北京市政府搬迁通州对通州的影响分析

一、北京市搬迁通州背景分析中共中央政治局2015年4月30日召开会议，审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，《纲要》首先明确了京津冀区域的目标定位，即要打造成以首都为核心的世界级城市群。同时，也对京津冀三地进行了发展定位，下一步如何在区域协同发展中实现各自的战略目标，将是工作重点。同时，《纲要》明确了空间布局，就是要形成“一核、双城、三轴、四区、多节点”，其中，三轴是骨架，包括京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴。四区中，西部、北部是生态涵养区，中部是核心功能区，南部是功能拓展区，东部是滨海发展区。下一步北京非首都功能疏解就要往这些轴、区、点上布局，在优化空间布局中促进协同发展。在优化空间布局上，首要的重点和难点是北京的非首都功能疏解，它是整个京津冀协同发展的直接动力，这一步迈好了，将对京津冀的产业布局、交通布局、生态布局、城镇布局和公共服务布局等产生重大而深远的影响。非首都功能疏解会涉及到方方面面和很多问题，比如：哪些要疏解，疏解到哪儿去，怎么疏解，如何达到预期的效果等，这是一个非常复杂的系统工程。此外，《纲要》明确了时间表和路线图，包括近期目标、中期目标和远期目标。近期目标是到2017年，北京的功能疏解要有明显进展，只剩下一年半的时间，时间紧、压力大。中期目标是到2020年，也就是5年时间，在交通、产业、生态、城镇、公共服务等领域都要有所突破或重大进展，而且京津冀协同发展、互利共赢的新格局初步形成，特别是到2020年，北京市人口要控制在2300万以内，通过疏解存量、严控增量，把人口规模有效地控制住。长期目标是到2030年，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基本形成。最重要的是到2030年，京津冀要成为引领和支撑全国经济发展的重要增长点，成为具有国际竞争力和影响力的重要区域。距离这个目标也就15年时间，难度很大，任务艰巨。在京津冀三地各自的内在需求方面，北京的发展已经遇到瓶颈，大城市病问题特别突出，要想发挥好北京的首都核心功能，必须通过功能疏解、产业转移，适当减少人口规模，腾出发展空间，才能更好地发挥首都功能，需要周边的支持。而事实上，在京津冀协同发展的大背景下，北京通州副中心建设成了关注的焦点之地。对此，其实北京市早就在通州有一块预留地，原来就有打算把市政府搬迁过去，但是，一直没有下定决心，现在时机已经成熟。北京非首都功能疏解是京津冀协同发展的重中之重。《纲要》要求2017年北京的功能疏解要有明显进展，北京必须带头，率先迈出这关键的一步。通过行政机构搬迁，打造城市副中心，同时能够带动相关的单位，包括公共服务，央企的事业性、服务性机构等搬迁过去。从北京的发展角度看，往北是生态涵养区，往西靠山也没有发展空间，南边布局了一个很大的新机场项目，而往东是北京行政功能疏解的最佳选择。同时，也是区位决定的，通州是北京、天津、河北最可以紧密合作的地方，是整个京津冀的核心区，京津冀协同发展的大战略给通州带来很大的发展机遇。另由北京市社会科学院及社会科学文献出版社共同举办的《北京蓝皮书2014-2015》发布会在京召开。该系列蓝皮书中的《北京公共服务发展报告》建议，北京市应将更多的市直机关东移通州。“目前，北京公共服务不均衡状况依然严重。因此，有必要将更多的市直机关东移通州，以提升通州‘副中心’公共服务整体水平，缓解中心城市人口聚集压力。”报告称。对于提出这个建议的原因，报告解释称，城市发展新区是疏解中心城区人口与产业的重要区域，然而，由于这些区县集中了众多人口和产业，公共服务供给明显不足，很难对中心城区的人口疏解形成显著的吸引作用。北京市的发展需要疏解，疏解的办法有很多，最好的办法就是把北京的市直机关搬过去。这样也可以将通州的短板补充上去。对此，北京市社科院副院长赵弘表示，城市副中心的概念本身包含这种内涵，副中心承接着仅次于主中心的复合功能，其中可以有行政功能。通州有合适的区域条件、比较好的交通条件，而且通州发展这么多年也急需破局，现在建设还是不够快，通过行政资源的带动可以加快它的建设。政府资源具有很强的对外示范效应。通过政府迁移可以向社会释放一个强烈的信号，表明政府疏解非首都功能的决心，有积极的意义，对其他产业迁移有一定的影响。未来的通州建设要加强城市规划，划定生态红线，保证城市规模适度，避免走老城“摊大饼”的老路。二、北京市搬迁通州行业影响分析（一）房地产行业如果北京市政府搬迁通州，有可能北京市委也要往通州搬，那么人大政协都要往这里搬，这样才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都这么搬的话，毫无疑问，对通州来讲是一个重大的利好，这就意味着，无论是住宅还是办公的需求，还是商业设施，原来这样的一个建制或者形式，相比即将产生的需求都是严重短缺的，所以未来一段期间，通州的房价将会呈上涨趋势。如果北京市委市政府搬迁通州，今后的通州一定是大搞建设，因为通州原来的城市面貌是一个区政府，跟一个区政府相适应的城市面貌，如果北京搬过来，这里还是首都，显然就不匹配了。所以在现有的局势上一定要上档次，搞出很多重大项目，包括现在的一些新老的商贸中心都会进一步的密集商业活动，进一步增加商业设施，写字楼，办公场所等基础设施。在多项利好政策的叠加效应下，调整一年有余的通州楼市明显回暖。位于通州的首开·缇香郡宣布自6月20日起，价格将在目前13850元/平米的均价基础上，微调一个点;相比之下，京贸国际城售价涨幅较大，从27300元/平米上调至31000元/平米，涨幅近10%。据不完全统计，目前通州在售的楼盘约有40多个。其中，首开万科台湖新城·公园里的住宅部分尚未开盘;京贸国际城尚有3栋楼没有开工，估计明后年开售;首开·香溪郡则计划在近期开盘;首开·缇香郡共计4000套房源，目前只开了不到四分之一;京贸国际公馆共20栋楼，现在仅有3栋楼在售。此外，保利大都汇、华业新北京中心、世界侨商中心等项目尚未入市。此外，北京“2015重点项目任务表”中的“彩虹之门”项目，作为通州的新地标，也计划于2019年竣工。彩虹之门的开工日期为今年11月，竣工日期为2019年12月。彩虹之门项目位于通州新城五河交汇处东南角，规划建筑面积为45万平方米，建筑净高315米，为双拱形非中心对称建筑。建设内容为城市综合体，包括酒店、办公、商业、公寓等。（二）基础设施行业从政府战略层面来看，作为“京津冀一体化”发展的桥头堡，唯一接壤天津、河北的行政区，通州在京津冀经济圈的核心优势日益明显。《北京城市副中心行动计划》最快或于本月公布，将成为北京市建设北京城市副中心通州的“路线图”，该路线图将包罗“一核五区”、市政交通规划、商业文旅、医教等各领域重点项目内容。此外，北京市政府搬迁通州、数家国企成立通州副中心建设指挥部的消息数次被媒体提及，这也就意味着通州副中心建设将正式进入全面执行阶段。政策利好的层层推进之下，2015通州建设进入快车道，通州区政府最新公布的“2015重点项目任务表”披露了40个重点项目清单：环球影城项目确定10月正式开工;已规划至少4条轨道线会连接通州，北京东六环及东向数条高速路将加建或改造连接通州的出入口;数所高校分校、附属中小学在通州的项目准备工作已经启动。通州也正加紧运河核心区建设，预计3-5年时间即可建成，届时副中心将依托医疗、教育、文化、旅游等产业，形成与国贸功能相当的小CBD，创造大量工作机会，从而将通州和燕郊跨省上班族吸引至通州副中心。交通上，通州也有大动作。在6月5日举行的“北京影响力”启动仪式及京津冀协同发展主题论坛上，北京市发改委副主任、协同办副主任刘伯正表示，京唐城际铁路将在年内开工。在连接京津冀三地的城际铁路中，目前进程较快的线路是北京到唐山的城际铁路—京唐城际。规划显示，京唐城际北京段的新北京东站，确定落户通州区。北京至唐山客运专线将从新北京东站始发，京唐客专也将成为京津冀一体化综合交通体系中的一条“动脉”连通北京和河北重要城市。（三）旅游文化行业北京市通州区政府近日公布“2015重点项目任务表”，环球影城主题公园、通州新地标“彩虹之门”等一批重点工程将于4年后竣工落成。按照任务进度表的规划，坐落于北京通州区的环球影城主题公园将于今年10月份动工开建，今年四季度计划完成投资进度的5%。预计将在2019年竣工。环球影城主题公园处于通州区梨园镇、张家湾镇、台湖镇三镇交会处，临近京哈高速和东六环路交会处西北角，面积为120公顷，由首寰公司和美国环球公司共同投资建设，预计年游客量1000万。该项目还将配套建设一个集多样零售、餐饮和娱乐设施于一体的环球城市大道，以及迄今为止全球首个以环球为主题的度假酒店，形成环球度假区。预计项目落地后将成为国内第一家环球主题公园，全球第五个开建的环球主题公园，也是北京建设的首家国际一流特大型现代主题公园。三、通州未来产业定位分析图表1：通州市一核五区发展重点资料来源：银联信如果北京市政府搬迁至通州，预计未来的通州发展将在交通、医疗、产业协同领域率先突破。下一步通州的推进工作重点是集中力量，加快新区的建设，重点谋划以一核五区为重点的各项工作，届时通州将迎来脱胎换骨的变化。交通问题是制约北京城市内环境的瓶颈，政府搬迁将极大改善市区交通状况。未来的通州一方面将承接北京市主城区的功能和产业进驻，并发展未来规划的高端制造和现代服务业；另一方面又向周边的河北廊坊和天津武清转移目前有但未来不会重点发展的产业。北京市政府给通州未来的产业定位是：坚持总部经济路线，着力引入汽车零部件、精密设备等高端装备制造企业，加快发展文化创意特色产业，大力发展现代物流和生产性服务业，积极培育环保新能源、生物医药和新一代信息技术产业，形成“以高端制造业为重点支柱、现代服务业为有力支撑、新兴产业为战略引擎”的产业发展格局。四、北京市政府搬迁投资机会分析图表2：通州相关标的梳理资料来源：银联信通州新城热度提升将直接拉动当地土地商业价值，从土地储备/公司市值维度看，中国武夷、华远地产、首开股份、泰禾集团、新华联等标的受益较为明显。其中，最看好中国武夷，公司在通州的土地储备100万方以上，占公司总土地储备1/3左右，相当于通州区2014年住宅和综合用地成交总量的90%。新政府的迁入将使房地产、能源以及基建率先受益。随着市政府搬迁以及环球主题公园建设，拥有大量土地储备的公司将受益于土地价值增值；未来通州新城内规划多条轨道交通、交通枢纽、大容量快速公交，基建将受益。1、房地产：未来的通州新城将有翻天覆地的变化，房地产的繁荣不会缺席。2、交运基建：轨道交通、地铁、公路等。3、建材：交通一体化促进当地建材、钢铁的需求上升。4、环保：生态一体化，着力解决三地污染问题。5、医疗、教育等公共服务行业：公共服务一体化。6、旅游度假：通州新城将打造北京国际旅游度假区核心区，打造成为汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等内容的区域。