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广渠门地区市场调研报告书一.广渠门地区概况概述广渠门地区位于东二环路，东接东三环双井桥，西抵崇文门商务区，北临建国门商务区。从地理上讲是围绕ＣＢＤ核心区域的“四足”之一，ＣＢＤ核心区域东北为朝阳公园周边高档住宅区，西北为东二环商务带，东南则为西大望地区，而广渠门区域正处于ＣＢＤ的西南。广渠门地区由于历史原因导致房地产开发起步较晚，至今没有形成一个被市民认知的“核心凝聚力”，没有明显的标志性建筑，房地产开发较散，而且该区域横跨崇文、朝阳两个行政区，统一规划、建设方面有所欠缺。因此，广渠门地区在被购房人认知程度方面，不但与ＣＢＤ、中关村、亚运村等无法相比，即使与相距不远的东二环商务带相比，广渠门地区作为市区居住区的区域定位也没有被广泛认知。调研范围本次调研区域为：西起磁器口路口，东至东三环双井桥路口，广安路南北两侧在售的住宅项目，共8个。(如图所示)花市枣苑富贵园丽水湾畔远洋德邑富力城新裕家园NOLITA华城(红桥大街)（培新街）（夕照街）（二环路）（三环路）二.交通情况概况广渠门地区曾经是交通拥堵的区域，近年来，在崇文区危改结合“四横五纵”路网建设的推动下，广渠门地区一跃成为交通通畅的区域。“四横”为：磁器口路口幸福大街路口广渠门桥双井桥前门东大街——崇文门西大街——崇文门东大街广安大街崇文段天坛路——体育馆路——光明路南二环及滨河路“五纵”为：前门大街——天桥南大街——永定门内大街——永定门外大街祈年殿大街崇外大街南北花市大街——幸福大街东二环及滨河路这样的路网，使包括广渠门在内的整个崇文区具有了现代化城市交通、市政体系。彻底改变了该地区的市政基础设施落后和交通拥堵状况，为两侧的商业发展和房地产开发提供了良好的市政条件。另据有关信息，关于修建广渠路至通州运河大街道路的建议，已列入近2至3年修路计划，未来几年有望实现全线贯通。规划广渠路为一条放射状城市主干线，连通东部卫星城和温榆河生态走廊，是京通快速路和京沈高速路两条半封闭道路之间的惟一的一条放射状主干路，修通广渠路对于构筑北京东部道路骨架，完善地区路网，起到了决定性作用。也在一定程度上促进广渠门地区交通的进一步改善。同时贵友大厦向南至广渠门外大街道路修建将在近两年完成。目前该区域现有的公交线路有：3路、12路、23路、41支路、52路、63路、122路、800路、820路、822路、907路及地铁等多条线路均可到达。地铁5号线的开通将大大改善该地区地铁沿线的交通环境。三.生活环境概况广渠门周边会聚了众多知名企业，经济、金融、商业高度集中。目前世界500强有92家的办公地点在CBD区域内，有重要的经济地位，随着WTO的深入，其重要性愈加明显，有较大发展潜力。消费环境购物场所：赛特商场、贵友商场、王府井海文商场、劲松商场、新世界商场、天客隆超市、华普超市、普尔斯马特超市、京客隆超市、九龙山超市、首航国力超市、华联超市、红桥市场。宾馆、饭店：长富宫中心（五星级）、凯莱大酒店（四星级）、金世纪酒店（三星级）、赛特饭店、哈德门饭店、崇文门饭店。人文环境公园：天坛公园、龙潭湖公园、北京游乐园、东单公园。体育锻炼设施：北京体育馆、东单体育馆、颐方园体育健康城、国际网球中心、宏荣保龄球中心、华威游泳馆、金坛保龄球中心。文化设施：崇文门新华书局、崇外新华书局、崇文图书馆、幸福大街书局。教育环境幼儿园：北京第五幼儿园、北内幼儿园、松榆里幼儿园、南新园双语幼儿园、东花市大地幼儿园、东花市回民幼儿园。小学：忠实里小学、光明小学、板厂小学、回民小学、垂杨柳一、二、三、四小学、劲松一、二、三小学。中学：广渠门中学、汇文中学（二十六中）、北工大附中（一零二中）、五十中、四十九中、劲松一、二、三、四中、垂杨柳一中、崇文门中学、劲松职业高中、文汇中学。大学：北京工业大学、清华美术学院。医疗环境医院：友谊医院、天坛医院、北京医院、同仁医院、协和医院、肿瘤医院、普仁医院、朝阳医院、垂杨柳医院、劲松医院、北内双井医院、双龙医院。四.区域项目分析社区规模分析社区规模统计表项目名称建筑总规模（万㎡）占地总面积（万㎡）总栋数容积率开发分期情况Nolita368.46133.243期花市枣苑30；其中：1期108.6932期富贵园40不详8不详2期华城28.66.7533期丽水湾畔4.32.5523.11期远洋德邑10；其中：住宅7.52351期富力城139；其中：1期3048.7未定2.73期区域项目的社区规模总体特征表现为：众多项目社区规模大，多在30万平米左右，项目大多分期开发。社区建筑规模大，道路宽阔、高楼林立使得广渠门地区现代化、都市中心的形象尽显眼前。社区建筑规模大虽然可以将社区园林设计的更加精美别致，可以将社区配套设施建设的更加完善，但同时也存在分期施工扰民、项目规划不确定因素多、建设周期长，受整体经济影响大、居住人员成份复杂、社区吵闹等弊端。该区域内缺少建筑总规模小、社区闹中取静、相对独立的小型社区。配套设备、设施分析配套设备分析：各项目社区设备基本相同，归纳如下：项目配套设备统计表智能化：社区局域网，10兆带宽入户，客厅设插孔。（富力城在客厅、主卧、次卧均设宽带插孔）电梯：合资电梯选用品牌：三菱、日立、富士达，24小时运行。供水：变频供水，部分项目另外提供中水、直饮水。供电：双路供电。供气：天然气管道。供暖：市政供暖,进口或合资散热器。（华城提供风机盘管式散热器）热水：市政热水，收费8—12元／吨不等。（花市枣苑提供温泉入户，收费与市政热水基本相同）消防：燃气泄露报警、火灾自动报警、地下车库自动消防系统。安防：智能化中央安防监控系统，社区周边联动报警系统，紧急救助按钮，煤气泄露报警系统。空调：内藏式空调机位，独立插座。（华城提供家庭式中央空调）电视：有线电视系统，部分项目设置卫星电视接收系统，客厅、主卧设插孔。（富力城在客厅、主卧、次卧均设电视插孔）通讯：每户2条外线，客厅、主卧设插孔。（富力城在客厅、主卧、次卧、主卫均设电话插孔）注：（）内为独特配置配套设施分析：配套设施主要包括以下几项：a.园林规划：建有风格各异的园林景观成为该区域项目共有的一大特点，在各式主题园林中，均有水景或喷泉。具有代表性的有4个项目：花市枣苑，以树龄高达800年的“酸枣树王”为基点，以五行“金、木、水、火、土”为主题设计五个园林组团，配以碑林长廊、亭台水榭，构筑了3.5万平方米东方园林。富贵园，建有亚热带四季阳光植物园，将以亚热带植物为主的旖旎风光，穿插流动的涓涓溪流，融入小区绿化建设。华城，规划3万平米水景园林、近邻30米宽绿化带和60米宽护城河水，构成项目特有的三重景观。富力城，投资1亿多元做园林，绿化率达到40％以上，18万平方米绿化面积光树种就有80多种，贯穿小区东西全程的半坡水景、欧式广场、特色园林（如桃花坞、樱花半岛等），实现“每个楼座都在园林中”的效果。b.会所：自用会所是评判社区高档与否的重要指标之一，会所的功能性和面积的大小则决定了其使用价值的大小。除丽水湾畔、远洋德邑两个占地较小的项目外，其余项目均规划建有会所，而且大多非常豪华，其中较有特色的会所是NOLITA和富力城。NOLITA，由以基督教会青年援助的形式成立的YMCA管理，其是全球最大的社区义工组织。在一百二十个不同的国家里，YMCA本着国际服务的精神，透过教育、文化、技艺、体育、露营、社团服务等有关事工的推行，培养青少年德、智、体、群、美的均衡发展；同时透过世界各地青年的交流活动，扩展国际友谊的领域，以促进世界人类的和平。富力城，建有三个会所，其中运动会所1.2万平方米，并以“业主不用到郊区去度假”为宣传口号。c.商铺：除丽水湾畔和花市枣苑外，其余社区均规划有底层商铺，并且面积均较大，其中NOLITA和华城将定位为“时尚风情商业街”。价格在1.4万元/平米至2万元/平米不等，100—150平米的面积非常畅销。d.停车位：项目全部实现了人车分流，主要依靠地下停车位满足停车需求，配比比例为1：1以上，充足的车位已成为高档项目为业主提供的必不可少的生活服务设施。地下车位租金在450－550元/月.平米之间，售价在12—18万元/个不等（50年产权）。建筑形式分析广渠门地区早期规划以塔楼为主，而近一两年新建项目，在激烈的市场竞争中，为了提高项目的性价比纷纷规划设计高层板楼，填补了这一地区同类型产品的消费空白，并且在项目容积率、房屋使用率和房屋总价等方面控制的相当出色，建造了在众多的高层板楼产品中比较优秀的，高品质的板楼产品。按建筑形式分类分析塔楼项目：丽水湾畔、花市枣苑、富力城、NOLITA，共4个。丽水湾畔和花市枣苑的楼型比较陈旧，由其是花市枣苑存在着部分居室采光较差、楼座面积较大，楼体设计蠢、笨、粗的现象。相比之下，富力城的楼型凸凹有致，外型丰富，注重居住的实用性和外观的可观瞻性，考虑了户型的均好性，没有采光不足的问题。NOLITA设计了二梯6户的小面积楼座，降低了在一层内布置不同户型的难度，注意了不同客户对户型的需求，也使户型的设计更为合理。板楼项目：华城、富贵园、新裕家园、远洋德邑，在NOLITA项目中也有板楼供应。在这些项目中富贵园无论从外立面的色彩、外型上，还是从楼体外观的局部处理上，都在众多项目中脱颖而出。NOLITA的板楼设计虽然在外型方面没有出众之处，但其以12—14米的楼体进深和9—12米的户型面宽成为高层板楼中的精品。为户内充足的采光和实用的户型设计提供了有力的保障。户型分析户型面积分析表户型一居室二居室三居室四居室复式户型面积（㎡）60—7090—120120—140170—190220以上户型面积功能细分表客厅主卧室次卧室次卧室主卫生间客卫生间厨房生活阳台服务阳台二居室（㎡）25—3014—1610—124—556—74—6.52.5—4.5三居室（㎡）34—4015—1811—1310—114.5—5.54—57—85—82—3以上表格说明的是区域项目建房面积的情况，可以看出该区域各项目二居室和三居室的户型面积均高于业内的标准户型面积，而且多数项目三居室的数量占到了在售房屋总数的70％，从而说明此区域为城市南部的高消费地区。存在的市场空白点：a.跃层产品少。b.没有错层产品。c.大面积户型的使用功能不全，例如：没有佣人房；没有独立的洗衣间和晾衣间等。在产品异常丰富，购房客户对户型设计日益挑剔的今天，无论是板楼还是塔楼都已经不是市场决胜的关键。关键是能否建造出高性价比的产品以及建造的产品的实用性如何。而户型设计的好坏直接影响这两个方面，下面就塔楼与板楼的户型分别分析。户型设计分类分析第一类：塔楼塔楼项目设计的难点是：在考虑建筑面积最大化的同时，要照顾各种户型的采光与通风，在4个塔楼项目中，NOLITA和富力城的户型设计比较合理、基本做到了采光良好、浪费面积少、使用功能强。其中，NOLITA在一梯6户的平面内，将南面安排为四居室，满足了高层消费客户对阳光的需求。在东北、西北两侧安排了两居室，虽然不能采到正向阳光，但能够采到东、西侧的阳光，并且没有遮挡。针对购买一居室的客户对阳光需求少的特点，安排在了北向。各居室由南到北的布局，是从客户的需求出发，结合客户的支付能力而决定的。富力城的户型设计更多地考虑了观景与阳光的相互照应，做到了在没有阳光的户型内有景色，注重户型设计的均好性。通过建造景观提升了北侧两居室的价格，但是在北方地区，购房者始终认为充足的阳光是最有价值的。第二类：板楼板楼进深、面宽统计表面宽进深朝向华城817东西向富贵园815南北向远洋德邑916东西向、南北向NOLITA9—1212—14南北向在板楼的设计中，面宽和进深的数据决定了户型设计的合理与否，在以上4个板楼项目中，只有NOLITA的进深小于高层板楼舒适标准的进深14.5米，所以可以设计出了120平米的三居室户型。并且在NOLITA的6＃楼，设计了自由组合的户型，南北两侧分开即是两套65平米和72平米独立的一居室，当两套一居室打通后可成为一套137平面的三居室，并且没有浪费面积的现象。此种设计形式，在实际的销售过程中，可以有效规避销售