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写字间与公寓的区别浅析研究写字间和公寓的区别，就要先了解写字间和公寓两种地产形式的概念。公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamilyhoushing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（ApartmentBuilding）。公寓屋又可细分为汤耗子(TownHouse)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。公寓大致可分为三类。第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenantoccupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（RentalapartmentBuilding）。第二，自住型（Owner-occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（RentalUnit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（SmallapartmentComplexes）、花园公寓（Gardenapartmentcomplexes）和高层公寓（High-risebuilding）。普通公寓商务公寓酒店式公寓用地性质住宅住宅住宅产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年70年70年特点户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？第一要素：黄金区位房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。第二要素：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。第三要素：建筑文化所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。第四要素：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。第五要素：软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式：一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于生产链条最高级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。（3）客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。（4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。（5）硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。（以上段落为摘录整理）从写字楼与公寓的定义和概念上来说，不难看出两者还是有本质上的区别；首先用地性质，一般公寓的用地性质大多数是住宅（商业住宅），而写字楼属于商业用地（商业办公），国家对用地性质的划分有明确的规定，必须符合城市总体规划。在整体规划中，用地性质的划分是经过对地段综合考量后决定的，包括周边配套设施、硬软件、未来发展趋向等等，而作为写字楼的开发商深知房产开发的三大要素（地段、地段、地段），必须选择成熟的商业地段，尤其商业办公氛围浓厚的地段；而公寓以及现今发展的产物商住两用公寓，更多的考量交通便利，周边配套设施，以居住为本趋向于商业氛围；所以写字楼在选择地段时会比公寓更加考究。其次两者主力户型面积也有所不同，公寓的面积更趋向于中小户型，主力户型在30-90平米左右，本身作为公寓就区别于普通住宅，并不是专门居家生活的场所，不需要十分完善的功能区域，而对于商住两用公寓来说，定位就是中小型企业发展阶段的暂时办公场所，无论是规模还是实力都有局限性；而写字楼则是定向的专属的办公场所，虽然为了满足中小企业的需求，在户型设计上也趋于小型化，最小户型也降到60-70平米左右，但主力户型还是在百平米以上，有的顶级写字楼和甲级写字楼户型会在千平米以上，以供大中型企业机构自己合理划分办公区域；从这两点上看，写字楼体现的更加专业，更加高端。此外，以写字楼的评定标准来分析，也能对比出两者的区别：（1）品牌标准：写字楼更注重品牌文化，一个地区或一个城市的地标性建筑往往都是写字楼，它是一种品质的象征，是区域性的商业旗帜；而公寓则不具备这种特性(大型高端的酒店式公寓除外)，尤其商住两用型公寓，只是应时的产物，融入了扶持中小型企业的概念，注重的是多元化，覆盖面广的集约型商业模式，代表不了地域性的商业特征。从这点上来看，公寓就没有写字楼来的大气。（2）地理位置：虽然两者都注重地理位置，但写字楼的更专注于定向的商业地段选择，倾向于成熟的商务地段、完备的商务办公配套设施，而公寓则倾向于周边的氛围，多元化的配套设施，毕竟要兼顾居住与办公两个方向，这么看来，公寓就稍显不够专业。（3）客户层次：基于写字楼的定位，一些顶级的或高级的写字楼由于地点和规模上的条件，往往会吸引一些高端的、国际的、大型的机构入驻，同时会形成一种吸引的氛围，致使同样规模或者想形成大型规模的公司机构在此办公，就会形成一种高端的气场。而公寓由于定位的问题，会遭到大型企事业的摒弃，而公寓易居元素的存在，使之不会成为一些注重公司形象、看重公司规格的大型机构的考虑对象。从这点上看，公寓和写字楼就拉开了档次。（4）服务品质：物业服务是现在所有开发商都不得不重视的方面，无论是住宅、公寓、还是写字楼都在追求高效的物业管理；对于写字楼在追求高效的物管同时，还兼顾高质量的专业商务服务，而公寓更多的是从衣食住行各个方面提供全方位的服务；对于办公来说，专业的定向商务服务才是重中之重。（5）硬件设施：建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、通风系统，以及电梯、智能等都是鉴定优劣的标准；对于写字楼有完整的标准来鉴定其优良程度，而公寓由于宜商宜住，有些标准被弱化了；写字楼主打的是优质的办公环境（干湿分离、24小时保安、12小时保安、畅通的电梯运行、智能化的硬件），而公寓由于结构和规划上的局限，造成了集约型、密集型的设施配置（电梯拥挤、户型拥挤、功能区域匮乏、服务无法兼顾），可以说是明显的硬伤。综合以上几点，作为办公用途来说，写字楼绝对是首选，是品质的象征，也是公司实力的有力证明；当然，对于公寓也是时代的产物，尤其商住两用型公寓，是符合国情发展的衍生物，中国经济还在发展阶段，尤其第三产业的迅速发展，导致一批中小型企业如雨后春笋般崛起，这些企业没有大型企业机构那么雄厚的实力，所以在发展期间在选择办公地点上必然倾向于那些经济实惠又兼顾配套的单位，但随着经济的发展，企业的不断壮大，临时发展基地必然会被淘汰，转而投向更具品质的成熟写字楼。此外，由于开发的需要，也为了满足需求的多样性，有些项目会把写字间和公寓及商网融入到一栋建筑中，自下而上商网-写字间-公寓，对于这种情况，“纯”写字间的优势显而易见，一栋建筑不可能实行两套设施，建立两套服务，所以公寓的配套设施及硬件设施肯定会拖写字间的后腿，降低写字