搜索
从房产的起源看旅游房产对房产与旅游的另类思考前言•中国古代的旅行家徐霞客、外国古代的旅行家马可波罗，那些从古到今热爱旅行的人们，在山水自然中找到自己的乐趣。•旅游房产，因旅游的产生而诞生，在当代中国伴随中国中产阶级的产生而获得广大的发展空间。宅，人之本也•旅游和房产的关系可以从房产的发展史管中窥豹。•看看中国人类社会的变迁史，从远古时代的人类居住，到现代建筑，人类的居住史，就是一部住宅发展的历史。•下面翻开一页页的历史，看看古人如何筑屋建所的。洞居时代•住宅：巢居•时间：170万-2万年前•文化：元谋林猿•遗存：东非热带矮人•住宅：天然岩洞野兽洞穴•时间：200万-30万年前•文化：陕西蓝田、周口店•遗存：周口店•1987年世界文化遗产巢居时代•住宅：横穴、袋穴、复穴•时间：30万-2万年前•文化：许家窑、丁村•遗存：黄土高原窑洞•本图片为山西李家村穴居时代篷居时代•住宅：篷居•时间：2万-8000年前•文化：沙苑、下川•遗存：蒙古包、哈萨克帐篷•至今在游牧民族中使用•住宅：半穴居、干栏屋•时间：8000-6000年前•文化：仰韶河姆渡半坡•遗存：河姆渡干栏式住宅根据考古复原，由巢居进化而来。神农时代•住宅：宫室草屋穴居半穴•时间：5000-4000年前•文化：龙山良渚•遗存：•半穴居住宅黄帝时代夏朝时代•住宅：砖瓦屋夯土建筑半穴居•时间：前2070-前1600年•文化：河南龙山马家窑•遗存：二里头、王城岗•图为河南二里头宫殿遗址殷商时代•住宅：重屋三合院庭院•年代：前1600-前1046•文化：青铜文化黑陶文化•遗存：殷墟、小屯村•图为殷墟宫殿复原图•殷墟与2006年世界文化遗产周朝时代•住宅：重屋三合院庭院：•年代：前1046-前221•文化：青铜文化周易•遗存：周原秦汉时代•住宅：杆栏式曲字形三合院日字型四合院：•年代：前221-220年•遗存：始皇陵兵马俑•始皇陵兵马俑1987年世界文化遗产。•住宅：宫殿四合院水乡民居大院：•年代：220年-1911年•遗存：明清皇宫、陵寝；晋商大院、西递宏村•故宫1987年世界文化遗产•陵寝2000年世界文化遗产•西递宏村2002世界文化遗产汉后各朝代中国古代人类发展简史时间开创者经济住宅文化生存危机遗存岩洞时代200万-30万年前南方猿人采集狩猎天然岩洞野兽洞穴蓝田周口店洪水旱灾饥荒野兽周口店巢居时代170万-2万年前南方猿人智人采集渔猎巢居元谋林猿北风饥荒大雨野兽东非热带矮人穴居时代30万-2万年前古人新人采集渔猎横穴、袋穴、复穴许家窑丁村湿热北风饥荒洪水黄土高原窑洞篷居时代2万-8000年前伏羲氏栏牧放牧篷居沙苑、下川水草不足旱灾盗贼蒙古包神农时代8000-6000年前神农氏农业游牧半穴居、干栏屋仰韶河姆度半坡饥荒瘟疫耕地不足傣族村寨黄帝时代5000-4000年前黄帝农业游牧宫室草屋穴居半穴龙山良渚大地震洪水战争夏朝时代前2070-前1600年大禹农业游牧砖瓦屋夯土建筑河南龙山马家窑洪水战争二里头王城岗殷商时代前1600-前1046商汤农商游牧重屋三合院庭院青铜文化黑陶文化饥荒耕地不足殷墟、小屯村周朝时代前1046-前221周武王农业游牧一堂二内环堵屋宇土圭司南周易百家饥荒耕地不足战争周原前221-秦始皇220年汉武帝明清皇宫晋商大院西递宏村民国建筑现代建筑农业为主杆栏式曲字形三合院日字型四合院饥荒耕地不足战争始皇陵兵马俑汉后朝代220年-1911年农业手工商业宫殿四合院水乡民居大院饥荒耕地不足战争秦汉时代多层高层建筑现代1911年孙中山毛泽东工商农业住，人类安居乐业的基础•没有房子住的时候想些什么？•住的房子太小了，又想些什么？•当你赚到了一大笔钱，你想的是什么？•其实这些问题只有一个答案：买房子。•从古人住岩洞开始，到现在住楼房，住房是每个人的梦想。发展途径•住宅发展路线•岩洞——穴居——半穴居——房屋——庭院——城堡——多层高层住宅——回归自然•岩洞——穴居——篷居（蒙古包）•巢居——干栏屋——杆栏式房地产的起源•房子的作用是什么？•最基本的作用就是给人提供一个遮风挡雨的休息平台。•猿人找个山洞或者树上搭个巢就能住，新人在山崖上挖一个洞也是住。•只有从半穴居状态转为地上建筑时，建房所付出的财富和人力大大增加，房子才成为了私有财产。这就应该是最早的房地产起源了。住房的发展途径（一）岩洞——穴居——半穴居——房屋住房的发展途径（二）岩洞——穴居——篷居住房的发展途径（三）巢居——干栏屋——杆栏式住房的发展途径（四）——院落房屋房子+围栏=院房房子+副房+院子=三合院住房的发展途径（五）——四合院的诞生三合院+2后副房=日字房+房=复合二进四合院三合院+前房=四合院+四合院+=庄园村庄的诞生房子的集合=村庄集镇的出现村庄+围墙=屯堡村庄+市场=集镇城市的诞生集市+官府衙门+城墙=城市城市和市场的概念•从字面上解释，城就是城堡，市就是市场，城市就是有安全防护房子的集合体加上市场。•市场是在城市或者集市中，集中起来的方便用于交易商品的地方。•市场中的买卖双方至少有一方有商人的成分。商人的出现•商人是干什么的？•商人自己不从事生产活动。•商人就是把甲地的货物贩卖到乙地，再从乙地购买当地的特产，带回甲地销售。•于是有了丝绸之路，于是有了茶马古道。商人的作用•商人促进了人员的流动•商人的逐利行为促进了社会财富的大流通。•商人促进了物资的流通。•商人使得小村庄变成集市，随着集市的不断扩大，各种公共职能的不断完善，集市变成了小城市，小城市变成了大城市。•商人把城市的货物带回到自己家乡，也促进了家乡的进步行•商人从甲地到乙地的过程叫什么？•用最简单的一个字概括：行。•人的一切离开家的活动都可以用行来诠释。•行可以分为主动的行和被动的行两种。•因为野兽、洪水、饥荒而迁移，是被动的行，是生活所迫的行为，汉语中用流离失所，背井离乡来形容。•主动的行，主要有官员上任、学子赶考、商人做买卖等。旅行产生了旅游•行的字面解释就是甲地到乙地。或走官道，或乘舟楫。•通常行就是旅行。•商旅商旅，行总是和商联系在一起。•不为做官，不为赶考，也不做买卖，有没有单独为了旅行而旅行的呢？•这就是旅游。旅行，产生了房地产•因为有了旅行，就可以将各地的物资聚集到一处，于是形成了集市，形成了城市。•城市就是人员物资的集散地，人多了就要有房子住，货多了就要有仓库放。•没房子要盖房子。•有的人不盖房子买房子，有的人把盖好的房子买掉。•于是房地产的雏形就产生了。城市，房地产业的形成•可以将住在城市中的人都归类为非农业人口。•外来人口的迁入和原有人口的繁衍，使得城市的居住人口不断增加，人多地少的矛盾日益突出，向空间发展成为了城市房产的必然途径。•向周边地区的扩张和向空中发展，就诞生了真正的房地产行业。客栈——第一种旅游房产•一个外地客商，初来贵地，总不能老睡大马路，又不是在荒郊野外，搭个帐篷就凑合过去了。需要找个客栈投宿。•于是，第一种旅游房地产的雏形就诞生了——客栈。•客栈就是给外地人提供住宿的地方。•官家的客栈叫驿馆，相当于办事处。客栈的发展客栈先是接待商人，后来其他旅行目的的人也来投宿。也有人叫旅店或者叫旅馆的。现在旅游业大发展了，都改叫宾馆了。客栈天井内景第二种旅游房产，饭店。•住下客栈以后，旅途中总算有个休息的地方了，这些天鞍马劳顿，早有饥饿的感觉了，自带的大饼已经吃腻了，也该改善一下生活了。•于是第二种旅游房产诞生了——饭店。•饭店提供了中华美食，于是就有了八大菜系，就有了风味小吃。宾馆=客栈+饭店客栈的功能加上饭店饭店的功能，就是宾馆。宾馆按星评级。目前全世界唯一的一座7星级宾馆位于阿拉伯联合酋长国的迪拜。该宾馆位于迪拜距海滩３００米的某人工岛上，高３４０米，是目前中东地区最高的建筑物。据传总共只有70多间套房和4间皇家套房，全部面海，普通套房价格是7000美金/天。第三种旅游房产——商店•有了房子和食物，还需要其他消费•于是信步走入隔壁的商店。•第三种旅游房产——商店诞生了。•这种商店不同于集市，服务对象除本地人外，还有往来客商。城市和商业的关系•走上街市，这个地方还真热闹。•有茶坊、酒肆、脚店、肉铺、庙宇、公廨等等。商店中有绫罗绸缎、珠宝香料、香火纸马等的专门经营，此外尚有医药门诊，大车修理、看相算命、修面整容，各行各业，应有尽有。•商业房产从沿街小铺起步，到大型百货商店，最后发展为集吃、住、游功能为一体的大型旅游休闲购物中心。•商业促进了城市的繁荣，繁荣的都市使商业更加发展。第四种旅游房产——寺庙道观•街上遇到一个老者云：离城3里西山上的云林寺菩萨很灵，来了不要错过。而且风景也不错。•于是第四种旅游房产——精神寄托的寺庙道观出现了。•为了看风景而专门的旅行，就是旅游。•于是最原始的旅游就诞生了。寺院的作用•古代是没有现在这些旅游接待设施的。•外出旅行，在城镇是打尖住店，在山上在野外，就找一个寺院歇脚，能够遮风挡雨，解除旅途的鞍马劳顿。•古代的寺院设有客房，进一次山烧香拜佛不容易，总要有个歇脚的地方。•寺院起到客栈的作用，还可以给你提供斋饭，同时又是烧香礼佛、观光的地方。•寺院作为旅游地产的作用很早就体现出来了。旅游与名胜•旅游必定和文化相关，中国多少山川名胜，留下多少文物古迹。•有句古话天下名山，僧多占之。有山就有风景，寺庙必定建在风景好，风水好的地方，一如少林寺之于嵩山，一如报国寺伏虎寺之于峨眉山。•在古代，最好的旅游地产是寺庙。世界自然与文化双遗产峨眉山峨眉山金顶观日出旅游•欧阳修在《醉翁亭记》中就记载了滁州人在春天旅游的景象了。可以说旅游自古就有。•但是旅游是有条件的。•旅游需要一定的经济基础，古代能够旅游的人毕竟是少数，很多人呆在山村里，从来不知道外面的世界。•旅游的目的地要有好的通达性，就是交通方便。•要有好的景观或者值得纪念的人文遗迹。第五种旅游房产——故居•中国有句古话：人不能忘本。•追寻古人的遗迹也就成了旅游的目的。•于是先贤遗迹、名人故居也就成为第五种旅游房产。•中国大部分的名胜古迹都是这种形式。•延伸下来，许多有特色的民居也成为了旅游房产。世界遗产与中国民居•不经意间，一个很有趣的现象发生了：•我国的世界文化遗产项目中很多都是和住有关；•北京人住的岩洞、安徽的西递宏村、河南的殷墟、北京沈阳的故宫、平遥、丽江。•阴宅有秦始皇陵，明清皇家陵寝。•07年申报的开平碉楼，08年申报的福建土楼。•进入国家预备名单的晋商大院、山陕民居、藏羌碉楼、侗族、苗族山寨等。•世界遗产对于旅游来说就是金字招牌。广东开平碉楼•体现华侨文化的开平碉楼与古村落，2007年代表中国申报世界文化遗产福建客家土楼•体现客家文化的福建土楼，2008年代表中国申请世界文化遗产旅游房产•好的风景名胜地，因为名气，去的人多了。•于是在景区自然形成了这样的集镇，有人将城市中的商业模式带过来。•有提供住宿的，有提供吃饭的，也有贩卖当地土特产的。•集镇因名山大川的旅游而兴起。镇上为旅游而形成的房产自然也就是旅游房产了。旅游房产的发展•随着国民收入的提高，越来越多的人出来旅游。单纯的观光旅游已经不能完全适合现代人对探索、体验等新兴方式的要求。各种休闲游、度假游、农家乐、运动游等新型旅游方式应运而生。•于是结合休闲度假为目的的各种疗养院、度假村、酒店式公寓就在旅游地兴起。•现代意义上的旅游房产诞生了。包括分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等•同时诞生的还有有别于城市房地产的旅游房产营销模式。其中最具特色的莫过于分时度假的概念。•产权、经营权、使用权的合理调配，成为分时度假酒店的最大亮点。现代旅游房产的历史•旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。•20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。•同时，相关法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。•目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,00