关注网点租赁中的相关法律问题

关注网点租赁中的相关法律问题作者：浙江分行法律事务部发布时间：2013-08-05网点是直接对接市场、面向客户的窗口，是全行最前沿的经营“细胞”。全行网点建设进度不断加快，但网点租赁过程中尚存在一些不容忽视的法律问题，需要采取针对性措施，以防范和化解法律风险。（一）严格审查出租人的主体资格及出租人是否享有出租房屋的实体权利。首先审查出租人的主体资格，其次是重点审查出租人是否是房屋的所有权人（产权人），需认真查验权属证书的真实性，必要时须至房地产管理机构核实。如是共有房屋出租的，是否有其他共有人同意出租的书面材料。（二）出租房屋必须是合法建筑。最近，我行在自助银行租赁过程中，发现部分出租房产仅有《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，而未得《建设工程规划许可证》。未取得建设工程规划许可证的建筑属于违法建筑。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，违法建筑不得出租。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。为此，各行网点租赁应避免违章建筑、临时建筑、即将被拆迁、权属有争议的或被司法机关查封的房屋。同时，所租赁房屋应具备工程质量检验合格证明，符合国家房屋安全标准，屋内水电、消防设备等运转正常，不存在未来可能影响网点经营的潜在问题或安全隐患。（三）尽量避免采取转租形式。根据《合同法》第224条规定，转租行为应征得出租人同意。但出租人依租赁合同约定行使解除权时，转租法律关系却不能与之对抗，从而影响次承租人（我行）的正常经营活动。为此，各行在网点选址中，尽可能避免转租形式。如必须为转租的，首先必须取得出租人同意，其次必须关注转租人即“二房东”的诚信，同时必须审查原租赁合同的约定内容及转租人的履约情况，包括转租合同的租赁期限与原租赁合同的租赁期限是否匹配、租赁房屋是否有权利瑕疵、出租双方的权利义务是否对等等。（四）审慎承租已设定抵押的房屋。根据《物权法》的相关规定，承租已设定抵押的房屋风险较大，主要表现为：1、抵押权实现后，原租赁合同因此提前终止，承租人无法要求受让人继续履行原租赁合同。2、抵押权实现造成承租人的损失存在无法获得赔偿的风险。如果租赁前出租人已书面告知承租人租赁物业已抵押的，承租人职能自行承担损失；如租赁前出租人未书面告知的，承租人有权要求出租人赔偿。但需要特别之处的是，尽管承租人在法律上有权索赔，但能否获得赔偿取决于出租人是否有实际清偿能力。鉴于上述原因，签订租赁合同前应审核租赁物业的土地使用权证、房产证、房屋所有权证等权属证书原件，并应留存复印件作为合同附件，必要时可至房管部门查询。如已设定抵押并进行抵押登记的房屋、土地，在其权属证书上会有抵押情况的记载，通过审查可以提前查明，避免风险。如确需承租已抵押物业的，应与出租人在租赁合同中就抵押事项约定明确的损害赔偿条款，或通过要求其提交保证金来保障我行的合同目的与利益。（五）关于房屋的装饰装修问题。房屋的装饰装修应事前制定方案并征得出租人的同意，否则出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。若在租赁前已确定装修设计方案，则应当在租赁合同中载明；若签订租赁合同时还未提出装修方案，则应于装修内容确定后与出租人进行协商，签订书面补充协议；若合同签订后，在装修过程中对装修方案进行修改，则属于对合同内容进行变更，同样应与出租人沟通协商，达成书面协议。同时，还可根据合同期限届满或合同解除等不同情况，对装饰装修的费用承担、补偿等问题加以明确，并约定其归属情况。如，约定承租人增设的附属设备和设施，其所有权归属于承租人；承租人未拆走的因装修房屋产生的其他附着物，出租人应与承租人协商给予补偿等。（六）确定合理的租赁期限。《合同法》第21条规定，租赁期限不能超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。各行在签订租赁合同时必须充分予以关注，确定合理的租赁期限。（七）关于房屋租赁的登记备案问题。《城市房地产管理办法》规定：房屋租赁实行登记备案制度。但登记备案并不是房屋租赁合同生效的必备条件，未登记备案的合法的房屋租赁关系依法受到法律保护，任何一方的违约行为都应当承担违约责任。但是房屋租赁合同未登记备案能否对抗第三人在理论界和司法实践中尚存在争议。因此，从审慎角度出发，房屋租赁合同应到房管部门进行登记备案，以防止出租人一房数租导致我行合同目的无法实现。（八）加强合同签约及履约管理。总行针对营业网点和离行式自助网点的租赁已制订了非制式的《房屋租赁合同》范本，各行可根据实际需要选择适合的文本。若客户有特殊需求的，可依据总行范本设计合同，经法律部门审查后使用。同时严格遵循诚实信用原则履行合同，积极行使权利，全面履行约定义务，及时督促合同相对人履行合同，纠正对方违约行为，追究相关法律责任。