关于房产税的税收筹划

2关于房产税的税收筹划摘要随着房产税的改革，房产税对组织国家税收、调节居民收入、控制房价的影响将更为明显，对企业的负担也不可避免地造成影响，因此十分有必要对房产税的税收筹划进行探讨。一个合理有效的税收筹划方案既可以为国家贡献税收，也可以为企业减轻负担，从而增加更多的营业利润投入生产和惠及员工的生活。本论文立足于税收筹划角度，以FG公司为例，结合企业所处的具体环境，通过对房产税现行法律法规的学习，拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠四方面对房产税的税收筹划进行探讨，以尽可能减少企业税收负担，实现企业效益最大化。关键字：税收筹划征税范围计税依据计征方式税收优惠3目录*封面------------------------------------------------------1*摘要关键词---------------------------------------------2*目录------------------------------------------------------31绪论-----------------------------------------------------41.1研究背景----------------------------------------------51.2研究方法和意义----------------------------------------51.2.1研究方法--------------------------------------61.2.2研究意义--------------------------------------61.3我国房产税的现状--------------------------------------71.3.1产生背景--------------------------------------71.3.2发展历程--------------------------------------71.3.3房产税的征收情况-------------------------------81.4国内外房产税的现状------------------------------------91.5房产税筹划应考虑的因素-------------------------------122房产税的税收筹划------------------------------------------122.1征收范围的税收筹划----------------------------------122.2计税依据的税收筹划-----------------------------------142.2.1合理分解房租收入------------------------------142.2.2通过关联企业转租-----------------------------152.3计征方式的税收筹划-----------------------------------152.3.1将出租变为投资---------------------------------152.3.2将出租变为仓储管理-----------------------------152.4优惠政策的税收筹划------------------------------------163FG公司税收筹划实例研究------------------------------------163.1案例研究----------------------------------------------1643.2结论和不足-------------------------------------------174房产税税收筹划中应注意的问题--------------------------------194.1税收筹划应以合理合法为前提---------------------------194.2税收筹划必须遵循成本一效益原则-----------------------194.3税收筹划应重视会计与税收差异-----------------------195结论-------------------------------------------------------20参考文献-----------------------------------------------------21致谢---------------------------------------------------------2251绪论1.1理论背景——房产税税收筹划房产税税收筹划，顾名思义，是对纳税主体减轻房产税税负的税收筹划活动。所以，对房产税筹划的研究，首先要掌握税收筹划的概念，在此基础上，才可对房产税筹划的概念有清晰的认识。税收筹划，又被称为税务筹划，通常认为是指“纳税人依据所涉及的现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的允许、不允许、以及非不允许的项目、内容等，对企业组建、经营、投资、筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利财务目标实现的谋划与对策”。1936年，英国上议院议员汤姆林爵士在“国内税务局专员与威斯特敏斯特公爵诉讼案”一案中作出的判例，被公认为法律上第一次认可的税收筹划。税收筹划有广义和狭义之分，广义的税收筹划包括:节税、避税、转嫁税负。转嫁税负可以视为避税的一种，狭义税收筹划则仅指节税，本文以下所用税收筹划概念均取其广义。纳税人所具有的少缴税款的内在需求，各种税收优惠的存在也在客观上为税收筹划提供了筹划空间，加上法律对税收筹划的认可和专业的税收筹划人才的不断充实，使得税收筹划在国内外都得以迅速发展起来。1.2研究方法与意义61.2.1研究方法本文采用的是规范性的研究方法，主要用以下三种方法分析：1）文献法我国房产税改革虽然启动较晚，目前仍还处于地方试点的工作阶段，但学术界和实务界已经对房产税改革进行了大量的相关研究，取得了较为丰富的研究成果。本研究将对我国房产税税收筹划的有关文献进行梳理和分析，充分借鉴和吸收有关研究成果，在此基础上深化对房产税改革工作的认识，提炼出房产税改革的观点，主要运用在第一部分和第四部分；2）总体描述法根据我国房产税的发展现状以及参考部分国外征纳情况进行总体描述；在此基础上从计税依据、征税范围、计征方式、税收优惠四方面对房产税进行筹划的理论描述，主要运用在第二部分；3）案例分析法通过对实际案例进行研究，综合考虑传统税收征税与筹划后企业纳税情况的对比，进而计算出企业的节税效益，主要运用在第三部分。1.2.2研究意义虽然从税收数据上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度不断加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税的相关规定,结合自身的实际工作经验,拟从房7产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担，达到节税的目的。1.3我国房产税的现状1.3.1产生背景房产税是各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1.3.2发展历程周期的“廛布”，唐朝的“间架税”，清朝初期的“市廛输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是房产税的雏形；1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税；1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》；1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税；1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。81.3.3房产税的征收情况征收范围：房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。具体征税情况，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。征收标准：房产税征收标准从价或从租两种情况：从价计征，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值，以陕西省为例：应纳税额=房产原值×（1-20%）×税率（1.2%）从租计征（即房产出租），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。应纳税额=房产租金收入×税率(12%)1.3.4我国房产税的征收情况从表1-1中反映出我国房产税在逐年增加，相对应的在税收比重中也有所提高。世界上大多数国家的税收制度中都会涉及到房产税,在其税收收入中的比重也在逐年增加。财政部财政科学研究所所长贾康在两会中提出房产税新改革离我们并不远，估计会在2017年正式出台相关文件。中国房产税的制度不会照搬美国模式，房产税征收范围第一套房产免征，至于第三第四套的可能采用固定税率。这让很多人感受到房产税步伐在接近。房产税在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，如何做好房产税的税收筹划直接影响着企业和个人的税收负担。9020040060080010001200140016002007200820092010201120122013房产税表1-12007-2013年度房产税征收情况1.4国内外房产税的现状美国是个税收制度相对比较完备的国家，他对房产的收缴的相关税项主要是房产税和交易税。房产税是一个财产税，每年交纳，是对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税，一次性过户时交齐，一般由买卖双方平摊，约为房价的2-4%。征税主体：美国50个州都征收房产税，这一税的目的是地方政府的主要收入来源。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，将税收收入做到取之于民，用之于民。因此美国联邦政府和州政府都不征收房产税，房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，比例为：郡税(1/7)，城市税(1/7)，学区税(5/7)。优惠政策：美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。10加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房产税比较复杂，因为它不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而个人所得税占家庭收入的10%以上。在加拿大，老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个税申报时会有个调整，如果收入低，政府会退回房产税。加拿大政府在房产税这一政策上，将低收入群体的纳税负担考虑了，减轻国民的纳税义务，同时也要防止少数国民却居住房屋面积较大的房屋，造成一定程度上的资源浪费。加拿大税率是3年内不动产平均值的0.5%。也就是说，一套80万元的房子，按0.5%的税率计算，一年为4000元，平均到每个月不到400元。但如果逾期缴纳物业税，就会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，政府便有权将物业拍卖。这种奖励与惩罚共存的机制，有效遏制了漏税、不纳税的行为，同时也减轻了国民纳税负担。德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。同医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产