北京市物业管理办法

1《北京市物业管理办法（草案）》起草说明一、立法背景《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)于2007年10月1日起施行，《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）于2007年8月26日根据《物权法》进行了相应修改。为贯彻落实《物权法》和《条例》的精神，促进我市物业管理健康发展，保障居民生活环境和构建和谐社会，结合我市实际情况，经认真研究，深入调查，在广泛征求各方面意见基础上，市政府决定制定《北京市物业管理办法》二、起草过程2009年初，市住房和城乡建设委和市政府法制办共同成立立法起草小组。2月12日，立法起草小组组织有关部门召开立法工作第一次座谈会。3月-6月，立法起草小组到小区进行了深入调研，先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见，7月-8月，就《北京市物业管理办法（草案）》（以下简称《草案》）书面征求区县政府和有关部门的意见，并就有关法律问题组织了专家论证会。9月-11月立法起草小组又进行了多次修改，形成了目前的《草案》。三、主要内容《草案》共七章85条，主要规定了：（一）明确了适用范围和部门职责。将我市住宅区管理基本全部纳入调整范围，并明确了行政主管部门职责和行业主管部门职责。（二）明确了物业管理区域划分问题。根据《物业管理条例》授权，明确2物业管理区域划分原则、划分主体以及已有物业管理区域的调整等。（三）明确物业服务用房问题。明确物业服务用房标准、物业服务用房用途，规划、建设双重措施监督建设单位做好物业服务用房配建工作。（四）明确了前期物业的责任主体。明确前期建设与物业服务后期管理的责任点，明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务。（五）规范了业主大会和业主委员会运作程序。明确了业主大会和业主委员会的成立和选举，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。（六）明晰物业服务内涵，确定物业服务内容，突出专项服务，加强各专业管理部门的监管职责（七）明确物业服务交接基本程序，规定交接中物业服务企业与业主双方的责任、义务，加强政府部门对物业服务接撤管中违法违规行为的监督管理。此外在车位、车库的管理、专项维修资金应急使用紧急情况范围和内容、培育发展物业服务第三方机构、充分发挥行业自律作用等方面做出了具体的规定。北京市物业管理办法(草案）第一章总则第一条[立法目的和依据]为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权3法》和《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。第二条[适用范围]本办法适用于本市行政区域内的物业管理及监督管理等活动。本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条[职责分工]市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。民政、社会建设部门应当加强对业主大会和业主委员会活动的监督管理。供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作。第四条[街道、社区职责]街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作。第二章新建物业与前期物业管理第五条[物业管理区域划分原则]建设单位应当结合物业的共用设施、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。物业主要配套设施和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应划分为不同的物业管理区域。4第六条[物业管理区域划分公示]建设单位应当在销售房屋前划定物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。第七条[物业管理区域的调整]业主大会或者全体业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县规划、房屋等行政主管部门进行审查，认为确需调整的，予以确认并公告。第八条[物业服务用房要求]新建住宅物业，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）：（一）地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能；（二）建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2‰，最少不得低于100平方米；其中业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。规划行政主管部门应当在办理建设工程规划许可证时，按上述规定审核物业服务用房面积及位置；房屋行政主管部门应在办理房产测绘成果备案时核查物业服务用房配置情况。第九条[前期物业服务合同]新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。建设单位销售房屋时，应当在房屋买卖合同中约定前期物业服务内容，具体包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业共用部分查验交接、物业服务交接、违约责任等。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委5托给专业服务企业。前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。第十条[临时管理规约]建设单位应当参照房屋行政主管部门发布的示范文本制定临时管理规约，并在物业销售场所予以公示。建设单位制定的临时管理规约与示范文本内容不一致的应当向业主明示，业主应当予以书面确认。临时管理规约应当作为房屋买卖合同的附件。第十一条[物业承接验收]业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接，并移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收、消防验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和运行、维护保养记录；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理必需的其他资料。业主、业主大会承接前应当对物业共用部分进行查验，也可以委托选聘的物业服务企业进行查验。业主、业主大会与建设单位在查验中出现争议时，可以委托物业服务评估机构进行评估。第十二条[建设单位义务]建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。第三章业主大会与业主委员会6第十三条[业主]本办法所称业主包括：（一）依法登记取得房屋所有权的人；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。基于与建设单位之间的商品房、经济适用住房买卖行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。第十四条[业主的权利]业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务合同的履行；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有决定权、知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十五条[业主的义务]业主在物业管理活动中，履行下列义务：7（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照约定交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十六条[业主共同决定]下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）改建、重建建筑物及附属设施；（六）调整物业管理区域；（七）查验、承接物业共用部分；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。决定第（四）、(五)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定；决定第（六）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十七条[不成立业主大会的共同决定]物业管理区域内业主人数较少且经8全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同决定权。第十八条[未成立业主大会的共同决定]尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。第十九条[以幢、单元、楼层为单位的业主共同决定]业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定或全体业主的共同决定相抵触。具体议事原则、方式、程序应当在业主大会议事规则中规定。第二十条[管理规约]管理规约应当对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。第二十一条[业主大会议事规则]业主大会议事规则应当规定以下事项：（一）业主大会会议召开的形式、程序和规则；（二）业主委员会委员制度；（三）业主委员会议事规则；（四）业主委员会印章、档案等管理制度；（五）业主委员会委员资格、数量、任期、换届、候补及补选办法；9（六）业主大会、业主委员会经费的筹集、使用和管理制度；（七）其他事项。第二十二条[业主大会的成立]业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。第二十三条[首次业主大会会议条件]在物业管理区域内已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助其成立业主大会。筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第二十四条[首次业主大会会议筹备组]在街道办事处、乡镇人民政府指导下，社区居委会应当召集建设单位代表、业主代表以及社区居委会代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)，并对筹备工作进行指导和监督。筹备组成员一般由5至9人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，每名成员具有一票表决权。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内的显著位置公示。第二十五条[筹备组职责]筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在首次业主大会会议召开15日前，将下列事项以书面形式在物业管理区域内显著位置予以公告：（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形10式和议题；（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人