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鸿渐顾问有限公司南山汤院冯济轩2011年3月28日星期一1三亚学习报告从三亚回来，学到了，看到了，感受到了许多，在去三亚最大的感想，就是感觉海南就是放大版的汤峪，从无到有；挖掘自身的资源，自身的努力，一步步带动当地的经济，一步步让更多的人看到这里，接受这里，爱上这里，让这块神奇的土壤服务于更多的人。忽然想起古代经商哲学“财自道生，利缘义取”！细分为从以下几方面来分析旅游地产的走势1、旅游行业发展区势、2、宏观经济――—————————――旅游地产3、现代人消费习惯―――――――――――旅游地产4、文化层面——————————————旅游地产5、汤峪旅游资源的唯一性和汤峪房产的稀缺性任志强说：一，流动，人才向才富和资源集中的地区流动。二，聚集，人才，财富，资源，机会，分工都会在聚集中产生效应。聚集同时也会提高收入，获取信息，享受服务。三，增加土地的密度，也是土地的承载能力。这是中国未来的方向。一、旅游行业发展区势：1、高收入助推旅游发展按照国际经验，通常当一个国家人均GDP达到1000美元时，国内旅游开始兴旺，并进入到一个快速发展的轨道。当人均GDP到3000美元时，将出现周边出国旅游的热潮。收入水平上升提高了中国居民的消费能力，也夯实了整个社会经济体对旅游有效需求释放的基础。2、国家政策支持旅游行业属于无烟工业，是国家经济软竞争力的重要体现，同时旅游行业对其他很多行业有直接的带动作用。早在2008年11月5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。国家在财政政策、就业政策等方面将更倾向于旅游行业，为旅游业的持续快速发展提供保障。3、房地产大商都将旅游地产锁定为发展重心中国大型的房地产商早就已经对一切有原生态或旅游资源的地方虎视眈眈，事实上，万达集团，保利、万科、恒大、富力等众多地产大鳄从2010年上半开始，已纷纷把目光从住宅转向旅游地产、养生（养老）地产和保障房在内的多业态战略。而万达集团，太平洋建设集团早在2010年上半年就在秦岭沿线及多个城市拿下旅游地产和养老地产的项目。4、中国人都爱面子在旅游区购房，不仅是一套房；在五年前，大多人都认为在市区购房能显其有面子，有身份，但随着近几年来农村城市代的快速快展，越来越多真正有钱的人，都开始把眼光放到了有山有水的旅游区，度假区；旅游风景地买一套房子，是投资，更是时尚、贵族身份的象征。鸿渐顾问有限公司南山汤院冯济轩2011年3月28日星期一2二、宏观经济随着近代物价上涨的新名词“蒜你狠、姜你军、豆你玩、糖高宗，油它去”的出现，股市也一直抬不起头，投资基金回报更是微呼其微，各企业和市民大量的资金投入房地产业，但随着“限购令”“房产税”等政策的出台，让许多人都持以观望态度；我们不仅要问房价会降吗？这个我不好说，但有一点是肯定的，就是各项政策都在往旅游区，养老型地产给予以了大力的支持，从目前数据来看，全国各地的旅游地产基本上都受“限购令”的“影响”，特别是秦岭沿线的旅游地产，反而予以了更多的支持；在房产税预案中就有旅游区房产将不征收房产税的条例。为什么？用以下几点简单作答：1、旅游地产，中国六大新兴经济增长点之一，货币超发了那么多，总要有去处吧。企业都在计划发展农业和旅游两个可持续的朝阳产业。投资来讲特别是目前的旅游房产还具备别的理财产品不具备的低风险高收益的保值功能（可对比股票、实业、期货等）。有余钱的民众吃饱了饭就想着出去度假、泡汤、爬山等，数据显示当国民收入达到人均3000美元，人们就会将大量的比重用于休闲和旅游了。2、投资旅游地产，防止存款贬值根据国际国内权威机构的预测，未来20年，我国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。而且各市的控制调控价格，郊区以外都未在调控范围之类，但旅游区将随着其旅游配套的完善及人流量的增长，其价格势必也才会有像东部华侨城一样“15万每平米的价格“出现；（中国的文化属性放在这里：哪里人多，哪里房价就涨得快）3、时尚、贵族身份的象征从精神上来说，在风景地买一套房子，是时尚、贵族身份的象征。这套房子，也是交际的名片，是成功人士的聚集地，是自己的度假乐园。在这里，可以认识不同行业、不同身份的成功人士，对于个人的事业发展提供了广阔的发展空间和平台。4、身心的健康其次从身体健康上来说，在美丽自然景区的拥有一座享乐的度假行宫，私密的空间，绝对的度假生活，与爱人相依在纯自然、最原始的丛林野趣，重温当初的柔情蜜语；带着孩子去游玩、在林间穿行、捉萤火虫嬉戏……会是对自己和亲密家人的最高犒赏。这种零距离亲近自然，享受度假带来的快乐，是人生难得的乐趣。5、政策支持：农村未来发展典范、旅游是陕西目前比重最重的产业，各企业都在计划发展农业和旅游两个可持续的朝阳产业。政府要政绩，房地产一直是政府GDP的最大增长点，也是最大的省市国库的资金来源之一。当打压一部分的同时，势必也会有一部分能让他们保持天平平衡的产物；由于旅游区不存在“民生问题“，能在旅游区购买房产的至少都有二至三套以上住房，因此更能获支持。三、消费习惯几年时间，人们的消费习惯已经发生了许多的改变，从以前追求时髦的生活，变得更趋向于健康，特别是现代“肉是瘦肉精，米是抛光米，油是地沟油，奶是化工奶，面是漂白剂，菜是农药菜”让很多人不仅问我们还能吃什么，是否能回到原始人类去生活；因此越来越多的人开始醒悟，希望能够回归于自然的，天然的，汤峪地处的秦岭就是保存最完整的原始山脉之一，山上原生态的野果，蔬菜、野菜，秦岭山深处流出的河水中生活着的金尊鱼已经是众多商人，学者的嗜好，汤峪天然山水温泉更是治疗和预防许多现代鸿渐顾问有限公司南山汤院冯济轩2011年3月28日星期一3疾病的最佳处所。随着汤峪不破坏生态环境的前提下，古镇建设的发展也让更多人放心，美味的原生态食品供大家所享用。有余钱的民众吃饱了饭就想着出去度假、泡汤、爬山等，数据显示当国民收入达到人均3000美元，人们就会将大量的比重用于休闲和旅游了。2010年国内旅游人数达21亿人次，国内旅游收入1.26万亿元，蓝田汤峪2010年的旅游人流量就比08年甚至翻了4倍，由08年100人次到2010年增长到400万人，单每天旅游人数超过3000以上，而且在即将到来了桃花节人流量甚至可达每天3万人次，人来了就会想着他的吃、住、行；更希望能在这山水园林中拥有着一处自己的处所。第一，更看重方便性：从消费模式上讲，消费者更加看重方便性。过去，中国消费者每天去一次或好几次商场买东西，一方面是希望买个新鲜，另一方面，消费者觉得，去商场买东西本身也是挺有意思一件事。现在，越来越多的人更喜欢去度假区，生态园边娱乐边购买个新鲜的，自己吃，送朋友都成了新的靓点。第二，购物曾经是大家非常重要的休闲活动，现在的中国，还是这样，与其他国家对比，对中国消费者来讲，购物还是非常重要的休闲活动。但是，我们觉得，这种重要性明显开始下降，因为现在人们有更多纯的休闲活动开始涌现出来，更加愿意有时间去旅游，或去运动健身，或接近自然去舒展一下身心。第三，消费活动半径拉长，区域性概念增强消费的区域性概念增强和拓宽了。由于我国整体交通基础设施的发展，在一个大的地理区域之内的互通性进一步加强，调查发现，消费者区域性的特征进一步加强，在一个大的区域概念里，原来的一、二线城市、二、三线城市，就消费心理的变化而言，开始进一步缩小。至使人们本来就旅游、娱乐的同时进行购物，而且都是纯天然的绿色食品，将又成一新的卖点。四、文化层面随着“日本核泄露”，“盐危机”“日化品被哄抢”等多种不正常的社会效应的出现，越来越多的人开始进行沉思了，人们对信仰越来越重视，在危难之际都希望心灵能有一个方向引导着他们的魂。让心灵有一个归宿。1、道家的“无为而治”不断被大家推崇，同是老子的阴阳之学的养身之道，更是国内外学习的修身养性的精髓。（我们新建的养生公寓北区，专程在河滨公园建设有养生墙，养生路，以及太极广场，让您听着水声，看着终南山脉，缓缓的打着太极拳法）传说汤峪的东峰山是道教文化最早的发源地，因汤浴在唐玄宗时信奉佛教，道教被迫迁至周至楼观台，但山上依然有着太上老君庙，玉皇太帝殿等，并每年三月初三是东峰山庙会，当天上山求经问道的就上万人。2、佛家的“一切有为法，应作如是观”，让人心静，脱尘却俗，汤峪西岭上的佛山寺每年都会有许多成功企业家用一周或一月的时间来此修行，闭关。（为此，山下河边不但有西北最大的观音广场，同时在南山汤院.养生公寓北区还专程设有惮房，并且佛学研究所所长吴严生老师就是看中汤峪的风水而专程在此修身习惮）在山水之间，让佛祖来安安一下我们的烦乱，复杂的心灵；穿过佛山寺就是原始森林，在此还有道家甚至基督教徒在此修行；3、“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想一直是中国人做人、做事的方向，“心正而后身修，身修而后家齐，家齐而后国治，国治而后天下平。”2010年，董事长宋军民集所有大兴企业员工，上千人同时背诵《弟子规》人训首孝弟次谨信泛爱众而亲仁有余力则学文……汤峪历来也是一个文化古镇，集“释、道、儒”为一体，实行“真心、礼乐、孝廉、和谐”的汤泉小镇，并且宋军鸿渐顾问有限公司南山汤院冯济轩2011年3月28日星期一4民一直以儒家思想来教育乡民，让汤峪镇的业主入住五年之内没有被偷过被盗过一样东西。当下，由于是在电视、电脑等现代化的电子社会中长大，特别是年轻人越来越浮燥，越来越多的人，都希望能找一个幽静的地方，好好的沉淀一下，消化工作中，感情上以及各方面的压力。至使越来越多的人，有着隐居山林，出家的想法，甚至还有许多的小孩子离家出走的现象，忍、静、佛、道一直是各家各户墙上挂得最多的字。给心灵一个归宿，在山间小路上，静静的找回自我，更真实的活回自己。五、汤峪旅游资源的唯一性和汤峪房产的稀缺性：1、地理位置的显要，秦岭是历代王朝的龙脉，更是中国气候的分水岭，汤峪地处秦岭北麓，处于西安的东南角，西安自古就有着十三朝古都，是中国文化底蕴最强的城市；汤峪离西安市区刚好45分钟的车程，属西安一小时经济圈以内；2、西北空气质量最好、噪音分贝为西安最低、负氧离子最高的地方之一；秦岭森林覆盖率在95%以上，空气相对温度50—60%，最适合人类生活；3、秦岭更是全球公认全世界最适合于人类居住的地方之一，人类的祖先华胥氏、蓝田猿人、半坡人（比北京猿人还要早几百万年的历史），最早穿越了大半个地球，最终选择在这里繁衍后代，至少证明了这一点。4、汤峪的温泉，天下第一名汤，更是世界温泉的发源地，据说史料记载在汉代时属皇家御用温泉，只有皇室成员以及立有一等一的大功的人才有机会在此沐浴泡汤一次；日本最早的温泉据说就是在唐代时期由遣唐使由汤峪带回的日本，因为日本最早的汤泉全部都是仿唐式建筑风格。5、汤峪温泉属全国少有能治疗疾病的温泉，出水温度太65度，含有多种矿物原素，特别对风湿病，关节痰、皮肤病都有着特殊的疗效；6、政府的支持，整个县城因汤峪的发展而改变发展规划：农村未来发展典范、旅游是陕西目前重最重的产业，省、市、县、镇全力支持的旅游古镇，袁泉青省长更是多次专程来汤峪指点工作，已经是西安东部新城的蓝田县因汤峪的发展，将原来蓝田三美变成四美：美玉、美食、美景、美汤。因汤峪的发展，将全县的发展方针全面转为以旅游为重点的旅游县城。7、房地产项目仅占20%不到，汤峪南山汤院是房产作平台，旅游为目的的旅游地产，有一位在汤峪购房的陕师大老师曾戏称，在汤峪买房属“穷人的梦想、富人的天堂”，由于他房地产项目的稀缺性，即使大批资金流过来，因为不会过多的房产，纵然是腰缠万贯未必能买得到一处私宅。一、什么是旅游地产？什么是度假区？汤峪温泉旅游度假区的未来发展方向是什么？什么是旅游地产：所谓旅游地产就是指旅游与地产的融合发展，地产是平台，旅游是目的。即为旅游提供服务的地产开发，顾名思义，其价值实