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PART1项目解读1背景分析2养老产业发展趋势分析3项目SWOT分析1.背景分析1.1我国已进入到老龄化社会，老年人占总人口比例不断加大联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大（2）老年人口增长速度快（3）高龄化趋势明显1.2人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多（2)“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应（3）家庭养老负担加重（4）目前养老方式与实际需求不匹配1.3我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇(1)党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。(2)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。(3)国家发展和改革委员会负责人透露2009年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2.养老产业发展趋势华夏.颐园--中国首席生态宜居健康城2.1养老设施产业化长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。（1）老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特护型老年公寓（acute-care），经典案例——法国老年公寓特点：酒店式公寓人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。（2）老年住宅社区养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。经典案例：台湾长庚养生文化村：特点：配套齐全，建设社区以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。2.养老产业发展趋势经典案例：英国老年社区：特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。2.2养老设施功能全龄复合化我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。2.3养老院与养老社区一体化将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求,另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系:内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。养老院体系:是一种接近住宅形式的养老院。3.项目SWOT分析3.1项目优势与机遇（1）政策和领导优势党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，民政部、天津市武清区及河西务镇各级领导对养老社区建设的高度重视也为项目的实施提供了强有力的政策和领导组织保障支持。（2）区位优势京津一体化进程的加快，使北京和天津的联系日益紧密。项目所在的武清区经过近几年建设，区内交通四通八达，距滨海新区约90公里，距北京国际机场约1小时车程，距天津机场约50分钟车程。河西务镇位于京津通道——京津公路的中点，距天津市区、北京市区均为60公里，是京津城镇发展轴上的关键节点。项目选址于河西务，与京津两地距离适中，对于吸纳京津两地老年人入住，有着明显的优势。（3）项目联动优势在建的艺术家聚集区，以及规划中的中国创意城等，均可与本项目联动发展，形成以突出文化产业为主题的协同互补的发展格局。民政部建设武清老年护理中心作为启动区的一部分，与养老社区相互联动，为养老社区的全面顺利启动提供了一个极好的开端。3.项目SWOT分析3.2劣势与挑战（1）基础设施缺乏，启动门槛较高项目选址位于镇区南端，现状缺乏必要的城市基础设施，如要达到开发建设的基本要求，即需大量的前期基础设施投入。（2）建设大型养老生态社区的经验不足项目总占地近8平方公里，最终将形成各项功能齐全，环境优美，完全实现市场运作的养老健康卫星城。如此大规模的养老社区建设在我国没有成功的经验可供借鉴，这是项目开发者所面临的一个严峻的挑战。PART2总体概念性规划概况1项目总体定位2总体规划布局3规划功能分区4规划分期1.项目总体定位中国首席生态颐居健康城---彰显绿色生态的老年健康第一城在北京与天津城市发展的大背景之下，依托武清区各级政府的支持，与全国老龄委、民政部、中国老龄事业发展基金会密切合作，发扬企业的产业运营优势，联合打造：--国家级生态健康老年社区典范--全国老龄事业常设论坛--中国最大的专业化老年健康产品生产交易中心它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。它将拥有：一个城绿交融的规划结构，一个河渠相连的水网体系，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切宜人的健康生活环境。2.总体规划布局整体布局：采用一轴两带的整体布局模式。一轴：绿野生命谷主题公园作为整体的空间发展主轴，是区域整体的空间统帅，各支系空间以其为主干，如枝叶般蔓延生长。两带：以商务公园与度假休闲岛为主题的两带，纵贯南北，与发展轴相辅相成，形成社区中彰显活力与生活品质的带型城市空间。2.总体规划布局整体布局：采用“一轴、两带”的整体布局模式。3.规划功能分区国际老年健康会议中心五星级度假疗养中心商务办公区医疗中心养老产品研发区养老产品展销区绿色健康产业区绿色产品培育基地老年大学孝文化博物馆老年护理中心商业区老年大学养老社区养老社区商业区市政配套设施4.规划分期4.1起步区建设用地625亩，42公顷。4.2一期建设用地共3800亩，253公顷；4.3二期建设用地共3937亩，262公顷；4.4三期建设用地共1392亩，93万公顷；4.5四期建设用地共2439亩，162.60公顷起步区625亩（42公顷）一期建设用地3800亩（253公顷）二期建设用地3937亩（262公顷）三期建设用地1392亩（93公顷）四期建设用地2439亩（162.60公顷）PART3起步区详细规划1前期分析2规划概述3养老护理中心详细规划4养老社区起步区详细规划1.前期分析1.1.2场地概况现状用地北高南低，北部地势平坦，河西务砖厂内有多栋砖房，部分砖坯堆场，南部地势较低，存在多处大片坑塘（烧砖取土形成），河西务砖厂西侧用地较高，地形平坦，现状均为大片绿化植被。1.1场地概述1.1.1项目区位起步区位于华夏颐园用地南部。用地主要为原河西务砖厂用地41.75公顷（625.6亩）。1.前期分析1.2.1河西务砖厂生产区地势较高，现状有平房、砖窑、砖坯堆场，利于开发建设。1.2.2南部用地砖厂取土区地形多变，植被丰富。土坑积水形成池塘，场地幽静、环境优美，拥有良好的自然景观资源，利于营造有益于人们休憩的多层次公共开放空间。宜作休闲、养老设施。1.2.场地示意分析2.规划概述2.1.1如何在有限的用地范围内，统筹安排养老护理与养老社区住宅产业，使其形成相互依托，共同发展的有机整体；项目现有开发建设用地限于砖厂用地范围内，在这种前提下，如何从有利于养老生态健康城顺利启动的需求出发，统筹合理安排老年护理中心和养老社区项目，使其相互依托，共同发展，尽快形成整个项目的核心功能，是关系到整个养老生态健康城成败的关键;2.1.2如何充分利用场地特色，为老年人创造出一个环境优美、富有地方特色的休养、康体、居住环境；场地内地形变化较大，特色鲜明，因此，如何充分利用场地的自然特色，根据项目各自特点因地制宜，合理安排，从而形成布局合理、环境优美、富有特色的休养、康体居住生活环境，是规划的重要任务；2.1.3如何保证养老护理中心和养老社区住宅项目的分期可持续发展。作为起步区，老年护理中心和养老社区都将面临一个后续发展的过程，在这种前提下，如何在保证一期布局合理的前提下，兼顾项目持续发展的需要，是规划面临的重要问题。2.2.1因地制宜原则紧紧围绕场地特色，根据护理中心与养老社区的不同特点和需求，合理安排项目用地，充分发挥场地自然优势，形成项目特色；2.2.2统筹发展原则从养老生态健康城总体出发，兼顾老年护理中心和养老社区发展要求，最大程度地保证起步区对整个区域开发的带动和促进作用。2.2.3生态优先原则充分尊重场地肌理，保护原有自然生态环境，为老年人创造一个环境优美、生态的休养、康体、休闲、生活居住条件。2.2.规划设计原则2.1.规划面临的主要问题2.规划概述2.3.规划设计方案强调路网的环通连续性，交通组织明确；区域划分明确，保持了各期建设用地的完整性；紧扣养老主题，为老年护理中心营造高品质的空间环境。2.规划概述2.3.1用地划分原则因地制宜原则整体系统原则可持续发展原则2.3.2用地划分经过现状用地适宜性分析，根据不同项目的用地需求，确定：河西务砖厂用地东部为中国老年样板社区；河西务砖厂西北部为民政部老年护理中心中国老年样板社区28.37公顷（425.6亩）民政部老年护理中心13.3公顷（200亩）2.3.规划设计方案3.民政部老年护理中心详细规划3.1.规划理念1、充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水、林生态资源，形成特色鲜明、优美宜人的空间结构；2、以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成科学合理的总体功能布局；3、形成人车分流的道路交通体系，形成独立的步行游览交通体系，方便老人休憩、游览与健身；4、充分借鉴中国传统园林手法，连通水系，构建整体生态绿化景观休憩系统；5、以老年人生活特点入手，注重规划建筑细节，体现对老人的悉心关怀。3.2.规划布局3.2.1规划总体布局结构规划采取“一心带三区”的总体布局结构（1）一心：为民政部老年护理中心区。规划将护理中心主要休闲娱乐服务设施、办公、配套及培训设施集中布置于用地中部，与老年护理用房联系便捷。使之成为整个护理中心的公共活动核心区。（2）三区：三个功能区分别是：北部孝文化