加油站资产收购法律实务

零售网络发展法律实务李荣国山西石油分公司法律事务处副处长二ΟΟ九年十月第一章概述第二章独资新建法律实务第三章资产收购法律实务第四章股权收购法律实务第五章合资合作法律实务第六章资产租赁法律实务第七章经营权收购/租赁法律实务结束语讲座目录第三章资产收购法律实务加油站资产收购是零售网络发展的首选模式之一，在本章中，重点掌握收购加油站过程中的土地、房产等不动产的登记过户等12个操作要点，以及出卖人权利瑕疵和资产瑕疵等7个法律风险提示。第一节概述一、资产收购的概念二、资产收购的分类三、资产收购的主要法律依据第二节资产收购操作要点解析第三节风险描述及防控建议第三章资产收购法律实务第三章资产收购法律实务一、资产收购的概念１.加油站资产收购的性质属于买卖行为收购资产从法律性质上讲是一种买卖行为，属于合同法意义上的买卖合同：即一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。资产收购是指销售企业依据零售网络发展的整体布局和规划，通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的资产，最终实现占有、使用、收益和处分。第一节概述第三章资产收购法律实务一、资产收购的概念１.加油站资产收购的性质属于买卖行为但是加油站资产是涉及不动产买卖的特殊合同。必须采取书面形式，而且房屋的过户必须到产权部门进行登记变更，不登记变更不发生权利转移效力。同时，作为不动产的权利共有人或承租人，在同等条件下享有优先购买权。第一节概述第三章资产收购法律实务一、资产收购的概念2.买卖与转让的区别与联系在零售网络发展中，既有资产收购，也有股权转让，两者从法律性质上讲都是转移所有权的行为，那么买卖和转让之间到底有什么区别和联系呢？前面讲过，资产收购属于买卖合同，买卖更侧重于对可见实物所有权的流转，而转让的标的物既可是可见实物资产（如：加油站房屋），也可是权利（如：商标权），因此上买卖和转让是所有权转移的不同的表现形式，且转让的外延要大于买卖的外延。第一节概述第三章资产收购法律实务一、资产收购的概念2.买卖与转让的区别与联系例如：在房地产买卖中，买受人必须向出卖人支付而且只能支付货币作为的对价。而在房地产转让中，买受人既可以通过赠予获得房地产，而不用支付任何对价，也可以将它作价入股，抵偿债务，并且都产生房地产权属的转移。第一节概述第三章资产收购法律实务一、资产收购的概念3.收购加油站资产合同主体与买卖合同主体的法律关系第一节概述出卖人（合同法称谓）卖方（合同条款称谓）买受人（合同法称谓）买方（合同条款称谓，一般为我方）买卖合同主体收购加油站资产合同主体第三章资产收购法律实务二、资产收购的分类根据资产内容和土地权属的不同，收购资产又可分为：1.收购加油站资产和设备并办理了完整的土地出让手续；2.收购加油站资产和设备土地无法办理出让手续，但是合法使用土地的；3.收购地面加油站资产和设备但是土地不能合法化。第一节概述第三章资产收购法律实务三、资产收购的主要法律依据1.《合同法》意思自治原则在合同谈判中的重要意义2.《物权法》、《民法通则》民法理论对物的最基本分类是：动产和不动产我国《物权法》第9条规定和第23条规定分别对不动产和动产所有权转移进行了规定第一节概述第一节概述第二节资产收购操作要点解析一、根据不同情形，选择签约主体二、加强尽职调查，理清权属关系三、核实资产数量，制作财产清单四、价格条款清晰，涵盖范围广泛五、控制付款节奏，合理支付价款六、重视资产交接，产权及时过户第三章资产收购法律实务七、合法合规操作，回避用地风险八、设置水电责任，确保经营正常九、做出声明承诺，预先设置防范十、办理资产保险，防范意外风险十一、提供相应担保，对抗出让瑕疵十二、追究违约责任，维护合法权益第三节风险描述及防控建议第三章资产收购法律实务第三章资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体在加油站资产收购中，出让人应该是出让加油站的所有权人，其不仅对该出让加油站享受占有、使用和收益的权利，同时也享有处分权（出让权就属于典型的处分权）。实务中，出让人既可是自然人，也可以是法人或其他经济组织。下面结合出让人不同法律身份下签约主体的选择，供大家在实务中参考：第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体1.出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下，出让人当然签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不当然产生产权转移的法律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产，且办理了相应的过户手续（即善意取得）。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体2.出让人是依法设立的独立法人，出让人当然签约主体；但如果是分公司（分支机构），必须取得法人的授权后，方可以将其作为签约主体。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体3.当收购加油站产权证上记载的所有权人与实际转让人不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是经非法手段取得的除外。如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实际所有权人作为签约主体。4.在实务中，某自然人对加油站享有所有权，并注册了有限公司，这种情况下，是以自然人为签约主体，还是以公司为签约主体？应依据加油站产权证上的所有权人为签约主体。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体5.对方为国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位或国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约主体。6.不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、法人或其他经济组织也可作为签约主体。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体第二节资产收购操作要点解析•案情：甲某个人拥有A加油站，资产办理在个人名下，同时他也依法注册成立了B贸易有限公司。某石油公司欲收购Ａ加油站，甲某提出用B贸易有限公司的名义与石油公司签订合同，方便开具发票。第三章资产收购法律实务二、加强尽职调查，理清权属关系1.从土地局调查土地权属状况（如：非法用地）2.从房管局调查房屋权属状况（如：抵押）3.从工商局调查工商登记详细情况（如：与他人共有）第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务二、加强尽职调查，理清权属关系4.调查其经营资质（必备经营证照和相关立项审批手续是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常年检……）5.调查规划情况，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁6.调查设备、实施情况（核实加油站设备、设施真实情况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用标准）第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务二、加强尽职调查，理清权属关系第二节资产收购操作要点解析•案情：A石油公司与张某达成加油站转让协议，约定转让金额为350万元。协议签署第3天,石油公司按合同约定支付了50％的转让金。一个月后，在A石油公司进行资产交接、变更经营证照过程中，当地城市信用社要求查封该加油站，并主张对该站进行拍卖。原来，早在几年前，张某已经以该站作为抵押，向信用社贷款。信用社要求张某支付到期借款及相应利息，并向法院申请对抵押物即加油站进行了查封。第三章资产收购法律实务三、核实资产数量，制作财产清单收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设备、设施等，均属于加油站资产范畴，在收购过程中应注意：1.将加油站各种图纸及资产清单与实物资产逐一核对，明确资产数量。2.加油站所属的各种证照虽不能成为资产收购的标的物，但也必须核对清晰后制作清单。3.加油站实物资产和权证数量与实物核对完毕后，制作《财产清单》，并将其作为合同附件。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务三、核实资产数量，制作财产清单第二节资产收购操作要点解析•案情：甲石油公司于2005年10月与乙商贸公司就收购乙公司下属的Ａ加油站达成一致，于同年11月签署了《资产收购协议》并支付了20%的合同款。甲石油公司开始对Ａ站进行交接进驻时，发现油站内的两间平房有交警驻扎。后经了解，因该站紧邻国道，是该市交警稽查过往大车的黄金地点，于是交警队便与乙公司签署了为期五年的房屋租赁合同。交警查违章和超载的执法行为不仅使过往的大车绕道行使，客观上对加油站经营不利，而且甲石油公司的５名员工也因油站房屋紧张而无休息场所，严重影响职工日常生活。甲石油公司就此与乙公司进行交涉，乙公司以该两间房屋并未列入财产清单为由，拒绝石油公司的请求。•评析：资产收购合同未罗列全部财产清单，现场交接也没有签订交接纪要，属于标的物范围不明，所以导致出现此问题。•建议：现场实物清点并制作财产清单，交接要签订交接纪要，对于收购前标的物已经设置的法律关系（如租赁）在合同签订前要约定处理方案。第三章资产收购法律实务四、价格条款清晰，涵盖范围广泛在收购加油站资产中，价格应包括但不限于以下范畴：1.拟收购加油站地面及地面以下所有设施、设备、资产；2.买卖过程中产生的一切税、费（包括但不限于营业税、契税、土地增值税、印花税、交易手续费等）；3.拟收购加油站土地变更为我方合法使用所产生的一切费用和税收（包括但不限于登记费、手续费等）；第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务四、价格条款清晰，涵盖范围广泛4.拟收购加油站消防器材、办公用品、形象标识等的费用；5.拟收购加油站的土地征用、出让和土地补偿金；办理土地、房屋及其他手续中发生的一切费用；6.按照买卖合同性质应当支付的其他费用。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务五、控制付款节奏，合理支付价款收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较长，应尽量避免一次性支付全部价款，把握付款时段，控制付款节奏，有效控制风险：1.签订合同；2.资产交接（▲资产交接前，建议：付款不超过30%）；第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务五、控制付款节奏，合理支付价款3.不动产权证过户（▲产权过户前，建议：付款不超过60％）4.经营证照变更（▲经营证照过户前，建议：付款不超过90％）5.保证金（为保证加油站正常运营，建议加油站正常运营满1年后返还其保证金）控制好四次付款时段及比例，重点运用三个关键点（加注▲）来控制付款节奏，这对于确保我方权益，约束出让方权利有着极为重要的作用。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务六、重视资产交接，产权及时过户在收购资产合同中，交付分为财产交接和权证交接。1.现场实物核对，提出整改意见，提交备忘录；2.交接相关权证，提出完善期限；3.签署《财产交接清单》和《交接纪要》作为合同附件；4.不动产权证及时办理过户登记和经营证照的变更；5.行使合同抗辩权。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务七、合法合规操作，回避用地风险由于在资产收购中，土地可能不是商业出让地，所以在价款中应明确“收购款包括使土地合法化”等相关内容。收购站土地为出让地的，应在第三次付款前，及时办理土地过户手续。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务七、合法合规操作，回避用地风险收购站土地为集体土地的，能够办理土地征用手续的，及时办理征用手续，使用地合法化；如办理集体土地征用手续确有困难时，应由县级人民政府批准，向集体组织租赁使用。（其他土地问题在第一章已详述，请参考）。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务八、设置水电责任，确保经营正常水、电属于加油站正常经营的必备条件。在实际操作中，要针对该条款设置的违约责任，督促出让方履行通水、通电义务，确保我方经营正常开展。收购加油站位于乡镇，水电等设施未与国家管网相连，这种情况下，水电条款责任的约定就显的尤为重要．出卖方有对加油站水电的正常使用承担通畅义务。第二节资产收购操作要点解析第三章资产收购法律实务九、做出声明承诺，预先设置防范声明与承诺条款是对可能出现的情况预先设置的防范性对策，是由出让方单方向我方作出的：1.主体资格的承诺2.权利瑕疵的承诺3.品质瑕疵的承诺4.优先权的承诺5.交付后对拆迁事项