北外滩写字楼价值由低估而回归

北外滩写字楼价值由低估而回归2013-12-1308:02|评论|分享到：作者：来源：解放网-新闻晨报据上海联合产权交易所挂牌信息显示，位于黄金地段的上海北外滩国际客运中心十号楼，以约1.825亿元的价格挂牌出让，至今年12月13日挂牌期满，由此，北外滩写字楼市场被再度搅动。写字楼“洼地”价值回归中上海联合产权交易所挂牌信息显示，国际客运中心十号楼是作为上海虹晟置业有限公司100%股权转让项目核心资产来处理的。该独栋办公建筑位于东大名路668号，总建筑面积为3343平方米，含地上5层，地下1层三间商铺，另附地下2、3层共30个车位。按照总建筑面积及挂牌价格粗略一算，挂牌价格每平方米达5.46万元。而据德融地产市场中心研究部数据显示，2013年北外滩板块的一手写字楼大面积成交项目来看，今年2月隆宇企业购入国际客运中心6号楼整栋共2.63万平方米，总价22.82亿元，单价8.69万元/平方米。而以性价比取胜的绿地集团于今年9月新开盘的绿地北外滩中心项目，其成交均价也已达到5.11万元/平方米。德融地产市场中心研究部指出，2009年《关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》所带来的北外滩建设加速，再到2011年受住宅限购及年底《北外滩航运和金融服务业综合改革试点方案》获批，北外滩板块写字楼交易均有不同程度地受益。需要指出的是，近三年来，区域内一手写字楼成交面积呈逐年下降趋势，一方面是由于供应量的减少，另一方面是区域内持有型的甲级写字楼数量不断上升，只出租不出售。由此也反映出北外滩板块整体商业价值的提升，而这点从近五年成交的写字楼均价上亦可见一斑。从2009年到2013年，板块内写字楼成交均价上涨幅度已高达49.03%。由此则不难看出，北外滩板块写字楼被低估的价值将逐步回归。特色产业是租户有力保证从上世纪90年代开始，虹口区大力打造航运服务业，北外滩航运中心的性质有别于洋山深水港和外高桥(20.72,1.190,6.09%)，区域内主要以航运上游产业为主。据悉，目前航运企业已经达到3500家，由此也带来了北外滩的租户还是以航运、物流及相关配套企业为主。而伴随上海自贸试验区承诺包含航运服务领域在内的六大类服务领域被批准扩大开放，北外滩未来与自贸试验区定位匹配的行业，如金融、航运、贸易，将长期受惠于政策红利。在前景看好的情况下，开发商也积极出击，2014年浦江国际金融广场将携一幢38层的5A甲级写字楼及三层商业辅楼赶场开业，届时，北外滩板块甲级写字楼整体租金水平估计又将出现一轮上涨。嘉宾观点根据2009年制订的北外滩规划，该区域作为已经确定的全市唯一的航运服务集聚区，将分阶段打造成“一个基地、三个中心”，即企业总部基地、航运要素集聚中心、国际邮轮客运中心和口岸服务中心，全面推进该地区的航运商贸和旅游休闲开发。时至今日，北外滩的规划再度加码，将其定义为以商务办公、高档酒店、航运服务为重点的核心商务区。由于外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道以及规划中的公平路隧道，到陆家嘴(38.61,0.000,0.00%)及外滩都是2-3分钟的车程，与此同时，轨道交通12号线也即将通车。据统计，北外滩地区集聚了多家航运物流类企业，其中包括我国航运业的三大巨头：中海集团、中远集运和上海国际港务（集团）股份有限公司的总部，上海航交所等航运业内的龙头单位及10余家航运总部型企业，也有如上港物流、中外运敦豪国际航空快件有限公司等实力雄厚的重点纳税企业。2010年开盘的白金湾写字楼，当时开盘均价在5.5万元/平方米，且交房后三个月内全部租完，入住率100%，现在的租金是6-9元/平方米/天。中信广场总共55层，低区均价5万-6万元/平方米，中区8万元/平方米以上，高区卖到10万元/平方米以上，租金在8元/平方米/天到10元/平方米/天左右。