写字楼物业工程部管理制度汇编

写字楼物业工程部管理制度汇编目录1)强电系统管理制度与操作规程„„„„„„„„„„„„„„„1-1）变、配电间管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-2）安全用电管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-3）变、配电间防火制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-4）变、配电间巡视制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-5）倒闸操作制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-6）高压配电作业规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-7）低压配电作业规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-8）变、配电间交接班制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-9）临时用电管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附：临时用电作业技术规范„„„„„„„„„„„„„„„„„„2)弱电、消防系统管理制度与操作规程„„„„„„„„„„„„2-1）弱电暨消防设施委外维护、保养规定„„„„„„„„„„„„„„2-2）消防设施维护、清洁、检查记录制度„„„„„„„„„„„„„„2-3）消防自动报警系统操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„2-4）消防设备操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2-5）火警应急处理预案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2-6）监控报警系统运行管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„2-7）监控系统操作程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3)中央空调系统管理制度与操作规程„„„„„„„„„„„„„3-1）中央空调机组、末端设备委外维护、保养规定„„„„„„„„„„3-2）中央空调设备运行管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„3-3）中央空调系统操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3-4）中央空调新风机房、冷却塔运行巡视检查制度„„„„„„„„„„4)电梯系统管理制度与操作规程„„„„„„„„„„„„„„„4-1）电梯委外维护、保养规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4-2）电梯机房管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4-3）电梯机房防火制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4-4）电梯维护、保养安全操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„5)给、排水系统管理制度与操作规程„„„„„„„„„„„„„5-1）安全供水规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5-2）水泵房管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5-3）中水站运行管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5-4）二次供水操作制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5-5）二次供水操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5-6）给、排水设施、设备操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„6)综合维修管理制度与操作规程„„„„„„„„„„„„„„„6-1）管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6-2）管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6-3）综合维修作业规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7)工程部各类管理表格7-1)表1事故报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-2)表2配电室值班记录表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-3）表3月电气设备计划检修表„„„„„„„„„„„„„„„„„7-4)表4空调设备巡检表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-5)表5水泵房运行记录表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-6）表6弱电专业每班巡视1„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-7）表7弱电专业每班巡视2„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-8）表7空调设备保养计划表„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-9）表8空调设备保养计划表„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-10）表9„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-11）表10水泵设备检修表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-12)表11机电设备维修记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-13）表12消防、喷淋系统，停、送水申请表„„„„„„„„„„„„7-14）表13电梯检查表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-15）表14主要设备运行表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-16）表15水质化验日报表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-17）表16水泵房来访登记表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-18）表17年保养计划表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-19）表18水泵检修表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-20）表19设备检修表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-21）表20设备检修表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-22）表21新风机房日巡检记录„„„„„„„„„„„„„„„„„7-23）表22冷却塔检修保养记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-24）表23空调机房巡视签到表„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-25）表24空调机房来访登记表7-26）表25水泵房周期检修记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-27）表26地下二层污水井巡视检查表„„„„„„„„„„„„„„„7-28）表27楼栋喷淋系统检查表„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-29）表28月水表记录报表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-30）表29停、送电申请表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7-31）表30变、配电室日常巡视表„„„„„„„„„„„„„„„„„7-32）表31电梯机房巡视检查表„„„„„„„„„„„„„„„„„„1）强电管理制度和操作规程1-1）变、配电间管理制度1、进出变、配电间，应随手关门，以防小动物窜入，造成电气设备事故。2、变、配电间必须建立完备的出入登记制度，并在进门处准备出入登记簿，对非工作人员的出入进行登记（包括公司内人员）。3、非工作人员或外来人员进入变、配电间，必须经主管批准，且办理登记后，方可进入；离开时同样必须登记。4、变、配电间内悬挂安全管理制度、电气设备维修保养制度以及应急处理方案，并责任落实到人。5、非工作人员严禁接触变、配电间内一切设备。6、变、配电间内禁止吃饭、喝酒，严禁将食物带入值班室，严禁各类娱乐活动。7、在非特殊情况下，严禁带电操作，带电操作必须有人监护。8、变、配电间内严禁堆放物品，保持整洁，并在门上挂标记警告牌。9、严格按操作制度进行倒闸操作，严禁带负荷拉刀闸，确保电气设备与人身安全。10、值班人员必须熟悉高、低压配电室内所有设备的性能和作用。11、加强巡视，发现有异常情况，应及时处理，并做好记录。12、绝缘手套、绝缘靴、验电棒、绝缘垫等电工安全用具齐全，并有检验记录。13、保持工作场所和各类变、配电设备的清洁。1-2）安全用电管理规定1、严禁一“相”一“地”制安装用电器具。2、单相插座负荷不能超过20A，三相插座不能超过32A。3、不允许任何人将雨具或潮湿的物件放在电气设备上。4、必须严格遵守操作规程进行操作，合上电源时应先合隔离开关，再合负荷开关；分段电源时应先断开负荷开关，再断开隔离开关。5、在搬动可移动电器时必须先切断电源，严禁拖拉电线来移动电器。6、在潮湿环境中使用移动电器必须采用额定电压为36V低压电器。若采用电压为220V的电器，其电源必须采用隔离变压为12V的低压电器，并加接临时开关，并要有专人进行监护。低压移动电器应装特殊型号的插头，以防误插入电压较高的插座上。7、为了做好电气安全管理工作，物业管理部必须从上至下有一套完整的安全管理体系，设专人负责此项工作。8、制定必要而合理的规章制度，确保安全的有效实施。根据物业管理中各不同的电气工种，建立各种安全操作规程，如：供配电安全操作规程，电气设备维修安全操作规程，主持电动工具安全操作规程，电焊安全操作规程等。9、对于临时线路，临时设备等比较容易发生事故的设备，建立专人管理的责任制。10、特别关于高压检修工作的安全，必须坚持工作原则制度，工作许可制度，工作监护制度和恢复送电制度等。11、作好定期的安全检查。如：电气安全检查包括电气设备的绝缘有无损坏，绝缘电阻是否合格，设备裸露带电部分是否有防护，保护接零或保护接地是否正确与可靠，安全用具和电气灭火器材是否安全。12、坚持群众性的、经常性的、多样化的安全教育工作。13、建立安全资料是做好安全工作的重要依据，应有高压系统图、低压布线图和电缆线路布置图。1-3）变、配电间防火制度1、变、配电间值班工为防火负责人，变、配电间所有值班人员均需学会使用消防器具，管理好变配电房内的消防设施。2、变、配电间内的变压器柜、开关柜、控制柜的主要的走道应备有足够的消防灭火器具。3、灭火器均放在明显地点及走道口，并放置整齐，周围不准堆放杂物。4、每月公司消防专员对消防器具进行检查，做好清查维护工作并做记录。5、变配电房内不准乱丢乱放易燃物品，如有发现应及时清除。6、所有电缆进入室内的洞口要进行封堵，防止设备起火引入电缆层、控制室及开关室、变压器室。7、变、配电间室内不准吸烟，在室外吸烟烟蒂不准乱丢。8、在变、配电间内施工，需要进行电焊等动火工作必须经开启《动用明火审批表》，并得到值班人员的现场监管方可进行。动火时现场必须备有灭火器材，做好必要的安全措施。9、电气设备着火应立即断开电源或报警，并使用1211灭火器进行灭火，不得使用泡沫灭火器，灭火时应当保持适当的安全距离。1-4）变、配电间巡视检查制度1、变、配电间的巡视检查按每天不少于两次的规定执行，特殊巡检按主管布置要求实施。2、巡视检查应测试变、配电设备、母排及结点的温度、色温的变化，准确掌握设备的运行状况，及时发现和消除安全隐患，预防事故发生。3、对室内环境温度、通风、照明、有否异常灼蚀气味应做好详细记录。4、变压器运行声音、温度、风机及负载情况应做好详细记录。5、功率因数自动控制补偿系统完好与否，电力电容补偿电流平衡与否，电容器表面温升、节点连接与有否形变亦应详细记录。6、直流屏源电压、电流、蓄电池状况正常与否，报警指示，闪光装置、绝缘测量装置正常与否。7、所有开关位置正常与否，开关挂牌准确与否，应按规定巡视。1-5）倒闸操作制度1、倒闸操作必须有操作人先填写『操作票』，经发令人-领班或维修主管审核后，发令执行。2、倒闸操作应有二人执行，对系统较熟悉的负责监护，另一人操作。3、操作前，必须核对设备名称、编号和位置；并根据系统模拟屏核对所填写的操作项目，倒闸操作必须按『操作票』所列内容执行；每操作完一页，要做好〔√〕记号,全部操作完毕，须进行复核。.4、操作中发现有疑问，不准擅自更改『操作票』所列内容，应及时向发令人报告，弄清楚后，再继续执行操作。5、『操作票』必须编号，作废的应注明“作废”字样；已操作的要注明“已操作”字样；凡标示不清的，不得执行操作。6、停电拉闸操作顺序，应先断开负荷端开关，然后再断开电源开关；送电合闸顺序与之相反，严禁带负荷拉断电源开关。7、当发生人身触电紧急情况或事故时，为解救触电人和防止事故的扩大，值班人员可以未经请示，切断电源开关或其它应急措施，事后必须报告。8、为避免误操作，所有倒闸操作，应规避交接班时段，除有威胁人员生命、设备安全的情况发生，倒闸操作不得安排在重大接待工作和用电负荷高峰时段实施1-6）高压配电作业规程1、送电操作规程：变电间送电时，一般应从高压电源侧的开头合起，依次到负荷侧的开关。有高压断路器、高压隔离开关送电时，一定要按照：母线隔离开关（刀开关）负荷侧隔离开关（刀开关）断路器的合闸次序操作。2、停电操作规程变电间停电时，一般应从负荷侧的开关拉起，依次拉到电源侧开关，以保证每个开关断开的电流最小、安全。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压开关的电路中，停电时，一定要按照：断路器负荷侧隔离开关（刀开关）母线