仙岛湖旅游度假小镇规划设计

湖北.仙岛湖旅游综合服务区旅游度假小镇规划设计（中期沟通稿）用地研究与规划设计1、现状用地分析2、用地条件GIS分析3、可建设用地研究4、用地适宜性分析5、用地板块划分6、总平面设计7、功能分区8、分区设计9、控制规划设计10、经济技术指标现状用地分析序号建筑类型用地面积（公顷）用地面积(亩)1居住建筑131952商业建筑4603办公建筑0.568.4商业建筑居住建筑办公建筑基地防洪分析防洪水位线为69米统计，洪水位线以上用地面积为40.12公顷，约为600亩。洪水线以上洪水线以下基地坡度分析坡度25%以下为37.42公顷约为561.3亩15%-25%15%以下25%以上基地坡度较大，坡度25%以上为28.14公顷，约为430亩；坡度在15%-25%之间为6.21公顷，约为93亩；坡度在15%以下为31.21公顷，约为470亩。基地坡向分析基地可建设用地范围内的坡向主要以南坡向为主。北东北东东南南西南西西北用地完整性划分1-2公顷1公顷以下2公顷以上可建设用地统计综合上述条件，基地可建设用地面积约为550亩，其中已开发建设用地163亩，未开发建设用地339亩用地适宜性评价：板块划分水陆活动所需湖水与建设用地面积较少酒店板块交通可达性强建设用地面积较高商务会议生环境境好私密性强旅游小镇交通可达性强建设用地面积高板块设置湖水面积大交通可达性强生态环境好建设用地面积多旅游小镇2313商务会议3131酒店度假2322水陆活动1221依据条件的需求程度，将等级分为三个等级，分别付值为：必要=3可以=2不必要=1。用地适宜性评价：板块划分用地适宜性评价：项目设置项目设置亲水性南坡向可达性强建成度高视域开阔用地完整旅游小镇景区管理中心123313游客集散中心123313美食商街113123滨水商街313223咖啡厅、茶座312131渔人码头312131皮划艇俱乐部312121艺术表演中心231132商务会议企业会所331131会议中心331132会议中心码头312131湖滨休闲馆312131依据条件的需求程度，将等级分为三个等级，分别付值为：必要=3可以=2不必要=1。用地适宜性评价：项目设置项目设置亲水性南坡向可达性强建成度高视域开阔用地完整酒店度假经济酒店223223度假酒店323132温泉度假村332133旅游商品卖场113213水陆活动水上乐园312121汽车营地212121用地适宜性评价：项目设置旅游商品卖场经济酒店水上乐园汽车营地度假酒店温泉度假村企业会所湖滨休闲馆会议中心商业街旅客集散中心景区管理中心美食街商业街酒吧街皮划艇俱乐部渔人码头总平面布局功能分区酒店、商业区01020304特产专卖店温泉度假村经济酒店度假酒店商务会晤区05060708企业总部企业会所迷你高尔夫会议中心主题小镇滨水酒吧街商业美食街游船码头图例20.商业街21.演绎广场22.滨水酒吧街23.集散广场26.游船码头29.皮划艇基地皮划艇基地游乐中心区09.越野俱乐部10.滑草场11.汽车营地12.攀岩基地13.烧烤园14.家庭活动俱乐部15.水上蹦极16.水上夜间表演17.水上冲关18.水上乐园图例越野俱乐部汽车营地攀岩基地水上乐园烧烤园景点分布商业设施分布艺术中心景区管理中心旅客集散中心酒店码头会议中心码头渔人码头皮划艇码头配套设施分布道路交通系统流线分析业态分类项目名称用地面积（ha）用地比例建筑面积（㎡）酒店商业温泉度假村3.344.36%11300度假酒店1.612.10%21200经济酒店1.542.01%22000特产专卖街3.354.38%16000商务会晤企业总部0.290.38%4300企业会所2.212.89%9370会议中心1.081.41%4964水上迷你高尔夫2.963.87%主题小镇滨水酒吧街1.732.26%8380商业街3.394.43%30765美食街3.324.34%27785游客集散中心2.453.20%22760景区管理中心1.92.48%9524商业水街3.184.15%21010皮划艇基地1.241.62%渔人码头3.697.43%13100游乐中心水上乐园4.155.42%2800汽车营地5.687.42%6878道路6.378.32%绿化17.9920.89%水域5.096.65%总计76.56100.00%232136可建设用地30.6340%232136不可建设用地45.9360%0规划技术经济指标综合容积率：0.721、总平面布局2、现状建筑质量分布3、拆迁量估算4、运营模式三类用地开发模式分期开发5、开发成本估算6、收益测算基本假设7、项目收益测算8、财务测算结论开发时序与投资估算总平面布局仙岛湖向内陆延伸，形成大量半岛,中部岛屿多已开发，未开发的原生态岛屿分布于两侧。现状建筑质量分布一层建筑二层建筑三层建筑四层建筑仙岛湖向内陆延伸，形成大量半岛,中部岛屿多已开发，未开发的原生态岛屿分布于两侧。拆迁量估算现状用地指标一览表用地性质层数基地面积（m2）建筑面积（m2）现状民居12721427214278221564431058031740418827528513726860总计88,986运营模式——三类用地运营模式——三类用地三类用地土地类别建筑类别用地面积（公顷）用地比例建筑面积（㎡）招拍挂酒店度假酒店1.612.10%21200经济酒店1.542.01%22000企业会所企业总部0.290.38%4300企业会所2.212.89%9370商业零售特产专卖街3.354.38%16000滨水酒吧街1.732.26%8380商业街3.394.43%30765美食街3.324.34%27785商业水街3.184.15%21010小计20.6226.94%160810出租温泉度假村3.344.36%11300会议中心1.081.41%4964水上迷你高尔夫2.963.87%游客集散中心2.453.20%22760景区管理中心1.92.48%9524皮划艇基地1.241.62%渔人码头3.697.43%13100水上乐园4.155.42%2800汽车营地5.687.42%6878道路6.378.32%绿化17.9920.89%水域5.096.65%小计55.9473.07%71326总计76.56100.00%232136可建设用地30.630.4232136不可建设用地45.930.601、开发模式：全部物业自行开发2、运营模式：依各物业特点而定：度假酒店以产权式酒店形式售后返租，以销售利润为主，降低开发成本；经济酒店一般委托专业酒店公司运营，按年支付委托管理费；企业会所、企业总部全部销售；商业部分全部持有出租或经营。运营模式——开发模式土地开发、运营模式功能业态开发模式运营模式酒店度假酒店自行开发售后返租，委托专业酒店公司运营（产权式酒店）经济酒店自行开发委托专业酒店公司运营企业会所企业总部自行开发销售企业会所自行开发销售商业零售特产专卖街自行开发持有、出租滨水酒吧街自行开发持有、出租商业街自行开发持有、出租美食街自行开发持有、出租商业水街自行开发持有、出租——分期开发分期开发原则：1.先期开发零售餐饮、水上中心等娱乐设施、度假酒店，引爆片区人气；二期开发度假小镇、会议会晤、企业中心等配套设施；后期开发商业街、美食街、特产街等商业设施。2.由中心启动，再向湖内部开发，最后开发沿路商业设施；3.各期开发量相对均衡，保持平稳的开发节奏。分期开发——分期开发物业构成分期功能业态建筑面积(㎡)总计(㎡)一期度假酒店2120067770商业水街21010游客集散中心22760水上乐园2800二期滨水酒吧街838058292皮划艇基地——渔人码头13100游船码头——会议中心4964企业总部4300企业会所9370温泉度假村11300迷你高尔夫——三期商业街30765106074美食街27785经济酒店22000特产专卖街16000景区管理9524分期开发项目开发成本估算开发成本估算项目单价（元/m2）面积（m2）费用（元）百分比（%）备注一、土地成本78,642,00010.66%——招拍挂30020620061860000出租3055940016782000二、土地征收及拆迁安置补偿费1334790000.180969363房屋拆迁后原地安置，按拆迁面积的50%进行安置补偿，即商业美食街1层用于底商，2、3层用于安置房。拆迁10008898688986000安置///补偿5008898644493000三、前期工程费11,570,3171.57%参考行业平均值，按百分比计算四、建安工程费1500232136348,204,00047.21%参考行业平均值，按百分比计算五、基础设施费22,164,3883.01%参考行业平均值，按百分比计算六、公共配套设施费60,744,1658.24%参考行业平均值，按百分比计算七、不可预见费6,616,7750.90%参考行业平均值，按百分比计算八、开发期间税费76,157,24110.33%参考行业平均值，按百分比计算总计737,577,886100.00%经核算，项目开发成本为7.37亿元——销售收入和运营费用测算基本假设项目收益测算基本假设项目收益估算参考项目初始价格备注酒店度假酒店5000元/㎡参考周边同类型旅游地产项目平均售价，结合项目品质，初始价格为5000，以后每年按8%速度递增经济型酒店200元/天∙间参考品牌连锁经济型酒店房价平均值酒店平均入住率30%-60%初始入住率按30%计算，项目进入稳定运营期后出租率提高到60%酒店房价年增长率3%参考行业平均值酒店委托管理费用3%-5%经济型酒店按年经营收入的3%，度假酒店按年经营收入的5%计算商业零售餐饮1.5元/㎡∙天参考周边4A级景区商铺平均租金商业租金年增长率5%按每年5%速度递增商业出租率50-90%初始出租率按50%计算，项目进入稳定运营期后出租率提高到90%企业企业总部5000元/㎡参考黄石等周边城市办公楼价格企业会所5000元/㎡参考黄石等周边城市酒店式公寓价格项目收益估算项目收益估算销售收入(万元)建设期（2年）2014(初始)201520162017201820192020企业总部2150企业会所4685度假酒店10600经营收入(万元)经济型酒店1375283229173004309531873283商业店铺2845537756465928622565366863酒店管理费用(万元)经济型酒店85161169178187196206小计174354135804883938755913295279940总计75365假设项目建设期为2年，则项目投资回收期为9年，进入稳定运营期后，每年收益超过8千万，9年总收益为7.53亿元。名称合计（万元）项目总投资73757项目收益753651、销售收入174352、经营收入57930静态投资回收期（年）9财务测算基本结论销售收入(万元)建设期（2年）2014(初始)20152016企业总部2150企业会所4685度假酒店10600经营收入(万元)经济型酒店137528322917商业店铺284553775646酒店管理费用(万元)经济型酒店85161169小计17435413580488393总计38011假设：项目投资回收期缩短为5年，则5年内项目总收益为3.8011亿元，若要收资平衡则需要7.3757亿元—3.8011亿元=3.5746亿元收益加入。预估：别墅5000元/㎡，利润率50%，,即每平方米别墅收益为2500元，则需要开发建筑面积为：3.5746亿元÷2500元/m2=14万m2，取别墅容积率为0.3，则需要47公顷的别墅用地面积。财务测算基本结论若要5年内收收支平衡，则需要别墅47公顷的用地面积，14万m2的建筑面积。增加别墅的建设量，则投资回收期缩短。项目投资回收期为9年，进入稳定运营期后，每年收益超过8千万，9年总收益为7.53亿元。结论1结论2结论31、地产选址2、用地条件分析3、主题功能地产开发现状图A地产选址用地面积