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深圳市锦绣时代顾问机构华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划及概念性规划基础分析发展定位概念规划产品策划总体思路及框架项目区位项目面积优势资源整合市场需求导向SWOT分析总结：开发模式一、基础分析本项目位于浙江省杭州市淳安县千岛湖风景区的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥与千岛湖镇紧密相连，东至杭州，南至金华，西至黄山。本项目总用地面积：约13.6平方公里其中：陆地面积9.33平方公里水域面积4.27平方公里自然资源人文资源品牌资源旅游资源湖水清澈岛屿百姿港湾幽深森林繁茂岸线曲折江南文化新安文化宗教文化饮食文化民俗文化度假酒店休闲社区风景名胜娱乐场所水上运动国家级风景名胜区国家级森林公园国家黄金旅游线国家AAAA级旅游区国家级生态示范区四大优势资源整合通过资源整合，提炼出本项目核心资源为“湾的核心价值+湖的水色思维+岛的私密气质+山的空间层次”客源市场规模近年来，千岛湖旅游呈现出快速发展的趋势，旅游规模和旅游收入逐年快速增长，连连创出历史新高。游客量（万人次/年）2004年2007年＋100.3万人次旅游总收入（亿元）2002年2006年＋11.9亿元观光旅游时期度假旅游时期休闲旅游时期2006年长三角人均GDP已经超过5000美元，远远超越了度假门槛，度假旅游需求成熟旺盛，消费能力日益增强。休闲度假市场发展趋势旅游市场正呈现由单一的观光旅游时期向休闲旅游、度假旅游时期转变，休闲度假旅游逐渐成为世界旅游消费的趋势和潮流。生态度假商务会议异域文化聚焦长三角中高端度假市场八大需求养生康疗高端运动休闲观光国际论坛节庆娱乐以休闲度假为目的游客约占千岛湖游客总量42%，近两年千岛湖会议接待增长率估算在20%-30%左右，商务会议休闲度假的需求旺盛休闲度假游客与观光游客的消费比重约为10：1，商务会展游客甚至达20：1，消费能力强。千岛湖及周边大型会议产品缺乏，大多数产品品级较低、规模较小，商务会议产品供给无法满足庞大的市场需求。需求主体：商务会议及相关配套度假逐渐作为休闲度假市场的主体商务会议产品供给——商务市场消费特征——商务会议市场规模——内部因素四大优势(Strength)四大劣势(Weakness)区位优势：位于长三角腹地、黄金旅游线、旅游发展轴等区位优势品牌优势：千岛湖拥有众多影响较强的品牌资源优势：良好的自然生态资源环境、人文资源以及旅游资源政策优势：政府的高度重视和大力支持以及开发商的实力，为项目开发打好了基础土地资源缺乏：地形复杂，多为山地，坡度较大，项目开发难度大品牌遮蔽效应：进贤湾品牌被千岛湖遮蔽基础设施薄弱：交通等基础设施薄弱，发展滞后，不利于度假项目开发湖水水位落差大：湖面高差较大，现有滨水项目大多近水不亲水，体现不出滨水项目的特色外部因素四大机遇(Opportunity)两大威胁(Threat)国际山地与生态休闲度假旅游的发展《杭州城市综合交通规划》的轻轨快线、杭千高速、千黄高速的建设将大大改善本项目的交通可达性我国发展休闲度假的时机，以及带薪休假制度的转变带来的休闲度假新热潮休闲度假游客源市场日渐增长，为项目发展提供了后续保障项目周边的众多生态休闲度假产品激烈的市场竞争生态的可持续发展SWOT分析商务会议市场康疗养生市场高端度假市场婚庆蜜月市场家庭度假市场文化旅游市场传统观光市场第二居所市场自然资源人文资源旅游资源品牌资源会议中心等商务产品主题酒店等度假产品矿泉SPA等康疗产品高尔夫等体育产品商业小镇等文化产品水公园等旅游产品佛禅园等宗教产品山地别墅等地产产品进贤湾四大资源以商务会议需求为主的八大需求以商务会议产品为主的八大产品顺应开发整合项目总体定位产品业态组合项目发展目标核心开发策略二、发展定位以主题化、景点式规划理念为核心国际湖湾生态旅游新地标以深厚经典文化内涵为支撑打造以高端商务会议为中心集生态旅游、主题度假、人文居住、品尚休闲为一体的矿泉SPA主题酒店商业小镇佛禅文化品尚运动旅游地产生态旅游商务会展体验式旅游休闲度假商务会议加快实现千岛湖旅游由观光旅游向综合休闲度假的变轨转变打造千岛湖国际商务会议休闲度假示范区打造长三角顶级综合旅游休闲度假的旗舰产品打造复合型、体验型的国际湖湾生态旅游新地标分期开发式生态循环化品牌国际化近水亲水性土地价值最大化•统一规划，分期实施，突出重点，循序投入，分期推进式开发建设与提升，实现项目稳步发展和可持续发展•在强化生态资源保护和环境保护的前提下,发展循环经济，合理利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度开发•高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发项目产品，优化进贤湾旅游品质和旅游品牌形象•注重休闲度假项目开发的近水亲水性，以及湖水的可视度和景观视觉效果，突出体现滨水项目的特色，提升土地可利用价值•合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用三、概念规划土地现状分析功能分区规划总平面各分区总平面规划核心理念交通体系规划高程分析坡度分析坡向分析1坡向分析2安龙半岛临湖立面示意图1安龙半岛临湖立面示意图2兴财地块临湖立面示意图山体尺度分析湖湾内部尺度分析山顶高程示意用地红线范围图二区三园三镇国际会展区主题度假区生态水公园山地体育公园佛禅文化园山地小镇半岛小镇滨水小镇生态水公园私人城堡酒店发展预留地国际会展区主题度假区狂欢岛山地体育公园山地小镇滨水小镇半岛小镇佛禅文化园总平面规划图国际会展区1.国际会展中心2.主题酒店3.国际度假村4.高端商务企业会所5.国际养生基地6.国际康疗中心7.高端山地矿泉SPA8.国际抗衰老中心主题度假区9.直升机坪10.婚庆古堡11.艺术Salon酒店12.私人城堡酒店13.总统别墅14.渔人码头15.水下餐厅16.游艇会17.狂欢岛水主题公园18.入口商业街19.四季花园20.神秘岛乐园21.水主题公园区22.动感娱乐区23.峡谷探险区24.温室花园25.湿地花园山地体育公园26.高尔夫练习场27.拓展训练基地28.乒羽中心、网球场佛禅文化园29.佛禅院30.饮斋园31.佛禅小道32.佛禅养生苑三镇33.山地小镇34.滨水小镇35.半岛小镇五站36.气象观测站37.生物垃圾处理站38.污水处理站39.森林环境观测站40.太阳能电站41.发展预留地国际会展区平面图国际会展中心高端山地矿泉SPA国际康疗中心国际养生基地国际抗衰老中心国际度假村高端商务企业会所主题酒店主题度假区平面图婚庆古堡西庸城堡酒店总统别墅黑森林乐园平面图四季花园神秘岛乐园水主题公园区家庭娱乐区峡谷探险区温室花园湿地花园入口商业街山地体育公园平面图高尔夫练习场拓展训练基地乒羽中心、网球场佛禅文化园平面图佛禅院饮斋园佛禅小道佛禅养生苑山地小镇平面图滨水小镇平面图半岛小镇平面图以有机生长的理念对项目进行规划，在功能分区、产品布局、项目落点、交通道路规划、土地利用等方面，依据本项目自然地理环境、地形特征，以不破坏生态与自然环境为前提，因地制宜、因势分布，合理规划本项目。绿色交通：自行车游览交通：观光电瓶车、观光马车空中交通：空中缆车、直升飞机、索道垂直交通：山地电梯水上交通：风情小船、游艇、摩托艇日景效果图夜景效果图四、产品策划二区产品策划三园产品策划三镇产品策划水上地标策划五站产品策划项目主题创意国际会展区国际会展区策划理念：国际会展区，位于进贤湾东侧最南端，紧邻进贤湾主湖面，具有独特的湖湾景观资源。国际会展区将健康养生理念融入商务会议业态中，同时借鉴国际著名论坛举办地达沃斯的开发模式，以欧洲山地小镇文化风格为特色，营造一种与自然相融合的独特氛围，并通过举办大型国际湖湾论坛、年会等会议，将国际会展区打造为：以健康养生理念为特色的“长三角商务会议旗舰产品”、“国际论坛高端会议首选地”。产品定位：千岛湖最具规模的国际化大型多功能会展会议中心产品特色：打造集大型多功能展览中心、商务论坛、奢侈品艺术沙龙、国际外交官文化论坛等活动举办为一体的商务会议会展中心，弥补千岛湖大型会展中心的缺失。经济技术指标：用地面积：4.7(70亩)建筑面积：8，000㎡容积率：0.17国际会展中心产品策划：为增强项目商务会展会议的地位和影响，全面有效利用大型多功能会展会议中心，依托良好的生态资源，策划举办具有国际影响力的论坛、会议等，进一步体现本项目高端商务产品品牌。初步导入四大主题论坛：论坛名称内容国际湖湾生态旅游发展论坛引领国际新湾区形态意识，开拓湖湾新领域，提高进贤湾的知名度国际外交官论坛以外交文化交流为目的，汇集世界各地外交官或前外交官等，为促进国际文化交流提供一个平台国际养生论坛集中医药养生、欧洲养生文化于一体，推动国际养生产业的发展国际建筑艺术文化论坛集合世界知名建筑设计师、工程师等，为世界建筑文化交流提供一个平台产品定位作为国际会展中心最核心、最高端的配套酒店产品特色以奥湖滨风情文化为主题的超豪华五星级酒店，独具匠心的建筑设计和艺术元素渗透每个细节，一流的设施设备，一流的服务品质，是高端商务人士、论坛学者等提供度假、休闲的好去处。经济技术指标用地面积：15(225亩)建筑面积：60，000㎡容积率：0.40主题酒店产品定位：世界政要以及国际外交官度假休闲最佳选择地。产品特色：以欧洲建筑风情、人文特色、景观艺术等为参考，选择世界一流的度假配套设备，引进国际先进的度假村管理理念与服务标准，打造一处风景宜人、品位高端的适合世界政要、国际外交官休闲放松的、高品质的世界顶级度假村。经济技术指标用地面积：5.7万㎡（85亩）建筑面积：14，000㎡容积率：0.24国际度假村产品定位：打造华东最高档的商务休闲、企业会所聚集地功能定位：为全国以及华东地区知名跨国企业集团、中国大型企业集团等提供一个集商务会晤交流、商务休闲娱乐、企业奖励旅游、论坛活动于一体的企业培训基地。经济技术指标：用地面积：5.7(85亩)建筑面积：13，900㎡容积率：0.24高端商务企业会所产品定位：以中医药养生理念为主题的健康养生度假基地。产品特色：针对此区域具有国际化、高端化养生需求的世界政要、外交官等，打造具有中国文化特色的、融合中医药养生文化精髓的针灸、推拿、按摩等养生保健手法的国际性养生品牌。经济技术指标：（包括国际养生基地、国际康疗中心、高端山地矿泉SPA、国际抗衰老中心）用地面积：5.7(85亩)建筑面积：24，200㎡容积率：0.42国际养生基地产品定位：面向世界政要、外交官以及高端商务人士等的集世界先进技术的健康体检、健康管理、健康养护中心产品特色：引进世界先进的健康检测设备，致力于为顾客尤其是为老年人提供中西医全方位的身体健康检测。聘请欧美知名健康管理专家，为顾客度身建立个人健康档案、健康检测报告、健康评估、医疗保健等，以及其它生活方式的专业意见。国际康疗中心产品定位：作为国际会展区的配套项目，是具有国际专业水准的、华东最豪华顶尖的矿泉SPA保健水疗中心。产品特色：开发特色矿泉水疗、健康护理等产品，引进世界顶级的SPA疗程设备。以极臻完美的欧洲园林设计+世界顶级的SPA疗程设备吸引高端商务人士。高端山地矿泉SPA产品特色：引进全球最安全有效的瑞士羊胎素注射治疗抗衰老医疗服务，通过针对不同的体制和衰老症状制定治疗方案，为人们实现青春健康、延缓衰老的梦想。产品定位：为世界政要、外交官以及商务人士等提供的瑞士羊胎素抗衰老注射治疗医疗服务国际抗衰老中心策划理念：主题度假区是本项目的核心区域，依托山地、滨湖特色打造度假产品。设计多种风格的精品酒店产品、渔人码头以及狂欢岛，打造本项目高端主题度假、娱乐休闲、婚庆、节庆活动等多种度假功能最核心、最聚集的区域，在该区域营造出千岛湖最欢乐、愉快的度假氛围。主题度假区佛禅文化园主题度假区私人城堡酒店狂欢岛产品定位：华东最顶级的具有欧洲风情的浪漫的婚庆城堡酒店。产品特色：婚庆古堡，是千岛湖上最梦幻浪漫的地方，将打造为中国首个高端山地婚庆产品，为新婚恋人和蜜月度假市场营造浪漫梦幻