原件沈阳分拨中心项目建议书

项目建议书1沈阳农产品生鲜分拨配送中心项目建议书项目建议书22015年9月项目建议书3目录1.项目概括..................................................................41.1.项目名称.............................................................41.2.投资方式.............................................................41.3.经营期限.............................................................41.4.投资方基本情况.......................................................42.项目提出的依据............................................................42.1.项目区域优势.........................................................52.2.交通优势.............................................................52.3.产业结合优势.........................................................52.4.区域未来发展优势.....................................................53.背景......................................................................53.1.我国农产品物流现状...................................................53.2.沈阳市政策...........................................................63.3.发达国家业态状况.....................................................73.4.新配送中心的业态对比现有业态..........................................84.沈阳市目前的配送发展状况.................................................105.建设内容.................................................................115.1.项目建设规模........................................................115.2.主要建设内容及产品..................................................125.3.功能设置............................................................145.4.采用的主要技术和工艺.................................................165.5.项目运营模式........................................................245.6.产品目标市场........................................................255.7.项目选址............................................................256.项目投资.................................................................27项目建议书47.项目主体.................................................................268.项目收益.................................................................276.1.投资方效益分析......................................................276.2.地方政府效益分析....................................................28项目建议书5一、项目概况(一)项目名称********沈阳农产品配送中心物流仓储园区(二)投资方式本项目由**********联合投资开发及经营管理(三)经营期限50年(四)1．4投资方基本情况二、项目提出的依据市场经济发展到当今的互联网+时代，农业地带，尤其是农产品流通领域已经从“姥姥不疼，舅舅不爱”的状态浮现出“蓝海”态势，但依然存在分散经营、分段经营、独立为战、小而全的主要特点，并面临资源配置较弱，配置能力较差，配套技术（包括冷链技术、IT技术、电子化追溯技术）无法集中投放的问题。这直接导致产品标准化、成本集约化实现较为困难，且监管和追溯的难度大、成本高，安全问题频出，总言之，农产品，尤其是在农产品流通领域，实现互联网+的基础薄弱，需尚待其实现“工业化、信息化”才能迈向“互联网+”。值此之际，农产品流通领域，尚有多点位、大量的基础工作要实施，方能项目建议书6实现提档升级，当然，也能解读出其中蕴含着的大量机会。(一)项目区域的优势(二)交通优势(三)产业结合优势(四)区域未来发展优势三、背景(一)我国农产品物流发展现状农业发展的过程:第一阶段：建国以来的开疆扩土第二阶段：农业生产技术发展第三阶段：农业的集约化发展项目建议书7生鲜农产品的流通全过程:尽管还面临粮食安全、食品安全等问题，但从消费终端来看，我国的农业发展已经完成了数量发展的历程，进而还产生了产地滞销、终端物价平抑的现象，综合因素在于物流过程的漫长曲折，从产地到终端，流通环节少则4-5级，多则7-8级，流通环节的优化和单个必不可少环节的成本，以及销端数据的汇集整理，是解决流通过程、指导一产生产的切入点和突破口。本项目的宗旨在于，为农产品专业配送商，提供较为科学合理、高效、低成本的专业作业平台，实现行业投资的专业化分工。(二)沈阳市的政策沈阳市政府亦于2015年8月发布《沈阳市农产品现代流通体系建设实施方案》(沈政发)〔2015〕34号(以下简称《方案》)，旨在进一步减少流通环节，降低流通费用，提高流通效率。《方案》明确提出“政府引导、市场配置、企项目建议书8业运作、城乡统筹、体现公益、惠及民生”的指导思想，从生产、到分拨中心、到交易市场、到结算、到安全体系建设提出了清晰的建设目标，其中要求“建设流转顺畅的农产品物流网络，加快农产品预冷、加工、储存、运输、配送等设施建设”。(三)发达国家配送业态状况(以美国为例)1.关于SYSCO达拉斯1)面积为555，000平方英尺（51，000平米），该面积包括办公区2)设施：一个零下24摄氏度（-10F）的冻库还有另外5个温度等级的冷藏室储存冻货（frozen）、易腐(perishable)、干货(dry)等各类食品氨制冷系统车队运维设施3)采用了目前先进的L型结构（为什么先进我不懂）4)在达拉斯原来有一个是现在新修库房面积四分之一的老库，新库将取而代之5)配送区库层高9.7米（32英尺）6)库的技术设计立墙平浇建筑法（tilt-upconcrete）（我查了一下，该办法优点是施工快，缺点是抗震性差）特制地板项目建议书9地下有加热系统两层楼高的办公区面积9000平米（100，000平方英尺）7)关于其运营状况，以下是SYSCO公司的总体情况SYSCO合并USFOOD后，将会有250个配送中心，年产值650亿美金，可见平均每个配送中心的产值是2.6亿美金。（另外：食品的肉类、粮油，凭直觉-没有调研-中国的要比美国贵；蔬菜美国由于人工成本、全程冷链等原因，比中国贵）DALLAS的人口1,279,910；其所在区域属于德克萨斯，人口24,326,974。在美国3亿人口中，德州占比8%，在美国属于人口密度中等偏上的地区。下面是SYSCO目前的193个配送库在美国的分布（不考虑正在合并的USFOOD的库），也可以看出德州地区的库房分布密度处于中等水平。(四)新配送中心的业态对比现有业态展售VS分拨作业项目建议书101.作业功能传统市场主要是以展售的形式，摊位面积20-100平方不等，交易形式以批发作业为主，因此与客户的实务交互界面，也就是“档口”的货物展示功能比较重要，由于大部分客户是自提（包括现有状态下的配送商采购业务），同时由于批发市场间的对接，一级批发商的主要经营产品单季不会超过3-5个品类，二级批发商的单季产品品类不会超出20个，由批发商配货发动的配送业务，在传统市场内的作业场地收较大的限制。而新型的配送商，主要的的特征为，配货品类较为丰富，一个2000万经营规模的配送商，SKI（商品目录）全年可达1300余个，主要的作业也不涉及商品的展售销售，而侧重于分拨作业，从产品采购到配送完成，整个过程处理不需要客户实务界面，主要是在收（验）货、整理、存储、分拨、和配送作业的操作流水作业。对经营场地的需求为低成本、有相应卫生条件、作业空间较大（一个两千万的配送商目前对分拨场地的需求现在为1000平方面，标准化以后的需求为300平方米分拨场地和300平方米备料场地，规模化经营考虑作业通道，还有20%公摊，预计需要800平方米），功能设计符合配送需求（比如进出库效率、纠错功能、储藏和作业区的配置等）综上现有业态已经无法满足配送业发展对物业形态的需求2.成本管理鉴于农产品批发市场的发展历程，市场经营方主要的收入为销售、出租门面（摊位和档口）、进出场费（以全批发链为核定指标）以及管理费。项目建议书11而现代化的仓储分拨中心，由于商品交易体量的激增，仅从采购角度已经完全可以脱离批发市场而成为独立的采购业态，对配送商而言，进出场费已经是可以缺省的成本，新型分拨中心不仅能满足他们的功能需求，还能满足他们的经营成本控制需求。3.管理模式和设施批发市场的功能主要在交易，因此大批批发市场不仅在分拨功能上已经落后，而且在电子化交易、倒班房、设备房等功能上亟待改造。甚至在分拨设备、交通组织、纠错设施、追溯设施等的安置上已经不能有效组织改造。四、沈阳市目前的配送发展情况沈阳市配送业务的发展是依托农产品批发市场的市场化行为，5-6年前开始较为有规模的发展（一）沈阳农产品的交易规模关于沈阳市的农产品流通的交易规模，没有十分准确的数据，结合《市年鉴》，结合农批市场交易情况，结合调查的农产品经营户，沈阳需要配送的初级食材，可以进入标准配送作业的，商品价值在300亿左右（全品类）。（二）沈阳市主要配送商的特点1．专业配送商占比小，多为坐商兼营配送业务，在其发展过程中，市场存在对分拨场地的需求项目建议书122．规模在500万以下的配送商较多，受规模限制无法自建分拨中心3．基本无高温库、翼展车、冷链车等设施4．一成配送商有与基地建立合作，七成依赖于本地批发市场，存在无法实现产地直供，脱离批发市场束缚的问题5．电子化水平低，少数有自建信息平台或微信公众号（三）沈阳市主要配送商的痛点（四）新旧业态对比项目建议书13五、建设内容(一)项目建设规模本项目属新建仓储设施项目，项目预计用地约1000亩（667000平米），总建筑面积约600,000㎡，总设计容积率1.0。总体规划为生鲜农产品分拨中心、生鲜农产品备料中心、快递分拨中心以及中央标准