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北京策源市场部2006年10月北京策源关于北京城市别墅专题报告2006年10月目录一、总体描述................................................................................................................41、城市别墅的定义、功能.................................................................................42、全市分布特征、简单描述.............................................................................43、城市别墅产生的原因、发展过程、现状.....................................................54、开发意义及存在价值.....................................................................................6二、东部区域................................................................................................................71、东部市区别墅的界定.....................................................................................72、东部城市别墅项目情况.................................................................................83、东部城市别墅产品力分析.............................................................................84、东部城市别墅市场表现分析.......................................................................105、东部城市别墅项目营销分析.......................................................................116、东部城市别墅项目客源分析.......................................................................127、板块代表项目...............................................................................................138、总结...............................................................................................................16三、西部区域..............................................................................................................171、西部市区别墅的界定...................................................................................172、西部城市别墅项目情况...............................................................................173、西部城市别墅产品力情况...........................................................................184、西部城市别墅市场表现分析.......................................................................205、西部城市别墅项目营销分析.......................................................................216、西部城市别墅项目客源分析.......................................................................217、板块代表项目个案.......................................................................................228、总结...............................................................................................................24四、城市别墅与郊区别墅的区别分析......................................................................251、规模区别.......................................................................................................252、功能区别.......................................................................................................253、客群区别.......................................................................................................254、户型面积区别...............................................................................................265、价格区别.......................................................................................................26五、城市别墅项目的选取和运作分析......................................................................26一、总体描述1、城市别墅的定义、功能城市别墅的定义：第一、城市别墅的地理位置应该处于城市的副经济中心，周边交通便捷，出行方便；第二、要低密度，主力户型不小于200平方米；第三、优美的自然环境保障每天窗外的风景；第四、所在区域应该有完备的城市功能，教育、医疗、娱乐等配套设施齐全。城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，即拥有城市的便捷、完善配套、丰富的人文环境，同时又拥有丰富的景观生态资源、拥有自然风景与清新空气，这是城市别墅最大的卖点。城市别墅具备四个功能特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。2、全市分布特征、简单描述北京的别墅经过近10年的历史，其格局基本形成：形成所谓的四大格局即“一山”、“二河”、“三线”、“四高”概念。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡。这个区域受军事用地、产业用地、自然景观等多方面的限制，分布带较长，但分布总体数量较少，聚集效应较差。“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；这个区域也是北京市别墅的主要聚集区域。“三线”指立汤、京顺、京通三条线；其中京顺路沿线和温榆河、潮白河沿线在传统上是一个区域。“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。从分布上看，北京别墅主要分布在东北、北郊，其次是西部和东部。细分其中的城市别墅，则集中在五环以内、板块细分为东部（朝阳）和、西部（万柳及香山地区）。3、城市别墅产生的原因、发展过程、现状回顾北京高端住宅的发展，可以明显地发现“城市——郊区——城市”这条线。1998年开始，国外流行的“郊区化”浪潮开始挑战中国居民的居住观。“诗意的栖居”成为很多城市富人的居住梦想，大批别墅项目在二河、三县郊区落户。然而由于城市功能的单一，交通的不便和服务配套设施的缺乏，不久，一些最早搬离城市的居住者开始搬回城市。居住地点的转移并没有降低他们对居住品质的要求，于是，在多个“城市副中心”或边缘地带诞生了一系列低密度项目。这些项目多半沿城市主要交通网络开发，并且与成熟的居住区紧密联系。这里有连贯的教育体系，满足区域人口密度的商业服务中心和良好的交通。这种升级产品一出现，便受到了市场的热烈追捧。城市别墅的出现，最主要是满足那些既追求别墅生活低密度，又追求城市生活便捷的富人的需求。但是因为其高昂的价格，城市别墅客群实际上只是“塔尖”上的那一小部分人。4、开发意义及存在价值有需求就有产品。从城市别墅诞生的那一刻起，它就注定成为一种“稀缺产品”，因为城市别墅既要有城市经济中心的位置，拥有完备的城市配套，还要有优美的、纯生态的自然美景和不可复制的人文资源，这些条件的集合拥有并非易事。二、东部区域1、东部市区别墅的界定本报告指得东部区域是指五环以内东北部和东部地区，包括机场沿线、朝阳和京昌高速路沿线、通州等地区。东部区域得以发展的原因主要有以下几方面的原因：（1）地理位置东部地区北通首都机场，南靠涉外商务使馆区，交通状况较好，商务及购物都非常方便，是外籍人士传统的聚集区。（2）自然环境相比较西部山水的自然环境，东部的自然环境说不上优越。该地区地势平坦，绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，许多项目隐藏于林木之间，整体环境较好。（3）配套设施该地区郊区别墅由于是外籍人士传统的聚集区，配套设施较为完善。高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档城市别墅开发提供了有利条件。2、东部城市别墅项目情况目前该地区城市别墅主总建筑面积80万平方米左右。其中主要集中在朝阳区亚北区域，四环内及沿线仅东山墅和Pekinghouse首府两个项目。该地区的主要项目如下：北京市东部区域在售城市别墅项目一览表项目名称项目位置价格(元/M2)开发商紫玉山庄朝阳紫玉东路1号29589独栋东山墅朝阳东四环朝阳公园东岸25000独栋PeKingHouse首府朝阳西大望路21号22000叠拼紫庐朝阳北苑路鸿华高尔夫球场东北侧14300联排鸿华高尔夫庄园朝阳北苑路108号11000双拼、叠拼中海安德鲁斯庄园朝阳高碑店路西侧9000独栋、双拼、联排、叠拼3、东部城市别墅产品力分析3.1项目部分基础指标（基础指标表）项目名称规模(万M2)容积率装修情况主力面积段M2物业管理费元/月M2物业管理公司紫玉山庄120.33毛坯200～65012北京集祥物业东山墅21.860.32毛坯400～115010北京达文物业PeKingHouse首府121.3毛坯378～5605.5北京复瑞物业紫庐1.80.8毛坯418～5204.3第一太平戴维斯鸿华高尔夫庄园71毛坯340～5002.58东方鸿铭物业中海安德鲁斯庄园140.73毛坯200～4002.8北京中海物业3.2景观对比项目名称景观情况紫玉山庄该项目借鉴森林公园设计。除大面积森林覆盖外，还种植了大量珍