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滨海旅游地产案例分析坎昆—墨西哥坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，长21公里、宽400米,三面环海风光旖旎以其珊瑚风化而成的白沙滩闻名岛上有玛雅文化古迹废墟，130公里处有玛雅古城123坎昆Cankun概况功能组合居住区•无工业，专为旅游服务保护区•围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域机场区•发展国际旅游业酒店区•商务、活动中心坎昆Cankun发展历程60年代70年代80年代90年代至今人口增长经营策略300人2000人6万人25万人100万人政府制定《国家旅游战略发展规划》建立全方位的交通体系，吸引实力商家，实现滚动开发合理的资产负债结构低成本债券融资，严格控制生态环境和自然保护加大城市配套开发，增强城市接待能力，政府制定“玛雅世界”旅游规划，最大限度挖掘人文历史资源坎昆Cankun开发原则•严格保护，无砍伐自然保护•绿色隔离，完美体现区域隔离•价值利用，区域互补空间排布区域分布比例绿化隔离带坎昆Cankun餐饮、酒吧游艇、水上运动养生、健身、SPA游乐场商业、购物坎昆发展核心(1)坎昆各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系坎昆Cankun坎昆发展核心(2)会议展览业与旅游嫁接提升酒店出租率，增加收益促使当地旅游淡季变旺季接待国内和国际重要会议坎昆国际会议展览中心在坎昆召开的国际会议坎昆Cankun闻名世界的库库尔坎金字塔墨西哥保存最好的玛雅古城玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟坎昆发展核心(3)文化产业和旅游度假结合，发掘玛雅文化历史资源和民俗风情坎昆Cankun制胜因素（1）灵活的开发模式保护生态资源多元旅游产品合理开发政府开发旅游产业的正确战略使坎昆取得了可持续发展坎昆Cankun政府举措高规格招商，世界一流开发能力完善的基础配套产业细分组合制胜因素（2）坎昆Cankun佛罗里达滨海城seasiadeSeaside海滨小镇简介始建于1980年美国东部佛罗里达州海滨城，占地80英亩；临墨西哥湾，距Waltion城35公里，距panama城40公里；被美国时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位墨西哥湾W城P城Seaside海滨小城佛罗里达州Seaside设计原则风景和道路最有益于所有居民街道和步行道可通向海滩和城镇中心鼓励社区间相互关系，明确社区中心城镇格局遵循“五分钟”步行原则社区服务半径为0.4-0.6公里优先布置公共空间和文化教育机构佛罗里达州Seaside建设风格秉承新古典主义风格建设的乡村小镇佛罗里达州Seaside打造艺术剧院，五星级酒店等有吸引力的设施，提供不同的体验成立于2000年的Rep,每年演出超过2万次，2004年Rep与西佛州大学建立联系，每年邀请有技术和艺术潜力的实习生加盟Bud&Alley’s建于1986年，过去18年已成为Seaside富有吸引力的中心之一，被佛罗里达时尚杂志评为佛州最有吸引力的200家旅馆之一Rep演出Bud&Alley’s餐厅经营策略--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------佛罗里达州Seaside通过街道的组织规划实现宜人的步行环境，方便居民与游客轻松的走向海边和观赏海景，创造生动滨海小镇。中心辐射状的道路系统方便游客到达每个角落街道走向尽力终止于海边，提供旷阔的海景不同住宅之间留有小道形成公共小巷网络使得街区之间联系步行比乘车方便---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------佛罗里达州Seaside通过设施的合理布局来最大限度提升土地价值公共设施集中布置在远离海滨的一侧，促使某些活动在度假村内陆进行，创造人流提升商铺价值在离海滨的开发区布置小型设施，如公园、凉亭、游泳池、网球场和度假区小镇广场，提升土地价格海边公共配置：公园、运动场、绿地、商街、游乐场佛罗里达州Seaside共享海岸资源是大规模社区必须解决的问题道路直通大海，居民与游客方便轻松到达低密度和高密度住宅海边和内陆错落有致分布实现所有房子都能看海内陆房子设计眺望塔满足居民观海需要内陆高密度住宅海边低密度住宅直通大海路网观海塔观海房观海亭佛罗里达州Seaside整体布局上疏密相宜•资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩生生态环境•资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套，营造小镇生活使景观价值最大化的规划营造小镇氛围•平面布局与交通规划使更多物业能接近海资源，提升物业价值•独特的道路系统，使步形成为主流，创造生动的海滨小镇配套设施融入小区，利用低成本的实施提升物业价值•配套设置适当分布•创造性的利用观景休息设施，提升周边物业价值，营造滨海度假氛围案例小结佛罗里达州Seaside印尼Bintan概况民丹岛(BintanIsland)是印尼寥内群岛的最大岛屿有浓绿斑斓的热带植物、银色的绵长沙滩、碧蓝的南中国海、各种国际级度假酒店和小屋、别墅等。堪称南洋最温馨、最安全的世外桃源离新加坡乘搭渡轮只需45分钟，新加坡人把它当作后花园Bintanisland印尼BintanAngsanaresort&spabintan（青木龙）Banyantreebintan（悦容度假村）Bintanlagoon（民丹岛泻湖）Mayangsaribeachresort（媚阳莎莉）Nirwanaresort（娜湾度假村）Clubmedriabintanresort（地中海俱乐部）整体规划布局的度假村组团相对对立的交通路线和格局特色的完整的游乐设施及配套服务各度假村提供印尼Bintan青木龙度假村民丹岛泻湖度假村媚阳莎莉度假村娜湾度假村地中海俱乐部度假村悦容度假村新加坡印尼Bintan水上运动大象园高尔夫球场Spa餐饮中心旅店/别墅游戏赛车购物中心红树林之旅整体功能配置印尼Bintan发展背景政府与大企业、国际投资者合作，使得BintanResorts短短数年有充足资金建成完善的旅游设施新加坡和印尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展起支撑作用印尼Bintan91年，开发蓝图形成、工程启动度假村、别墅高尔夫球场、SPA、大象园、购物中心93年，项目主体建成别墅、宾馆、酒店商业配套94年，工业区建设轻型工业办公楼商店、俱乐部、球场、赛车场96年-99年，完成项目别墅、宾馆、酒店码头、水上娱乐项目开发项目历程物业类型配套设施印尼Bintan夏威夷Hawaii由6个大岛和100多个小岛组成面积1000平方公里的岛有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛全州80%人口集中在欧胡岛，维基基海滩是其中最主要的度假区岛上有7个国家公园、77州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场、1600个特许冲浪地世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一著名世界水上体育运动中心夏威夷概况夏威夷Hawaii瓦胡岛茂宜岛可爱岛夏威夷大岛拉纳岛莫洛凯岛最具夏威夷风情夏威夷最迷人的岛屿探险之岛探奇之岛魔幻之岛夏威夷的心脏夏威夷六大主岛夏威夷Hawaii探险之岛（夏威夷大岛）探奇之岛（可爱岛）最具夏威夷风情（莫洛凯岛）夏威夷最迷人岛屿（拉纳岛）魔幻之岛（茂宜岛）夏威夷的心脏（瓦胡岛）夏威夷Hawaii瓦胡岛•都市生活，夏威夷的心脏，活跃的夜生活、美食，•Waimea瀑布公园、维基基海滩、珍珠港、玻里尼亚文化中心、草裙舞、海上活动可爱岛•天然热带植物园，最青绿茂密的植物景色、保留天然淳朴状态，•知名高尔夫球会，低层建筑莫洛凯岛•有哈拉华谷、野生动物园等原始风光，•保留传统，破坏最小海岸、无污染黑色沙滩、最高海雅、天然剧场峡谷六个主岛差异化分析夏威夷Hawaii拉纳岛•有全美票选第一海滩，海洋生态保护区，天神花园呈现海和高地的景观，•最幽静、保持原貌最完整的世界，•拥有夏威夷最具特色的野生动物园，丰富的活动弥补小岛的宁静，夏威夷大岛•五座火山，独居特色的音乐舞蹈、民间手工艺、古迹遍布的村镇，•先进科技、大型度假胜地，尤像传统和现代完美结合的图画茂宜岛•夏威夷第二大岛，有1300座各类豪华别墅，顶级一线海景；•配有私家沙滩和豪华海泳池，超级豪华的内饰，奢侈享受夏威夷Hawaii夏威夷旅游业发展依据美国度假市场的客户需求演变——滨海度假是最终趋势，高端客户是急先锋旅游业发展依赖良好规划，交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求夏威夷产业发展历程——相互和谐的产业群形成的大旅游业促进当地经济腾飞夏威夷Hawaii夏威夷旅游业发展经营策略旅游娱乐设施的利用使旅游者回头率攀高政府投入大量人力物力向全世界推销自己的旅游产品各个岛屿走差异化专业路线，提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵夏威夷Hawaii夏威夷产业经济发展体现19世纪初出口檀香木19世纪中期为捕鲸船提供补给20世纪初以菠萝和蔗糖输出蔗糖输出与美国建立军事基地免税交换40-60年代美国军事消费加入美国国籍，美国成为主销市场70-90年代旅游业成为最大产业制造业40%来自农产品加工至今旅游业，“清洁”产业多方面产业发展促进旅游业发展，推动经济发展相互和谐的产业群形成的大旅游业促进当地经济腾飞夏威夷Hawaii品牌推广全球促销外包专业推广承办世界赛事游客满意度调查夏威夷Hawaii利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性延长游客逗留时间，增强消费和再来可能性定期更新旅游项目，保持新鲜度夏威夷经验夏威夷Hawaii