农村土地流转要理清的几个问题

农村土地流转要理清的几个问题2015年09月30日20:22点击量：734[导读]要实现农村土地所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者。农村土地流转要理清的几个问题.推进农村土地经营制度改革，要让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者。为此，必须理清农地“三权”分置后价值权重、政策性福利的落脚点等问题。随着农村改革的不断推进，农地流转在多地如火如荼地开展起来。但从已经开展的情况来看，一些地方在农地流转中还存在概念模糊、监管缺失、效益低下、机制不活等问题，弃耕抛荒、浪费耕地的现象时有发生，囤积农地、“地下”交易的情况并未绝迹，有的甚至造成农地“非农化”、粮田“非粮化”，给农业增效和农民增收带来影响。推进农村土地经营制度改革，要坚持农村土地集体所有，以实现农村土地所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者。为此，有几个问题必须理清。一是农地“三权”分置后价值权重要厘清。从本质上说，土地的价值体现在所有权、承包权和经营权三个方面，在农地集体所有的前提下，农户的权益是承包权和经营权。农地流转，实际上流转的是土地经营权。因此，在确定土地流转价格时，只能根据土地经营权这一权重来确定。目前，农村有些地方存在的“地下交易”等土地流转行为，农户之间、交易双方所谓“一次性买断”等都是不符合政策要求的。二是政策性福利的落脚点要厘清。现在，有很多政策性补贴都是随着农地承包经营权而来的，在农地承包权与经营权分置后，这些福利是补助到承包权还是经营权，一定要根据政策要求落实到具体环节。诸如这样的福利，根据保障农民利益的原则，应该确定到农地的承包权的收益上。三是农地权益下所承担的风险义务要厘清。有的地方搞农田水利基础设施建设，将责任与义务落实到田亩上。在承包权与经营权分置的前提下，责任与义务是归承包方还是经营方承担、所形成的资产归哪一方所有、一旦流转期满如何处置，这些问题都应该予以明确，做到依法依章办理。四是农地保护职责要厘清。农地流转不能改变农地性质，也不能降低原有质量。在农地保护当中，要以农地经营者为主，承包者也同样具有保护农地的权利与义务，保证农地不受损害。笔者认为，推进农地经营权流转需从以下几个方面发力。一是要进一步加大政策宣传力度，让农民真正理解和掌握；二是要加快农地经营权流转的市场和平台建设；三要充分认识相关工作的复杂性和艰巨性，分析当地农地确权和流转当中存在的具体问题，制定切实可行符合实际的指导意见，分类指导，推进改革；四要对农地流转当中存在的问题进行摸排梳理，将各类矛盾问题解决在萌芽状态。集体土地流转涵盖两个层面，且存在首次流转与再次流转之分：一是土地所有权的流转，只能从集体所有土地流转到国家所有土地，是单向性的流转，也是首次和唯一一次次数的流转。因为根据《宪法》第10条第1款和第2款的规定可知，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。土地所有权的属性有且只有两种，即国家所有和集体所有，不可能出现其他第三者所有。二是土地使用权的流转，在保留集体土地所有权不变的情况下，集体土地的所有者可以将其一定期限的土地使用权流转给符合法律规定的人使用，同时在合法的前提下，该人也可以再次流转集体土地的使用权给其他人使用。因此，集体土地使用权的流转，存在首次流转与再次流转之分。而《土地管理法》第63条的但书部分，是集体土地使用权的再次流转，而不是首次流转，在乡镇企业依法从集体土地所有者那里获得土地使用权时，是集体土地所有者将土地使用权首次流转给乡镇企业使用，乡镇企业因《土地管理法》第63条但书部分规定的破产、兼并等情形，可以依法将土地使用权再次流转给其他人。因此，集体土地的流转，并不仅仅只是指从集体所有的土地经依法征收等流转成国家所有的土地，还包括集体所有的土地使用权从集体所做者处首次流转到乡镇企业等土地使用者处，而乡镇企业等土地使用者又可依法将其享有的集体土地使用权再次流转给第三人使用。而这三种类型的集体土地流转，适用的法律条件、程序、方式、障碍，以及法律后果等各不相同，不能混淆。北京昌平地价创下新高区域客群认可成关键区域开发商对昌平北七家等邻近未来科技城板块内的中高端客群抱有信心。图/东方IC临近年底，北京迎来史上最密集土地出让期，而此前一直低调的昌平区也迎来多地块成交，成为市场新热点。11月19日-23日，昌平区已拍出了五宗经营性用地，土地出让金总额超过137亿元，土地单价最高也突破4万元/平方米。5地块集中成交楼面价最高4.3万元/平方米近期北京土地市场迎来暖冬，继丰台地王热之后，土地频繁成交的昌平区也成为市场新热点。记者统计发现，截至11月26日，2015年昌平区共成交了10宗经营性地块，而11月19日-23日就连续成交了五宗地块。11月23日，位于昌平区小汤山镇(北京未来科技城北区)的两宗住宅、多功能土地出让，被北京未来科技城+华润联合体分别以33亿元、17.2亿收入囊中。11月19日，昌平区北七家三宗地块出让，吸引了保利、中粮、万科、华润等众多房企激烈争夺。其中国瑞地产以44.96亿夺得两块，据业内测算，两地块的纯商品住宅楼面价分别为3.65万元/平方米和4.3万元/平方米，刷新昌平区的地价新纪录。除国瑞外，11月19日保利和北京未来科技城联合体也以42亿元底价竞得北七家镇(北京未来科技城南区)地块，规划建筑面积47.564万平方米。此前在10月23日，龙湖平安联合体、泰禾集团(19.10,-0.080,-0.42%)分别拿下位于昌平南邵的中关村(8.14,0.010,0.12%)科技园东区两地块。记者根据北京市土地局公布数据统计，截至目前的一个月内，昌平就有7块经营性用地出让，其中6块用地均为住宅或含住宅用途的多功能用地，成交十分活跃。业内认为平衡总价和品质成关键记者了解到，去年昌平北七家集中出让的土地多以底价成交，今年成交的商业金融等土地中也不乏底价成交的地块。为何今年昌平区域的住宅土地会受到热捧，单价创下新高？“早期昌平的别墅产品集中在小汤山一带。近些年南邵等昌平新城区域里也陆续有刚需产品在售。昌平新城由于距离老城较近，共享了生活配套和交通资源，因此吸引了西北部刚需客群。而北七家等邻近未来科技城的区域，随着高端产业进驻，开发商对于区域内的客群也抱有信心。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。公开资料显示，北京未来科技城位于昌平区东南部，温榆河贯穿其间，规划总占地面积约10平方公里，规划总建面约800万平方米，总投资约1000亿元。目前已有神华集团、中国商飞、中国国电等15家中央企业研发机构率先入驻该园区，建成后入驻科研人才约4万人。未来这里将着力建设全球创新人才最密集、创新成果最丰富、创新机制最灵活的区域之一。虽然有未来科技城等产业利好，但业内对于昌平近期出让的高价地块前景仍持谨慎态度。“在土地价格上涨、各项目都打出品质牌的背景下，如何平衡总价和品质之间的关系成为项目取胜市场的核心。”郭毅表示。板块扫描北七家：改善型楼盘为主11月昌平北七家成交了三块土地，成为昌平的热门板块。记者走访了解到，目前北七家在售的项目以别墅等改善型产品为主，如远洋傲北、华墅山、北辰红橡墅等项目在售。此前，北七家附近也有TBD云集中心、金融街(9.91,-0.020,-0.20%)·金色漫香苑等综合体项目和洋房项目在售。此外，北七家目前在售的二手楼盘有东方普罗旺斯一二三期、碧水庄园，其中东方普罗旺斯三期均价为4.9万/平方米左右，碧水庄园则在6.8万元/平方米左右。业内人士指出，毋庸置疑，未来科技城是北七家区域最大的利好之一。北京未来科技城是中央为实施“千人计划”、建设创新型国家而确定的一个重大科技工程项目，也是未来北京高新人才的聚集区。远洋傲北的工作人员介绍，项目很多业主都来自进驻未来科技城的企业员工。未来科技城的主体是产业用地，住宅多为定向人才公寓，随着区域里生活配套的不断完善，以及未来科技城的进一步开发建设，区域里的置业需求也会进一步提升。郭毅表示，未来科技城出让地块为共建混合用地，主要是为园区内的居住和置业需求。目前北七家在售的低密产品单价在两万多到三万多不等，洋房类的改善型产品并不多，因此未来项目入市面对的压力并不会太大。另一方面，地块配建的政策房也可以帮助企业快速实现资金回笼。南邵：主打刚需、刚改楼盘南邵是昌平的另一个土地热点。南邵所在的昌平新城板块近年来被地铁线激活，成交活跃，昌平线一期开通前后，带动了区域内刚需项目销售。目前，伴随着地铁昌平线二期开通临近，以及8号线三期建设的推进，南邵板块更受关注。记者了解到，目前南邵区域附近有中国铁建(9.86,-0.050,-0.50%)·尚城汇、路劲世界城、北京风景等刚需、刚改项目，以及金隅澜湾等少数低密项目在售，售价从20000-25000元/平方米不等。“昌平新城紧邻老城，可以共享老城相对成熟的生活配套资源。同时昌平线的开通，高教园区的进驻，也为区域导入了大批来自中关村(8.14,0.010,0.12%)、上地等城西区域的刚需客群。”郭毅介绍。不过，在业内看来，南邵所在的昌平新城和昌平老城区，目前产品趋于同质化，多以刚需刚改为主，伴随着市场需求结构变化，均面临产品需要改善升级的情况。金隅澜湾的工作人员也介绍，目前项目的客户里，很大一部分来自昌平本地。“老城里很多住房的房龄都在十几年，随着客户家庭结构和经济实力的变化，他们也想要在熟悉的生活片区里找到合适的改善型房源。”