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保利·金泉广场营销策划方案北京协成房地产经纪公司实力，人文，责任，中国保利地产让曾经深陷困境的金泉广场重新焕发出生机与光彩打造亚奥原生地地产旗帜知己知彼，百战不殆产品素描亚运村中心：大屯路、北苑路交汇处西北角——亚运村核心绝版地块奥运效应为区域带来无限上升空间奥运背景下的亚运村产业态势全面升级亚运村富人区形象位据地铁5号线大屯站口周边路网发达大屯路——连通望京和中关村/奥运会场的东大门北苑路——连通四、五、六环，城市主干道大屯路站：地铁5号线在亚运村商圈的唯一站口城铁缩短至外区域的时间距离，辐射范围扩大――未来重要的城市交通枢纽84万平米规模大盘——地标建筑规模效应区域影响力对区域的未来发展影响较大有利于盘活局部地块资源人口汇聚之地多种业态有机组合酒店、商业、住宅、学校、写字楼共同构建有机的活跃的都市生态群落20万的商业可能改变区域未来商业动态流向承载多种城市功能，对整个区域经济具有带动作用——综合配套引领区域户型面积较为集中共2656套，其中90~110平米二居占60%120~150平米三居占20%60平米一居占15%160~170平米四居占5%——产品面较窄，针对性强户型设计无明显亮点——市场竞争力相对较弱舒适化程度略有欠缺大方塔，标准层面积大，单户采光差内部空间组织受形态局限，功能房间尺度小黄金区位，地标建筑，相对舒适型产品结语：30万平米大体量中小户型主力产品中高端产品路线产品路线：区域价值基于：·充分实现地段价值的需要·规避市场风险，实现资本的快速滚动亚运村中高端大型城市居住社区风起云涌看亚奥项目名称物业类型整体规模入市时间荣尊堡国际住宅182004-11-18主场住宅10.022006－4－5华源·冠军城住宅、商业、写字楼152005-8-6世茂奥临花园住宅302005-10-29梧桐道Ⅱ住宅、商业12.4（60）2005-4-3融域住宅、2000平米的配套商业6.72005-4-23傲城Ⅳ住宅、商业街、写字楼15（180）2006-1-8上元C4住宅、写字楼、商业252005.10底顶秀清溪住宅、商业18.72005-10-22山水·LAVIE住宅、商业30.062005-9-25本案商业20、酒店13、写字楼5、住宅30、学校2085规模规模分析10万以下10%20－30万10%10－20万60%30以上20%10万以下10－20万20－30万30以上对本案启发：一个拥有84万总建面的大规模综合性项目在目前市场内具有独特性，是区域内带有地标性色彩的建筑集群市场结论：中档规模楼盘为主力，且大部分项目主要以住宅产品为项目核心，适度的配以少量的商业与写字楼等物业类型。140008500110009750800086806615价格18%46%9%18%9%当前平均价格分布图8500以下8500-90009000-1000010000-1500015000以上1400050001000020000150000Ⅳ城傲奥茂世临花桐园梧道Ⅱ荣场主国堡尊际公寓上元C4域融·源华冠军城顶溪清秀·水山LAVIE当前均价20000当前均价市场结论：平均价相对较高，主力集中于8500-9000元/平米，80%高于8500元/平米，区域的价格平台在8500以上本区域价格高涨主要来自于奥运经济对本区域带来的拉动效应以及消费者对本区域市场前景的信心，整体地段升值配以区域产业发展快速，对商业、商务、酒店、以及住宅配套需求量上升。对本案启发：通过挖掘本案所独具的超群的城市功能价值，在区域价格平台基础上实现较高的价格预期。项目名称容积率建筑形态使用率傲城Ⅳ1.724-5层叠拼、板、点塔--世茂奥临花园2.28板楼85%梧桐道Ⅱ2.3板式小高层80%主场3.6塔楼82%荣尊堡国际公寓4.6塔楼/上元C43东西向板楼83%融域2.13板楼83%华源·冠军城2.5板塔楼80%顶秀清溪1.82板塔楼89%——92%山水·LAVIE1.36板楼90%本案3.5塔楼80%建筑形态建筑形态分布统计15%20%65%塔板塔板结合容积率分布图30%40%10%20%2以下2-2.52.5-33以上市场结论：区域内项目的建筑形式以板楼为主，本产品不具有竞争优势对本案启发：本项目应突出的是大型标志性建筑集群的整体规划和建筑形态户型供应三居室大小面面积积一居室17%二居室41%四居室复式/跃层10%1%三居室二居室一居室型比例户复式/跃层四居室最最31%8050130100200130260200280220一居室二居室三居室四居室复式/跃层市场结论：舒适型两居与豪华型三居产品市场供应比例大，主要以自住为主兼以长线投资功能。而小户型在本区域大部分为投资型置业，看好区域市场升值空间。对本案启发：在控制总价的前提下，本案偏小户型面积区间可填补市场空缺，扩大客群基数。景观项目名称傲城Ⅳ世茂奥临花园梧桐道Ⅱ主场荣尊堡国际公寓上元C4融域华源·冠军城顶秀清溪山水·LAVIE景观形式采用在竖向变化上更为丰富的绿色合地形式、布置水景广场、带状广场及其两侧以微地形塑造手法形成变化丰富的丘陵山势，使整个绿色环境融为一体。设计师将来自爱琴海岸的流动灵感、雅典的运动激情以及最富中国文化内涵的皇家园林融入一处，形成了风情各异的六大主题景区，围绕中央10.8万平方英尺的浩淼湖水形成中央大绿洲，社区会所处更有3000棵原生树木。中央园林景观巧妙地采用了暗藏散水、嵌草铺装、漫坡草地等手法。内庭结合中国传统造景手法，设计成绿岛形态。三栋建筑中心围合成一个渐入式水景广场，随处可见高大乔木，休闲的座椅，高低错落的立体节奏，充满年轻人的气息。社区建筑及园林规划承袭新古典主义风格，2-2.1万㎡园林以下沉式绿色广场为轴心，南北设置水景，各色植被点缀其间，造就层次分明的园林景观。人行道与园林设计有机结合，缓坡起伏，高大乔木与低矮灌木萦绕花草蔓生的小路，水景自然穿插，婉转有趣，形成动态的景观线园林由著名的“土人景观”担纲设计，设计中运用传统北京民居的建筑元素做为场地肌理，取意中国传统文化中提炼出的方形元素，实现设计上对城市肌理与文化底蕴的统一，力求营造出一种现代、健康、生态的院落气氛分为四个景区，金秋丽影景区、涵虚水镜景区、秀木繁阴景区、流壁生辉景区景观设计主旨在营造出和谐、纯净、清雅、宁寂，具有别墅区品质的独特居住区气质。设计主要采用了三种景观元素：一是起伏的地形、清浅的水溪。二是葱郁的植栽，硬质的铺装道路。三是活动场地。以水景贯穿整体环境氛围在细节上通过笔直的道路、修剪成几何造型的绿篱、高大成荫的树木、大面积水景等，突出园林的尊贵大气；适当的运用主题喷泉雕塑和装饰，营造典型的法国新古典主义风情社区。市场结论：地形的起伏变化、水景的穿插成趣、传统建筑元素的文化表现、法式皇家园林园感受，都成为提升项目价值的重要法宝对本案启发：本项目应强调园林的空间塑造，适应城市性群体对交流功能的需求，塑造与众不同的景观效果。配套项目名称傲城Ⅳ世茂奥临花园梧桐道Ⅱ主场荣尊堡国际公寓上元C4融域华源·冠军城顶秀清溪山水·LAVIE本案社区内部配套36000平米专属体育休闲公园温泉、桑拿、“森林海”会所会所、超市、陈经纶中小学、21世纪双语幼儿园运动主题会所私人俱乐部会所幼儿园及小学，休闲中心，3万平米大型豪华会所，网球场、篮球场、健身房、下沉式广场3000平米的会所、2500平米的幼儿园和2000平米的配套商业20000平米底商10000㎡商业、幼儿园高尚会所·风情商街·社区幼儿园20.4万商业、5万写字楼、12.3万酒店、20.1万学校幼儿园市场结论：大多数项目突出的是运动、休闲的配套理念，符合区域气质。但同时也反映出区域内缺少具有大规模综合性配套的大型项目。对本案启发：本案自身所拥有的多业态的大型综合配套在区内独树一帜，可称之为城市的浓缩精华。项目名称广告诉求荣尊堡国际人文环境、客群、物业管理中天国际公寓认购及开盘、精装修、户型、物业管理、地段、价格上元B区品牌形象、景观环境梧桐道II景观规划、、开盘、地段融域认购开盘、地段、环境、品牌形象、周边配套华源·冠军城企业形象、精装修、开盘、地段、客群世茂奥临花园客群、认购开盘、发展商形象、地段、环境、景观规划傲城尊邸四地段交通、产品形象、景观规划、自然环境鸿华高尔夫地段、客群、配套、建筑形象、认购开盘、澳景花庭开盘、地段、现房、华悦国际地段、建筑特色推广诉求市场结论：多数项目以奥运带动下反映城市资源，如地段价值、交通、城市配套等方面成为项目推广中的核心诉求点。项目的主诉求为区域的共性特点而非项目本身特质。则这种区域吸引力的影响远远大于了项目本身的影响。对本案启发：诉求项目地段价值，必须明确本项目地段所具有差异性价值：城市功能性，同样产品诉求的角度也应以展现项目核心地段地标性建筑集群的特质。客群市场结论：客群辐射面积广，消费力强，置业目的多以自住投资相结合。当前区域内带有明显投资考虑的自住类置业倾向表现明显。对本案启发：对于本项目这样位于核心区域的大盘，极致扩大客户层面为项目的主要目标。项目名称荣尊堡国际客户来源外籍60%、外地人、泛北京区域年龄35岁以上职业极高端消费人群置业需求自住少、投资较多金融街、朝阳世茂奥临花园梧桐道Ⅱ融域华源冠军城傲城Ⅳ主场上元C4顶秀清溪山水·LAVIECBD、海淀中关村、亚奥、新加坡、东南亚、港台望京、亚运村、中关村、外籍60%（泛北京）中关村、亚奥、上地中关村、上地、亚奥本地域中关村、海淀、望京亚运村、望京、中关村、CBD望京、亚运村为主，少有通州、中关村、海淀、延庆和部分外籍客户中关村亚运村中关村、海淀、望京35岁以上25——5030——5030——5030——5025——4030岁左右30——5030——50高端客户阶层，职业不限IT、私营企业主、国字头企业中石油等国企IT、商务人士、国家部门、公司高层IT、白领、私企老板、大公司职员、教授IT、外企、私企、国营IT、外企、私企、部分海外客户国家部门、公司高层IT、白领、私企老板、大公司职员、老师自住50%、投资50%自住为主，投资很少自住为主，兼有投资自住为主，兼有投资自住70%、投资30%自住（过渡居住）自住60%、投资40%主要是自住自住80%投资20%ⅣⅡ域融园寓城C4花道公元军城世荣尊华傲临桐际梧上奥茂国堡源·冠223052.39%790040.77%210036.45%320022701104084.06%50.00%42.71%40.00%30.00%17.61%20.00%10.00%0.00%70.00%60.00%100.00%90.00%80.00%60004910400020000800095.07%1200010000销售比例平均销售率（㎡/月）市场结论：目前除个别项目外，区域内各个房地产项目的销售情况普遍较好，对本案启发：目前市场大势向好，但象本案这种大盘要实现快速营销，还需充分挖掘自身独特的优势竞争力。销售速度结语：本项目在区域市场内在差异化地段特性、集约型综合配套及大型标志性建筑形态方面都独具优势，产品的户型功能本身虽不具优势竞争力，但其主力面积可填补区域空白，存在可操作空间。机会与挑战并存是对本项目目前市场状态的最好注释。扬长避短，坐定乾坤寻找价值突破优势——深入挖掘劣势——避重就轻保利金泉·价值体系构建价格速度品牌更高更快更强三大目标：显性基因-直接引力-造市造势四大核心价值奠定优势地位中关村科技中心区金融街金融中心区燕莎涉外中心区CBD商务中心区亚运村生活中心区长安街政治中心区一个现象：不同中心的不同支撑力酒店最集中餐饮业最火爆最早的富人生活区最早的购物娱乐天堂沸腾今日奥运发展契机全球关注焦点国际投资热点政府建设重点生机勃发美好未来奥运经济积累区域地位全面升级更优越城市环境国际价值观人群？辉煌历史财富原生地成熟生活配套丰富城市资源首批精英聚集地深厚根基亚运村解读：亚运村，不可撼动的中央生活区在亚奥概念泛滥、亚奥版块越划越大的今天亚奥原生地“亚运村”更是不可复制的城市价值标签亚奥板天块亚运村安立路京承高速地铁五北苑路号线大屯路北五环辰路小营北路慧