北京城市综合体专题研究.

B.A.Consulting北京城市综合体专题研究B.A.Consulting定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景B.A.Consulting研究背景—政策区域发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我国发展知识经济最具优势的区域，知识型服务业发展基地。北京商务中心区（CBD）国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点，总部经济与现代服务业发展基地。奥林匹克中心区集中体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念的国际交流重要窗口，是集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心。金融街资金密集、市场完善、交易活跃、信息通畅、功能齐全、环境优美的首都国际化金融中心区。北京经济技术开发区北京市现代制造业和高新技术产业基地，现代物流产业及物流集散中心。土地管理配套政策实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高建设用地的集约利用水平。区域功能的综合规划与土地优化集约利用，促使城市综合体不断涌现。B.A.Consulting研究背景—市场2005-2007年北京主城区土地供应情况年度总供应居住性土地供应综合性土地供应宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）2005231648219.31491260241.314387977.9832006352790137.412121528058.8231262078.6072007311210815.2858379358.0323831457.2542005-2007年北京主城区综合性土地供应情况统计表0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%供应面积所占比例23.54%45.23%68.67%供应宗数所占比例60.87%65.71%74.19%2005年2006年2007年综合性用地在北京市主城区土地供应中所占比重逐年增多，促生更多的城市综合体走入市场。北京市历年综合体开发情况统计表1013554702468项目数量1013554720002001200220032004200520062007B.A.Consulting未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏那么，什么是综合体？综合体能为我们带来什么？怎么做综合体？B.A.Consulting定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景B.A.Consulting定义特性•定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。B.A.Consulting•案例—美国纽约洛克菲勒中心(RockefellerCenter)定义特性建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。B.A.Consulting•案例—日本福冈博多运河城定义特性内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础B.A.Consulting华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场•案例—深圳华润万象城定义特性内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件B.A.Consulting•案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性项目概况开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月体量巨大投资额高开发周期长B.A.Consulting•案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费12个停车场地铁示意图地下停车场立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障B.A.Consulting•案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话设置公用电话，公用电话的种类有IC专用、电话专用和『IC・电话通用』3种。邮局「六本木新城邮局」银行・ATM银行：新生银行金融中心（两家）ATM：新生银行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施六本木新城诊所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配钥匙「MisterMinit」托儿所儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务ORIX租车公司：提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈B.A.Consulting综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达定义特性•特性B.A.Consulting定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景B.A.Consulting•政策•经济•交通•人口•资金•运营综合体（硬件）城市开发商（软件）条件要求B.A.Consulting中关村亚奥CBD亦庄望京条件要求北京城市综合体分布图CBD→城市核心全城辐射→城市级亚奥→城市副中心区域辐射→区域级中关村望京→新城区域辐射→区域级金融街王府井崇文门广安门方庄截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方米。主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。条件要求城市级（CBD）定位：新北京新形象的集中展示区。发展目标：成为引领北京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。•城市（硬件）—政策区域级（中关村）定位：知识型服务业发展基地。政策扶持：对进入园区的文化创意企业，在土地使用、人才引进、规费减免、房屋租赁费、物业管理费等方面予以优惠；吸引和鼓励国内外知名企业、总部型企业落户产业基地，促进文化创意产业集群发展。区域级（亚奥）定位：是以文化体育为核心的综合性城市副中心。商业发展规划：新发展的居住区，10万—15万人要规划营业面积3万—5万平方米左右的商业中心。定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。区域级（望京）定位：集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”。区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障条件要求•城市（硬件）—经济城市级（CBD）截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，同比增加了669家。其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产业。文化产业法人单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入15.06亿元，占朝阳区的21.89%；同比增收3.43亿元，占朝阳区的23.22%。2007年一季度CBD实际利用外资1.27亿美元，占朝阳区实际利用外资的22.8%。区域级（中关村）2005年，园区高新技术企业总数1.7万家，实现销售收入超过4800亿元，比2000年翻一番多，五年内年均增长达到20%以上，占全国高新区总量达七分之一左右；实现增加值960亿元，相当于当年北京市地区生产总值的14.1%。区域级（亚奥）1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，预计到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150亿元，年均递增20%左右。区域级（望京）截至2006年底，共有入园企业203家，总注册资本28亿元。06年园区新增入园企业43家。2006年，入园企业共实现销售收入6亿元，上缴税收3779万元，分别较05年递增了15.7%和26%。多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催生城市综合体的物质保障条件要求•城市（硬件）—交通区域级（中关村）构建由1条地铁线、14条快速路和主干路组建而成的中关村地区立体交通网。地下规划：建造“综合管廊＋地下空间开发＋地下环行车道”三位一体的立体交通。区域级（亚奥）地铁奥运支线、地铁５号线、地铁１０号线。区域级（望京）内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京承高速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。城市级（CBD）规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。地下交通：“一轴、一区、两点、三线”。一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。立体的交通路网，是催生城市综合体的外部流通保障条件要求条件要求•城市（硬件）—人口区域级（中关村）2006年末园区人口：78万人中关村商圈客流量：10万人/日中关村科技园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约40万人。区域级（亚奥）目前常住人口：50万以上目前流动人口：30万以上区域级（望京）规划人口：30万人常住人口：18.6万人城市级（CBD）居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑条件要求•开发商（软件）—资金/运营区域项目总投资总建面CBD国贸三期40亿人民币54万平方米万达广场30亿人民币50万平方米华贸中心60亿元人民币30万平方米东方广场20亿美元94万平方米财富中心60亿元人民币72万平方米银泰中心40亿人民币35万平方米光华国际25亿人民币21.29万平方米亚奥保利金泉广场50亿人民币85.6万平方米嘉铭·桐城30亿人民币60万平方米望京方恒国际25亿元人民币25万平方米庞大的资金投入，大规模的开发，需要开发商具有超强的运营能力。庞大的资金投入，超强的运营能力，是保证