北京地交会科特勒演讲稿

KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团米尔顿·科特勒，科特勒咨询集团Washington,D.C.ShenzhenBeijing华盛顿深圳北京[e-mail]August2005中国地交会论坛2005年7月30日KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团世界房地产业现状•Theglobalrealestatemarketisbooming•全球地产市场正在飞速发展•Therearedifferenttrendsandissuesinresidential,officeandcommercialrealestate•住宅楼，写字楼以及商用房产有着不同的发展趋势•Therearedifferencesinthedevelopedmarketsandinemergingmarkets•发达国家的成熟市场与发展中国家的新兴市场是不同的•WhatdoesthismeanforChina?•这对中国意味着什么？KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团–Commercial成熟市场–商业地产•Toomuchcapitalisseekingtoofewgoodassets.•资本过剩，出色的投资项目十分贫乏。•U.S.retailrealestatemarketisveryhotinkeylocations,butonlyforinstitutionalinvestors•美国零售地产市场在某些核心地域十分火热，但仅限于机构投资者•Assetsareovervalued,returningonly7%CAPrateinsteadofhistoric10%•资产估值过高，资本回报率已从10%降至7%。•But7%isabetterreturnthanalternativeinvestmentsinbondsandequities.•但7%的回报率仍较投资债券或股票更为优厚。•Institutionalinvestorscanbankonlongtermleasepriceincreasetoeventuallyreacha9%return.•机构投资者期望通过长期租贷来提高其投资回报率达到9%。•ThisisadequateforU.S.andEuropeaninstitutionalinvestors,butinadequateforentrepreneurdevelopers,whohaveahighercostofcapital.•这样的回报率对于机构投资者来说是丰厚的，但对于企业开发商来说就较为逊色，因为他们的资本成本相对较高。KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团•NewshoppingcentersinClassAlocationsarebeingbuiltbyinstitutionalfundsbecauseoflowinterestrates,highretailremandbychainsandhighleaseprices.•由于低利率，连锁店高额租价所带来的高还押，吸引许多机构投资者都在A级地段大手笔的修建新的购物中心。•EntrepreneurdevelopersareoutoftheClassAmarket.Theyrequirefarmorethan7%becauseofhighercostofcapital.•企业发展商离开了A级市场，由于高额资本成本，他们要求多于7%的回报率。•Independentretailerscannotaffordleasecosts•独立的零售商无法承担高额租金。–Retailrentalshavejumpedfrom$30-$40asquarefootto$80-$100asquarefootinhigh-endlocations.–屹立于高端地段的零售商场租价已由每平米30–40美元飙升至80–90美元•Majorchainsreplacingindependentretailers.•大型的连锁店已取代了独立零售商。•Vacanciesarelowbecauseofstrongretailmarketforchains•由于强势连锁市场的拉动，当前商业地产的空置率并不大。•Entrepreneurcommercialdevelopersarelookingatemergingmarkets.商用地产发展商正在全球积极寻找新兴市场。DevelopedMarkets–Commercial成熟市场–商业地产KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团–Residential成熟市场—住宅•TheresidentialindexHGXhasgoneup250%inthepasttwoyears•住宅市场指数HGX在过去两年中上扬了250%。–Someinvestorsareshortingtheindex,inanticipationofdecline–部分投资者由于预期市场衰退，正在做空住宅投资–ThesharpriseissimilartotheNASDQbubbleof1999-2000–住宅市场指标的激增状况与1999–2000年的纳斯达克市场的泡沫十分相似。KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团•Condos分户出售公寓大厦–OverbuiltinhotmarketslikeMiami,LasVegasandmanyotherplaces在迈阿密，拉斯维加斯等火热市场过度建造。–$800-$1,000asquarefoot($1-2millionanapartment)每平方尺800–1000美元（一两百万美元一套）–Overbuilt:growthbyspeculation,notresidency过度建造：增长驱动力源自投机，而不是居住需求–Itwillcollapse,butwillthecollapsespreadtoothernot-so-hotregionsorotherrealestatesectors?过热市场将会崩盘，但其是否会波及至非过热市场或其他类型地产市场呢？DevelopedMarkets–Residential成熟市场—住宅楼KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团•Luxuryhomes豪华住宅–VulnerabletoARMs(AdjustedRateMortgages)易受储利率指数房贷的影响。–Shortterminterestratearegoingupandthesehomesaremoredifficulttofinance短期内的利率正在上扬，这类房产的筹资显得较为困难。–ARMsgettingclosetothe30yearinterestrate–储利率指数房贷接近30年国债利率–Nofieldforflipping,onlygoodforrichpermanentresidency–，仅仅对于富裕的永久居民是不错的。–Thesupplyexceedsthepermanentresidencydemand–供应量超过了永久居民的需求。DevelopedMarkets–Residential成熟市场—住宅楼KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团•MiddleClasshomes中级住宅–Theaveragemiddleclasshomeisnowintherangeof$400,000-$500,000.中级住宅的均价当前在40万–50万美元之间波动。–TheU.S.medianincomeis$45,000全美人口年收入中间值是4万5千美元。–ThisismostlyaARMsmarketexperiencingarisingoneyearinterestrate.中级住宅市场遭受储利率指数房贷影响最大，其遭受了一年利率的上扬。–Themiddleclassfirsttimebuyercannotaffordamiddleclasshome.中级住宅的第一次买家没有足够的承担能力。–Thissectorisveryvulnerable这类地产十分脆弱。DevelopedMarkets–Residential成熟市场—住宅楼KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团成熟市场–写字楼•Officebuildings,shoppingcentersandmulti-familyhousingiscontrolledbyREITS.办公楼，购物中心以及多组家户型楼被不动产信托投资公司所控制。•ThisisstrongmoneyandthepriceofREITShasdoubled.这是一笔强而有力的资金，同时不动产信托（REITS）的价格已经翻倍。•Toomuchcapitalchasingtoofewopportunities资本过剩，与其对应的则是好的写字楼项目过少。•Leadstodeclineinyieldsandvulnerabilityofinvestment导致了收益率下降，投资脆弱。•REITSdowellaslongasinterestratesremains…riskywheninterestratesgoup.不动产信托基金的强劲势头必须建立在稳定的利率基础上，一旦利率走高，其风险必然加大。KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团成熟市场–总述•TheU.S.patternispervasivethroughoutthedevelopedworld美国模式在全球发达国家中是十分普遍的。–Europe,Australia,NewZealand,Japan,Korea–欧洲，澳大利亚，新西兰，日本，韩国–TheU.K.marketisflattening英国市场保持平稳–TheKoreanmarketisdeclining韩国市场正在衰退–FranceandGermanyarestillgoingup法国和德国仍在上升–Thereisalwaysunevennessintheseregions这些区域总是不匀称的KotlerMarketingGroup科特勒咨询集团–Challenged!成熟市场–挑战•Therealestatemarketisdrivenbytwofactors:interestratesanddemandandsupply•地产市场由以下两个因素驱动：利率及供需状况•Shorttermratesarerising;longtermsrateswillrise•短期利率正在上升，长期利率也是看涨趋势。–Themarkethaskept