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中国-凤县县城建设发展概念规划暨丰禾山新区、北环路沿线城市设计整体思路本次规划的核心任务一、把握城市发展总体布局，构筑“一体两翼，一城两心，双心互动，两翼齐飞”的空间格局三、重视旧城更新模式选择，围绕新城核心开发打造，促进城市发展建设，实现均衡发展，三方盈利二、优化城市结构，打造宜人开敞空间，点亮城市旅游大环境核心任务认知本次规划的核心任务规模决定动力源小城市——规模小，开发量小，有限的承载力难以通过CBD开启新区新区建设触媒点新区要迅速实现跨越发展，行政中心介入是必由之路核心策略介入行政中心提供强大动力后，新区持续发展的困境，需要通过中央活力区(CAZ)的建设加以完善和补充。提倡土地多样性的混合使用，形成集综合办公、商贸会展、文教卫生、娱乐休闲、居住体验等多位一体的城市24小时活力新区。新区资源分配本次规划的核心任务为了进一步增强规划的可操作性，要对项目的可行性进行论证，除此之外，制定生态专项规划以保护凤县的山水格局，并制定交通专项规划确保新区的可达性和对外交流走廊，两者相结合依托交通骨架形成生态廊道，进一步确保整体生态景观的完整性。环抱山水间，凤凰居仙处生态景观构思道路生态廊道丰禾山生态广场防护绿带生态水系必要课题补充“4D策略”——TOD/SOD/LOD/EOD本次规划的核心任务要点问题解析政府引导规划布局部门配合居民参与长期获益拆迁模式实施策略政府：政策倾斜（新区管委会）、资金倾斜、舆论倾斜。新区管委会：采用灵活多样的开发方式，同时宣传策划紧密配合。开发主体规划的成功实施取决于政府、开发商两类组织。项目的投资主体采用招商开发模式，即政府牵头，专业团队规划策划，再由政府或投资人招商。安置办法货币赔偿商业还偿和谐拆迁+=+农业抚偿+就业补偿居住安置+CONTENT目录背景解读Analysisofbackgrounds项目概况Projectoverview案例分析Casestudy实施定位Implementationoflocation发展模式Developmentmodel建设组织Buildingorganization建议策略RecommendedStrategy项目背景随着关中-天水经济区的建立，宝鸡将加快交通枢纽的建设，缩短关中天水之间的距离，来推动陕西西部地区向外流通和辐射凤县是宝鸡西南一个重要的资源型城市，是宝鸡市域城镇发展空间格局中的重要组成部分，“一带两翼”中的南翼之一宝鸡中心城市凤县项目背景整合现状资本，利用优势资源，打造魅力新区为符合凤县“中国最美小城”的定位，提升旅游形象为提高老城区土地利用价值，增加经济收益为市民创造更加宜人的居住环境诉求凤县之美三大经济圈辐射地区良好的环境和资源优势自然资源社会资源经济资源三大文化融汇之地文化资源三大城市群拓展区域凤县关中城市群成渝城市圈武汉城市圈川渝鄂陕凤县之势秦岭腹地、嘉陵江源头交通优势扼川陕、秦陇要冲秦蜀咽喉，汉北锁钥川渝鄂陕凤县甘山西安铜川庆阳平凉安康汉中陇南CONTENT目录背景解读Analysisofbackgrounds项目概况Projectoverview案例分析Casestudy实施定位Implementationoflocation发展模式Developmentmodel建设组织Buildingorganization建议策略RecommendedStrategy对外交通：宝成铁路穿境而过，316国道、212省道以及眉凤公路等与地方道路相会其中，四通八达规划区内部交通：道路交通体系已初步完成，区域内道路以车型交通为主，但局部道路等级较低，区域内地形坡度较大交通概况老城区：位于凤县县城内，西临西瓦窑沟，南临嘉陵江畔，东至艾黎路，北至规划路丰禾山新区：围绕丰禾山,西临丰禾路，北至红糖双路，南临嘉陵江畔，东至董家坪区位概况老城区丰禾新城老城区整体布局散乱用地功能混杂，行政办公用地分散近期建设项目质量较好，形式和风格较统一城中村建筑层数低、质量较差用地面积有限，地形坡度较大布局概况供电局水利局科技局电信局文教局财政局县人民政府劳动局武警中队广电局看守所计生局检察院一江两岸的景观建设已初具规模，形成了良好的景观体系，尤其是独具魅力的水韵夜景整体区域公共集散游憩区域不足，缺乏大型城市广场建设景观概况资源：富集的旅游资源类型齐全，丰富多样尚存仰韶文化遗址、遗迹，古驿道、栈道多处问题：现状部分旅游资源同质性高资源分散，开发难度大缺乏培育大型开发与经营实体机制旅游概况古凤州人文历史区嘉陵江源头生态休闲旅游区现状优劣势分析劣势公服共享率低地形起伏较大用地面积有限功能布局散乱产业单一独大缺少统一布局缺乏集会空间优势经济增长明显公共服务设施和市政基础设施配套完善旅游资源丰富生态环境优美公共福利完善消费市场趋旺老城区现状资本优势明显，城市业态混杂，亟待提升改造现状优劣势分析制约条件城中村改造难村民亟待安置公共服务设施和市政基础设施配套匮乏缺少统一布局丰禾山新区资源潜力明显，建设用地充足，建设增值潜力大潜力优势经济增长明显区位条件优越旅游资源丰富生态环境优美消费市场趋旺建设用地充足政策诉求扩大内需旅游带工促农对外开放城市发展诉求产业转型扩大建设休闲农业和乡村旅游配套设施完善生态诉求绿色生态建设山水田园小城各种诉求和自身条件决定了凤县的发展方向——改造和新建规划诉求？凤县城市建设如何在发展新区的同时保留老城风貌特色民生诉求宜居的幸福之城人居环境范例城结论丰禾山新区：行政中心的建设促进新区土地价值的提升和建设用地的高效开发利用建设用地的开发利用和行政中心的规划建设，成为新区建设的动力引擎老城区：价值提升：提升老城的土地价值，发挥土地的最大功效优化布局结构：合理安排功能分区、交通结构和模式完善景观体系：建设生态景观系统，展现凤县特色和水韵夜景魅力营造宜居环境：完善老城配套建设，提升居住环境质量幸福凤县——具体规划要点问题老城区（整合、改造）丰禾新区（新建）功能整合景观体系配套建设价值提升行政中心建设配套建设价值提升CONTENT目录背景解读Analysisofbackgrounds项目概况Projectoverview案例分析Casestudy实施定位Implementationoflocation发展模式Developmentmodel建设组织Buildingorganization建议策略RecommendedStrategy西安市高新区行政中心商洛行政会展中心平遥惠济河片区概念规划CONTENT目录背景解读Analysisofbackgrounds项目概况Projectoverview案例分析Casestudy实施定位Implementationoflocation发展模式Developmentmodel建设组织Buildingorganization建议策略RecommendedStrategy政府诉求开发商诉求市民诉求互惠互利•打造中国最美小城；•疏解旧城职能，改善旧城面貌；•抓住行政中心外移契机，开启新城建设；•塑造良好人居环境；•创造大量税收和土地收益；通过城市经营来改善环境以吸引游客与投资。•土地置换，迎来商机；•改善环境，提升价值；•借力旅游环境，依托旅游文化产业，为企业创造更大价值。•生活条件改善，人居环境良好；•经济发展、城市建设和新型产业构筑给市民带来更多就业机会；•多样化经营，带动市民经济收入增加。政府诉求开发商诉求市民诉求三方诉求项目定位结构定位“一体两翼，一城两心，双心互动，两翼齐飞”由城市单一主中心，通过功能梳化，分解老城职能，形成二级中心体系老城外迁部分行政办公职能蜕变为城市二级中心，新区依托行政中心建设跨越为城市一级中心，共同打造“双心互动，双翼齐飞”的结构布局项目定位功能定位——金字塔功能模式商贸、旅游服务行政中心居住、体育中心区域性商贸交易、旅游服务中心市民中心、政务大厅居住、区域文化、体育中心城市综合服务中心行政中心居住休闲老城新区农村风貌普通居住形象定位：水韵江南七彩凤县凤凰之乡羌族故里战略定位：生态立县，旅游兴县项目定位目标定位：休闲农业与乡村旅游示范县幸福凤县—最美小城项目定位描述性定位以“生态立县，旅游兴县”为重要战略措施，以建设“中国最美小城”为目标动力，以多元文化融合为发展底蕴，以羌族文化特色为优势展现，凭借两河三岸，山水环绕的生态资源优势；新城区以行政中心建设为核心引擎，形成城市综合性服务中心和高端居住等为主体的城市一级中心；老城区以行政职能搬迁为触媒，保留市民中心和政务大厅职能的同时，形成区域商贸交易、旅游服务、文化体育和传统居住等多位一体的城市二级中心；两者共同打造一体化的多元文化交融的、水秀花香的魅力新城，成为推动凤县获取全国旅游竞争力的现代滨水之城。发展战略•对于老城区衰败的用地功能和粗放的用地发展模式，必须进行迅速的改善，通过功能置换，将衰败的职能剔除，转化为适应其发展的功能形式，而粗放的用地也需在新植入功能的基础上实现集约化利用。结合开敞空间打造旧城发展新触媒，使旧城焕发生机。革新触媒•城市在新区扩张的同时会面临动力不足的问题，行政中心的建设是解决这一困境的重要途径之一，是新区开启的强大引擎。围绕行政中心将开启新区综合服务区的建设，引擎项目的展开能带动整体新区土地的价值提升。引擎驱动•老城区在弱化行政办公职能的同时，结合现有完善的配套服务设施，强化其区域商贸交易、旅游服务、文化体育和传统居住的职能，在此基础上优化老城整体功能结构。新区应在围绕行政办公中心职能的基础上完善城市一级中心配套设施建设。功能整合•新区与旧城应协调发展，分步实施，稳步推进，共同实现凤县整体环境的改善，转变城市形象，进而拉动整个凤县的旅游及经济发展。整体操盘设计理念基于滨水空间设想复合亲水生态共享土地利用复合化都市空间复合化景观结构复合化交通组织复合化亲近河水江水亲近人工水体亲近滨水景观亲近滨水绿地保护自然生态环境可持续的发展模式广泛应用节能技术废弃物回收再利用滨水空间共享资源环境共享公共设施共享信息服务共享老城建设不贬值，新区建设不差钱目标与愿景1.优化城市整体结构，协调老城功能布局，强化新区重点建设2.综合并平衡各种功能，老区保持多样性，新区形成成功的复合开发3.提升规划区的土地价值，发挥土地的最大功效4.合理安排规划区的功能分区、建设分期，有步骤地进行开发建设总体目标为此，我们要：CONTENT目录背景解读Analysisofbackgrounds项目概况Projectoverview案例分析Casestudy实施定位Implementationoflocation发展模式Developmentmodel建设组织Buildingorganization建议策略RecommendedStrategy发展模式分析多核心模式城市结构双核发展带状城市形态—形态旅游宜居城市—尺度老城区用地不足—规模老城区布局散乱—功能新区农村与农田覆盖——风貌新区建设用地空置——亟待开发紧凑发展，精明增长发展模式分析旅游带动型大兴旅游业带动休闲农业促进多元产业优越的旅游资源明确的政策导向提升环境品质保障配套服务宜居的生态思路业态构成发展模式分析城中村改造——改造目标经济层面：平衡各方利益规划层面：塑造城市形象政府主导市场运作整村拆除安置优先建筑层面：提升空间品质效益层面：实现城乡共赢发展模式分析城中村改造——改造方式建议-改造开发模式：平衡政府、开发商、村集体利益-改造方式建议：全面改造、综合整治；就地安置；产权置换，货币赔偿-逐步推进：划分改造时序，科学规划发展-关注民生发展：保障村民利益和村集体利益，改制先行，改建跟进发展模式分析城中村改造——开发强度控制以户均拆迁成本为基础，估算总体开发成本以实现收支平衡为目标，估算商业开发总量综合商业开发及安置总量，确定总体建设规模结合用地规模，确定改造的基准指导容积率强度控制开发总量，最大限度的实现公共利益开发强度控制发展模式分析拆迁安置：以人为本，共建和谐货币赔偿商业还偿和谐拆迁+=+农业抚偿+就业补偿居住安置+发展模式分析滨水景观构架发展模式分析塑造两岸一系列有独特个性的滨水空间强调滨水空间