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北京典型项目户型解读2011/12/272客户目标Objectives多层类住宅产品3LOFT产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北阳台生活阳台普通凸窗挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间局部空间赠送4鸿坤·理想城两室两厅两卫43平米户型方正，明厨明卫上下层双观景阳台楼上卫生间干湿分离，使用率高超大双观景阳台房型端正，客厅与卧室均采光良好，上下层双观景阳台基本舒适度提升5方恒偶寓三室两厅两卫67平米7.8米大开间，东南双向开窗，采光极佳二层北侧大面积赠送空间主卧双向采光，内带衣帽间，舒适明媚二层采光书房，安静舒适楼下电梯厅位置，免费赠送二层北侧，利用电梯厅上方空间进行大面积赠送性价比提升6首邑溪谷两室两厅一卫45平米（实得90平米）楼下电梯厅位置，免费赠送大露台赠送客厅局部跳空，奢华舒适南向大露台全赠送二层北侧大面积赠送空间二层露台内带小阳台，生活储物更便捷二层北侧，利用电梯厅上方空间进行大面积赠送南侧大露台全赠送性价比提升7UP生活3室2厅1卫1厨52㎡二层东侧，利用电梯厅上方空间进行大面积赠送南侧双飘窗全赠送性价比提升8一房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗半地下室空间跃层9丽都壹号1室1厅1卫1厨60㎡房型端正，卧室双向采光良好，明厨明卫设计、干湿分离，是北京小高层紧凑户型的代表。基本舒适度提升10易居国际1室2厅1卫66㎡11珠光御景1室2厅1卫49㎡12润枫领尚1室1厅56㎡13红木林1室1厅1卫55㎡14两房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间半地下室空间跃层15房型端正，南北通透，客厅与卧室均采光良好，每间卧室都有观景外飘窗，是北京小高层紧凑户型的代表。180度外飘窗，景观主卧南阳台宽阔舒适，采光良好北向生活阳台生活阳台，舒适观景俱佳孔雀大卫城两室两厅一卫90平米基本舒适度提升厨房与餐厅紧邻，餐厨一体，生活更加便捷16通过弧形窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳。基本舒适度提升客厅、主卧均有弧形观景窗，享受生活，享受美景新华联运河湾两室两厅一卫86平米172房户型设计——金地作品，最大亮点就是通过观景阳台、生活阳台等空间的大面积赠送沿展室内空间上海金地系列作品玄关处理凸窗观景阳台超大阳台生活阳台92平大阳台设计基本舒适度提升18左右错的露台、落地凸窗使得户型成为性价比杀手A:两房两厅一卫建筑面积63.41-65.02套内面积57.24-57.6B:两房两厅一卫建筑面积65.05-66.41套内面积55.68-55.83亮点：左右错的露台设计，空间全赠送（地域限制）落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值AB基本舒适度提升192房户型设计发展趋势——2房+地下室，赠送入户花园和地下室，不仅提升了2房的舒适度，也提升了整体的性价比复式2房2厅1卫，建筑面积155，地下室60花园入户景观阳台下沉庭院多功能地下室首开·常青藤两室两厅卫155平米性价比提升景观阳台下沉庭院花园入户20红木林：户型区间104－109，赠送面积高达30平米以上，舒适性达到极致。奇数层赠送，2房变3房性价比提升主卧明卫设计，舒适奢华主卧赠送L型超大飘窗，双向采光偶数层赠送，2房变3房奇数层赠送超大南向观景露台21三房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间半地下室空间跃层功能空间弹性空间细化空间预留空间可分可合可变空间：内庭院等宽厅设计衣帽间中西厨储藏室功能间工人房22房型方正实用，南北通透，采光面大。各卧室均赠送超大飘窗，既美观又实用性价比提升超大飘窗，景观客厅玄关处的收纳、储物系统中粮万科·长阳半岛三室两厅一卫96平米23南向采光面大，4个超大飘窗赠送，独立的佣人专区设计性价比提升富力盛悦居三室两厅三卫160平米南向双主卧设计，过道式衣帽间与卫生间连同，生活舒适便捷南向贯穿11.3m大飘窗，赠送空间达到极致佣人专区，独立出入口连通佣人房24预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。空间功能弹性花园改餐厅餐厅改次卧或书房内庭院可改成一书房可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室25“魔术盒”分隔客厅与餐厅，是一个相对独立而灵活使用的空间。空间功能弹性·智能识别卡电梯，单独入户可直达寓所玄关，尊贵、舒适、以人为本。·简约的玄关设计，可收纳鞋柜以及零碎物品，甚至可当日常出入衣帽间使用。·“魔术盒”分隔客厅与餐厅，可当书房、收藏展示间，也可当工作室或私人会客厅；是一个相对独立而灵活使用的空间。·简约的中岛式厨房吧台，双向采光，明厨空间，户外更有独特景致，令整个空间光洁生动。·和多数住宅不一样，MOMA把最好位置留给餐厅。把美好的阳光和最好的景观献给家人共聚的时光。内庭院可改成一书房26功能空间弹性3房+阳光下沉庭院首开·常青藤三室两厅两卫220平米楼梯位于边缘，户型规划合理书房与餐厅可分可合，满足不同采光及办公需求27潮白河·孔雀英国宫三室二厅二卫159平米空间功能细化主卧包括采光明卫+步入式衣帽间+南向观景阳台，霸气十足双入户体统，入户花园更添情趣超大入户花园赠送超大面宽横厅设计，采光观景皆佳U型厨房，符合人体工程学设计超大入户花园设计，保证户型在舒适度的基础上性价比进一步提升2828借鉴点：功能布局合理；独立玄关、左右预留收纳空间；T轴空间设计、大面宽、短进深；U型厨房、观景大窗；特色家政间、采光家政阳台；大尺度观景阳台；主卫独立、次卫明卫；155平方米三室两厅两卫家政空间万科优8户型空间功能细化29四房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间半地下室空间跃层功能空间弹性空间细化空间预留空间可分可合可变空间：内庭院等宽厅设计衣帽间中西厨储藏室功能间玄关处理工人房主仆分道30翠林漫步4室2厅2卫149平米2700观景圆形窗，园林景观尽收眼底6米高空中露台，庭院生活尽情展现，性价比进一步提升拐角飘窗，双向观景，超高增送性价比提升利用飘窗、高空露台等超高赠送手法提高产品性价比31最大亮点：最大限度挖掘性价比通过凹阳台和外部阳台的连通设计，使得凹阳台可以通过玻璃封闭成可以房间使用。住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点。功能空间弹性中粮万科·长阳半岛4室2厅2卫135平米改为奢华3居室，如中间墙拆除，书房可改为采光餐厅使用32新里·西斯莱公馆4室2厅3卫186平米空间功能细化双主卧设计，佣人房空间相对独立，U型厨房设计大气明快佣人房带北向阳台，并设计独立出入口，充分展现主人关怀并使其活动空间更为独立KINGSIZE主卧，奢华气质显现33独立收纳系统舒适的阳台空间开阔U型厨房技术参数建筑面积套内公摊得房率164146.517.590%产品特点•得房率90%•一梯两户，品质更高•南北通透•独立玄关，带收纳•U型厨房，使用效率更高•厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，•双卫生间•独立洗衣房•豪华主卫，带独立衣帽间豪华主卧独立的工作阳台收纳系统多空间功能细化15.3m的面宽设计，采光面超大，所有卧室均南向设计，主卧南北通透，得房率高达90%34中信红树湾4房2厅2卫174~175m2奇数层空能空间细化，主仆分道，尽显尊贵空能空间细化，主卧衣帽间设置空能空间弹性，空中内庭院，庭院生活与封闭成室内空间，任意选择空能空间弹性，书房和主卧可分可合引入别墅元素35市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结物业类型户型特征分析两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送舒适型+入户花园、凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）三房紧凑型南北通透，凸窗赠送，明厨明卫舒适型+入户花园，空中露台、双卫生间、主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（地下室、客厅与书房可分可合）豪华型+横厅设计，内庭院、功能房、工人房、主仆分道四房舒适型内庭院，中西厨、各类凸窗设置、主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、储藏室、带工人房、主仆分道豪华型+双主卧36客户目标Objectives住宅产品创新形式37户型优化减少纯过道等交通面积，增加户型内的使用率；人流动向流畅，尽量减少与其他空间关系的干扰；干湿分区，增加各个空间的利用率及空间联动性；增加各个空间的储物功能。38传统户型户型：三房两厅两卫建筑面积：134.99套内面积：115.44得房率：85.51走道10.31m2客厅18.55m2餐厅7.26m2厨房7.34m2主卧室14.71m2北卧室210.17m2次卧室10.66m2次卫3.55m2洗衣区2.75m2衣帽间3.65m2主卫4.87m2储藏间1.6m2南阳台4.76m2工作阳台3.36m2传统户型39优化户型户型：三房两厅两卫建筑面积：137.84套内面积：122.05得房率：88.54玄关6m2餐厅14.8m2客厅17.4m2厨房7.6m2北卧室10.4m2主卧室14.5m2次卧室10.5m2次卫3.4m2洗衣区4.4+3.4m2主卫4.5m2走道2.2m2水炉间衣帽间4.2m2阳台8.6m240对比分析面积对比部位传统户型（m2）优化户型（m2）公共区域玄关6客厅18.5517.4餐厅7.2614.8功能空间厨房7.347.6次卫3.553.4主卫4.874.5洗衣区2.754.4走入式衣帽间3.654.2储藏室1.6独立空间主卧室14.7114.5次卧室10.1710.5北卧室10.6610.4灰空间走道10.312.3工作阳台3.363.4南阳台4.768.6对比分析41对比分析1.玄关系统直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施不便维持室内的清洁分类细致，多功能组合的收纳系统独立的内外过渡空间舒适的尺度2.9m1.4m储藏，鞋帽收纳组合衣物更换及储藏室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁42对比分析2.客餐厅餐厅空间尺度舒适走道空间融入客餐厅，空间利用充分客餐厅共享性好餐厅空间略小走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差4.2m3.2m4.5m走道过长，空间共享性略差43对比分析3.次卫系统3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆独立洗衣间，组合功能设置次卫布局合理，空间利用充分与其他空间关系简单，无干扰干身区功能单一次卫空间利用率低与其他空间关系干扰多2.75m2洗衣机+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣机+烫衣板+衣柜+工作阳台空间关系复杂，多重干扰洗衣晾衣空间零距离与其他空间相对独立洗衣晾衣44对比分析4.其他阳台实际可用率低次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一阳台更加舒适宽敞次卧空间更加宽敞，不可利用空间少北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台走入式衣帽间增加梳妆台功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m设有观景阳台设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰45组合创新联排、平层、叠拼等不同产品类型在一栋建筑中体现，满足不同类型客群的需求；产品类型多样，且有超大面积的赠送空间，提升性价比的同时，增加居住乐趣46一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品案例：格林小镇6基于某些条件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新一梯四联排一梯二平层一梯三叠拼47一层平面图（一梯4户）—联排二层平面图