关于房地产税收制度的一些思考

关于房地产税收制度的一些思考摘要：近年来房价的上涨和最近的房价波动使人们越来越关注房地产税收制度。我国现行房地产税收制度在税制设计、税收征管等方面都存在一系列问题，难以适应房地产市场的健康发展，因此应大力推进房地产税收制度改革，完善税制、开征物业税和提高房地产税收行政效率，以使其能有效调控房地产行业，实现税收政策目标。关键词：房地产税收制度；税制优化；改革；物业税一、我国现行房地产税收制度我国现行的房地产税收制度从税费的角度上看，主要涉及12项，包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税固定资产投资方向调节税、营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和教育费附加，其中固定资产投资方向调节税自2000年初暂停征收,另外，在现有的房地产税制中只有城市维护建设税和教育费附加是外商投资企业和外国企业不需缴纳的，其他税种在2009年已实现内外统一。房地产税收具体分布在土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保有环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。在房地产经营环节，房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。在房地产的保有环节，若自用房屋，缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税；若出租房屋，缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税（或个人所得税）、印花税。二、我国现行房地产税收制度存在的问题（一）税种繁多，税费混杂我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象征收耕地占用税和城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产产权转让收入既征收营业税，又征收土地增值税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，双方既缴纳0.05%的印花税，承受方又要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9%，而各种费用高达41%；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费使房价上涨趋势严重。（二）计税依据不合理我国部分税种的计税依据不合理。对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10%-30%的余额为计税依据，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，不能起到税收政策目标。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年税费的制度一方面加大房地产的建设成本，提高房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。（五）税收行政效率低下税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面：第一，税收立法层次低，稳定性差。目前有关房地产税收的实体法律仅有《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》，其他都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。第二，部分房地产税种设计不合理，操作烦琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长使计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，数十年来该税几乎流于形式，税款征收额较少。第三，税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。（四）重流通，轻保有在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30%-40%。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保有的局面使投资者不必为保有二、结论与政策建议税收是我国政府用于调控房价的政策手段之一。国房产税、城镇土地使用税以及契税的税收收入均与房价呈负相关关系，耕地占用税和土地增值税与房价呈正相关关系，但上述关系统计学意义均不显著，表明我国房地产税收的房价调控效果有限。对此，本文建议从以下方面改革我国房地产税收制度。1.合理界定房地产税收政策目标和职能。我国房地产税收政策的目标应与财税体制改革总体目标相符。通过房地产税制改革，弥补现有税制设计缺陷，规范相关税费关系，辅助调节收入分配，兼顾中央和地方的利益，逐步健全地方税体系，在此基础上，实现其财政收入职能和资源配置职能。2.优化调整房地产税制结构。合并现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税以及与房地产相关的合理行政性收费，将其调整组合为世界各国普遍实行的房地产保有阶段统一收取的房地产税。取消房地产方面不合理的行政性收费，减轻纳税人负担；扩大房地产税的征税范围，加强征管和执法力度，减少税收减免优惠政策的随意性，确保应征尽征。通过上述调整，规范和完善房地产税制结构，减轻房地产流通环节税负，增加房地产保有环节税负，优化税制结构，合理引导住房需求，促进房地产业平稳健康发展，提高人民生活水平。3.赋予地方政府适当的税权。针对我国房地产税基区域分布不均的状况，通过房地产税制改革，赋予地方合理的税收立法和管理权，逐步将房地产税收培育成为我国地方政府的主要税收收入来源，增强地方政府因地制宜运用税收杠杆增加地方财政收入和调节经济的能力。4.完善税收立法。在我国税收立法的实践中，立法机关制定的税收法律较少，行政机关占了主导地位，税收法律规范的效力层次普遍偏低，大多以规章立法的形式出现。我国房地产税收制度处于税收法律体系的大环境下，不可避免具有立法层次偏低的弊端，应尽快完善税收立法。第一，尽快制定《税收基本法》。《税收基本法》是税收法律体系中的母法，指导约束各种税收法律、法规、规章，对税收领域最基本、最重要的问题起规范作用。第二，将现行税收体系中较完善的税收规范性文件通过立法程序上升为法律或行政法规，提高税收法规的权威。5、健全税收征管的配套措施。第一，加强房地产产权登记制度。房地产产权登记是房地产税收课征的基础，首先，建立土地信息数据库，对土地基本情况进行登记；其次，实行房屋和土地产权合一制度，保证对房地产交易全面课税。第二，完善房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法，各种方法都有优缺点。应尽快探索适合我国国情的理论体系和方法，并加强税务人员的培训。第三，继续推进房地产税收一体化。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收一体化的实施要点。其在我国取得了阶段性成果，但各税务部门之间协调不够畅通，效率低下，应继续推进并优化其在我国的发展。总之，房地产税收对房价的影响极其有限，房地产税收政策对房价的调控效果并不明显。当前形势下，应从增加供给和引导需求等方面入手，通过土地、金融、财税等综合政策促进房地产市场的平稳健康发展。参考文献：[1]夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究,2011（4）[2]杨绍媛,徐晓波.我国房地产税对房价的影响及改革探索[J].经济体制改革,2007（2）[3]李金荣.我国平抑房价的税收政策探讨[J].价格理论与实践,2010(12)