关于昆明市大板桥镇花箐旅游度假区

关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告1关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告二○○五年七月二日关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告2目录1.0前言2.0总论3.0宏观经济与政策面分析4.0项目环境分析5.0开发地块分析6.0市场调研分析7.0昆明房地产业竞争态势比较分析8.0客户分析9.0市场定位思考10.0风险分析11.0结论和建议关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告3第一章前言1.1项目名称：昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区。项目拟定名为“春城绿谷”。1.2项目建设单位：昆明同升科技开发有限公司（以下简称开发公司）。1.3项目委托依据:根据开发有限公司的委托，本项目组对昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本项目组进行该项研究的主要依据是：1.3.1由开发公司提供的《昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区项目建议书》(以下简称《项目建议书》)；1.3.2昆明市官渡区国土管理局批准的用地规划；1.3.3官渡区大板桥镇提供的，并由昆明市规划局批准的《昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区规划》。1.4范围和限制:根据开发公司的委托，我项目组主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%—30%。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从2005年5月底开始，项目组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到大板桥镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、滇中地区经济发展趋势、昆明地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告4第二章总论2.1项目概况根据开发公司提供的《项目建议书》，昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开发项目，位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中的花箐旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为2500亩，计划分两期开发:第一期开发以休闲旅游、生态观光农业、居住项目为主,用地约1300亩。建筑容积率＜0.3,建筑密度＜15%，绿化率＞50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与花箐自然风貌相协调，预计投资3亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。整个开发项目定位于“昆明地区规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级休闲度假区”。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用花箐优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假医院、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为5.5亿元左右，预计在2006年动工，2010年竣工。2.2对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析，我们认为:2.2.1我国宏观经济形势在今后5年内，仍将继续以7—8%的速度持续、稳定增长，我国的旅游业和房地产业也将同步稳定增长；2.2.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的5年中，本项目将成为昆明地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势；2.2.3昆明市是西南地区经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均国内生产总值已接近1790美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。另外，在昆明市20公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以2500亩巨幅面积，并建在山水森林之中的首推花箐度假区，而且项目又位于昆明航空新城附近，实不可多得。只要规划合理、定位正确、价位适当，随着现代新昆明城市建设的快速推进，周边地区（大板桥航空新城、呈贡新区、横山工业区）的建设完善，民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告52.2.4另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进昆明市现代城市建设、改善投资环境，特别是对于加快官渡区大板桥镇的农村城市化、以及对于昆明航空新城旅游休闲项目的开发也具有重要的意义。2.3根据以上总体评价，我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进一步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进一步完善。在以后的进一步论证中建议注意：2.3.1由于该项目规模较大,而市场需求目前还有一个逐步拓展的过程,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。2.3.2研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。2.3.3花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。在项目建设过程应注意保护环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。这是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告6第三章宏观经济与政策面分析3.1我国宏观经济将持续、快速、稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面，国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展的速度，另一方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。“九五”以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值５年间年平均增长７.７％，并呈现良好的发展势头。2004年，全国GDP达到值136515亿元，比上年增长9.5%。国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，2004年，房地产开发投资绝对数达13158亿元,比上年增长28.1%，快于全社会固定资产投资增长16%的比例；2004年入境旅游人数9790万人次，国际旅游外汇收入205亿美元；国内旅游人数8.8亿人次，国内旅游收入3900亿元。对于我国国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经济工作会议精神、权威政府部门及许多著名学者、专家的预测，今后5年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是：3.1.1这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之一。十六大报告指出：“本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平”。3.1.2制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进一步加速发展；3.1.3积极和稳健的宏观政策（包括积极的财政政策、稳定的货币政策等）将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证；3.1.4入世的积极效应将会进一步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲（其出口额已占全国出口总额的50%以上）；3.1.5一些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车、旅游、住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。3.1.6我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告7当然，在国民经济发展中，也存在着一些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有一定难度；今后两年还会继续面临通货紧缩的压力；全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的：中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来5年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业的发展，住宅的建设、开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。3.2国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括:继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。3.2.1继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,一些中央高层领导一再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出:“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。”这一论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。3.2.2加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收、金融、行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等不同程度的过热、虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台一些相关调控政策。3.3上述政策走向对本项目的影响我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性：一方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发；另一方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是：3.3.1经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。据预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。今后国内住宅开发消费市场将形成三级：关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告8第一级：经济适用房和廉租房。目标客户：低收入家庭；土地供给方式：无偿划拨土地；开发单位：国有独资房地产公司。市场特点：国有垄断，价低，销售好，收益微利。第二级：多层、小高层、高层商住楼目标客户：公务员、效益好的企事业单位、中等收入家庭；土地供给方式：招拍挂获得；开发单位：一般性房地产公司。市场特点：公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。收益较强，但风险较大。第三级：别墅、高档公寓。目标客户：外商、私企老板、高收入家庭；土地供给方式：招拍挂获得；开发单位：大型房地产公司。市场特点：项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。收益大，但风险一般。3.3.2本项目的创意是“旅游休闲度假区开发项目”，较好地回避了禁令“红线”，禁令对项目的影响程度将大为降低。3.3.3由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的“含金量”将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告9第四章项目环境分析4.1昆明国民经济概况4.1.1云南省省会昆明是一个有着得天独厚优势的城市，地处