南洋风情项目商铺定价建议方案

南洋风情项目商铺定价建议方案目录一、项目周边商业现状及价格情况二、项目周边商业环境分析三、本项目商铺概况四、定价建议11一、项目周边商业现状及价格情况（一）周边商业配套现状本项目位于金水区柳林镇区域，该区域是以住宅开发为主的区块，商业氛围较好，同时，该区域的住宅多为近期开发的物业，整体档次较高。该项目处在花园路与中州大道之间，规划四面临路，东、南两侧均为在建项目，整个区域公建配套设施正在开发，南面的琥珀名城已建成，周边基本生活配套商业即将形成；同时，由于花园路﹑中州大道为城市交通主干道，其交通非常便利，本项目周边区域已入住的业主基本的日常需求较多依赖于居住气氛成熟的复兴片区，该片区的社区商业主要为南北都市村庄的小商铺为主，规模小且分布零散,目前周边开发的几个楼盘底层商业店面暂没营业,商业氛围还没完全形成.目前该项目周边的商业物业主要为以下几种代表形式：汽车维修美容店、饭店、日常杂货店居多。1、底商目前大多数为一层的店面，整体档次较低，环境较差。2、周边汽车维修及美容店较多,但比较分散,不集中.3、各种特色饭店及日常烟酒杂货店居多。（二）周边商业价格情况项目周边目前无在售商业物业，通过转租及目前周边商铺租赁信息，得知基本情况如下：本项目隔壁的一米阳光底商只租不售，目前还没商家经营，45元/月/平方米,新柳路沿街部分底商面积约为20-30平方米，年租金一般在2-3万元左右，折合约为1.5元-3元/平方米·天。二、项目周边商业环境分析本项目周边目前的商业气氛还没完全形成，缺乏上规模、集中及高档次的商业物业及业态，但是，从本项目商业的发展前景来看，该中心的规划和发展前景将直接影响本项目商业物业的销售和价格制定。22（一）现有客流统计:名称距南洋风情(米)人口(人)行程时间南洋风情035000一米阳光020000琥珀名城040000杨君刘02000000花半里1000500010美景花郡1000250010沙门村50050000521世纪社区8001000010规划建成后客流统计规划名称增加客流量(人)距南洋风情(米)行程时间(分钟)经三路10万00地铁2号线15万5005龙湖商圈8万100010五馆10万1002（二）周边楼盘基本情况目前琥珀名城、一米阳光国际公寓还有在售户型，附近商业氛围即将形成。而作为本项目所在区域内的大型社区，项目周边2公里以内今后仅住宅部分的常住人口就可达到150000人以上，SOHO及写字楼面积也达到了近50万平方米，这部分人群基本以高档住宅区的业主和高档写字楼的白领阶层为主，同时还有部分酒店式公寓和SOHO的使用人群，均有较强的消费能力。（三）本项目与竞争项目商铺对比优势33本项目商铺与竞争楼盘商铺相比，主要优势有：1、本项目商铺大部分临新柳路，新柳路路面开阔，未来经营环境较好。2、商铺格局可自由分割，灵活性较强，可基本按照客户的需求进行合理分割。3、层高上具有较强优势，琥珀名称商铺只有一层，层高较低，临街道路较窄。三、本项目商铺概况本项目商铺共计13000平方米，大部分都临新柳路，户型以1—3层框架结构为主，面积大小可灵活分割，底层层高较高，沿街道路较宽，门前广场停车位充足，适合中高档商业经营。四、定价建议本项目为本区域内即将开盘销售的商业物业，由于其价格定位已有可参考的充分依据，因此价格是否合理，并为市场所接受，将直接决定商铺的销售利润及去化速度。（一）定价原则1、前瞻性：需充分考虑本项目所在区域的发展前景和未来人口的聚集程度。2、稀缺性：本项目定位较高，同时，商铺可灵活划分，得房率高，投资及自营都比较适合，比较迎合中小业主的需求。3、销售均价：本项目的商铺分布集中，位置、形式和面积不存在较大差异，为保证销售的均好性，在价格定位上需保持一致性，以达到预期的销售额。（二）定价依据1、周边商业价格参考※新柳路租金水平：从目前了解的情况看，租金水平在35—60元/平方米·月左右。※琥珀名城销售价格：琥珀名称暂时对外透露的价格是一层1.2万/平方米左右，该项目只有一层商铺，所以定价较高。（三）具体定价建议441、收益还原法定价策略在价格基本稳定的市场中，商用物业不同于普通住宅的最大特点：在于其可以实现非常可观的收益，不论是出租或是自主经营，每年都会有一笔基本上固定的收益，这就产生了一个年收益率的概念。事实上，商铺自主经营的收益一般要高于出租，这是当所有权与经营权分离时必要的利益分配要求，因此租金最可以体现一个商铺的价值。同时租金实际上已经不包涵其他成本，又比较稳定。一般用年租金直接代替年受益的概念，这一概念的公式用租金直接为：年收益率＝年租金÷商铺总价（暂不考虑物业管理费）商铺租金水平是由多方面因素决定的，如商业的业态以及商圈的变化情况等，其中有着较多的不确定性因素。根据目前调查所得的数据，郑州商铺投资回报率基本上维持在4%到8%左右。而目前商业物业的贷款年利率在6.39%，客户投资的心理预期通常希望租金收益起码能够支付按揭款，因此，建议选取的投资回报率在6.39%到8%之间，由于本项目所处区位目前的回报率还不可能达到8%这样的水平，建议在价格制定中取其下限，即为6.39%。则本项目的商铺单价大约为：1.5*365/6.39%=8568元/平方米2、简易国际评估法国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益（租金）×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值,既15年收回投资成本。以本项目日租金2元/㎡来计，以年收益5%的幅度递增计算，则本项目价格具体测算如下：一、二层商铺平均售价=1.5×365×（1+1.05+……1.05）14=10726元/㎡3、定价的常规界定法：以商铺价格是住宅价格的1.5-2倍左右的经验值来计算，参考本项目住宅目前的均价为6000元/平方米，则本项目商铺的均价范围在9000-12000元/平方米之间，由于本项目目前区域商业氛围前景较好，人气正在逐渐增加，因此该经验值建议取其上限，即为2，则得出本项目商铺的均价在12000元/平方米左右，由于本项目商铺一共三层，因此二三层价格应该低于一层价格，我们暂按一二三55层均价9000元/平方米计算。综合上述几种定价方法，得出均价在9431元/平方米左右，由于本项目在周边几个竞争项目中最后开盘，价格有待于参照未来周边的市场行情，虽然有一定的客户积累，但客户最后下单还是要视价格而定，因此建议开盘价适当保守一点，最终价格可以根据开盘的销售情况进行及时调整，建议商铺的均价可控制在9000-10000元/平方米左右，则本项目底商的总销金额约为：9000元/平方米*12000平方米≈1.08亿，