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1中海·凤凰熙岸项目地块四期基础资料及定位概况（090211）一、地块及周边现状1、地块经济技术指标总用地面积212362.1㎡项目四期占地约30000㎡小学(24班)14000㎡加油站4500㎡市政配套24301.2㎡实际出让面积169560.9㎡总建筑面积711413㎡项目四期建面约150000㎡住宅建筑面积（1、2、3期地块）400000㎡商业建筑面积约50000㎡写字楼建筑面积约50000㎡销售商业建筑面积20000㎡酒店式公寓建面约50000㎡综合容积率≤3.35四期容积率5建筑密度≤35%规划建筑高度≤100m2、规划要点在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公和酒店式公寓）、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居住（包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商业设施规模的比例为7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于7万㎡，酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%。规划用地范围内应设置24班小学用地1.4公顷，加油站用地0.45公顷（应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角），社会停车场0.1公顷（可结合沿河开放空间设置），公共集中绿地0.6公顷（应于规划用地的东北角，沿清凉门大街集中布置）。项目四期（商业项目部分）总占地3万平，总建筑面积15万平，集中商业建筑面积5万平方米，写字楼建筑面积5万平米，酒店式公寓5万平方米。停车位（规划）：商业部分：458；2酒店式公寓：403写字楼：370住宅：24073、四期地块位置及四至北至清凉门大街；西至北圩路；东至内部规划路；南至内部规划路，如图所示：4、项目周边商业配套本项目位于南京市的中心区域，是连接主城区和河西新城区的重要枢纽，周边有多条交通线路通抵市区各个方向，设置有地铁2号线的汉中门站、茶亭站。所处汉中门—清凉门地区为南京市成熟区域，周边商业、餐饮、娱乐等商业配套设施相对完善，苏果超市、欧尚超市等大型仓储式超市以及诸多大型餐饮、娱乐连锁企业分布在项目周边，距离南京市商业中心新街口和湖南路商业圈不足3公里。3二、项目发展思路1、全部持有模式1.1商业主题定位集美食、娱乐、时尚购物的体验式商业地带1.2建筑形态建议（1）建筑形态选取根据凤凰项目地块的位置，大小，通过对两种购物中心的主流建筑形态进行对比之后，本地块建议选取“盒子式”的建筑形态，设计面积较大的内广场，用于推广活动，积聚人气，也为布景设计留下空间。（2）外部建筑形态依托主干道的优势，面对十字路口，通过外部建筑设计为商业打造很好的昭示面。写字楼，酒店式公寓，集中商业分离，避免承重柱对商业核心筒的影响。（3）内部建筑形态在“盒子”内部，构筑街区式广场概念，通过过道的街区化设计，过道间的连廊，内部植物景观造型，实在内置街区。同时通过天幕设计，实在与外在自然对接，让消费者享受开放式建筑的开阔视野。1.3业态分布建议4结合需求拦截差异，根据购物中心的黄金分割比例（零售：餐饮：主力店=4：3：3），此外地下一层不算容积率，建议业态比例为：业态面积（平方米）占比餐饮1500023.08%品牌专卖店22500+200037.69%休闲娱乐1250019.23%超市1300020%1.4业态规划建议面积说明：地下3层分别面积15000平方米，地上四场分别面积12500平方米,由于电影院业态层高要求7-8米，面积要求4000平方米，而跨楼层的面积不计入容积率，因此要将4000平方米平摊在地上各层，即地上1-3层可用面积13500平方米，四层可用面积9500平方米。而地下2000平方米的餐饮面积不计算入容积率，将2000平方米摊入零售与潮流服饰内。分类业态目标商家B-11F2F3F4F共计主力超市精选超市JUSCOE-MART1300013000餐饮主力餐饮张生记200015003500次主力餐饮必胜客，大排档300035006500中小型餐饮COSTTA咖啡2000100020005000零主力服饰店ZARA,LIMITED2000200040005售、服饰零售、服饰CKJEANS8500700015500精品电器顺电，IPOD30003000潮流饰品施华洛世奇SWAROVSKI10001000化妆品丝芙兰10001000家庭娱乐电子游乐场汤姆熊25002500亲子乐园芝麻开门15001500电影院嘉禾，中影星美40004000KTV好乐迪45004500共计150001350013500135009500650001.5概念规划示意图写字楼酒店式公寓商业62、租售并举模式2.1租售面积比例分布结合案例分析，建议租售面积比例为7：3，即70%面积直接销售，30%面积持有经营。2.2建筑形态建议建议建筑形态为开放式购物街区，短进深，低楼层。2.3持有部分商业定位对持有商业部分，建议选取几家具备高人气吸引能力的主力店，通过主力店有效提升商业销售价值，通过控制主力店面积实现商业销售面积最大化。建议主力店为：超市10000平方米（地下5000平方米，地上5000平方米）电影院4000平方米KTV3000平方米总建筑面积17000平方米（地下不占容积率）。2.4出售部分商业定位对销售的商业部分，为了提升销售价值，建议以中小型餐饮、零售服饰、美容美发、酒吧等业态为主，通过进行功能分区，尽可能约定商家经营业态。2.5概念规划示意图7商业写字楼酒店式公寓