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深化定位报告（模板）目录第一章城市房地产宏观市场分析.......................................................................................2第二章区域市场分析...........................................................................................................3第三章客户群体需求分析...................................................................................................5第四章项目定位结论...........................................................................................................7第五章项目开发经营模式建议...........................................................................................7第六章住宅产品建议...........................................................................................................8第七章价格策略建议...........................................................................................................9第八章营销策略建议...........................................................................................................9年月第一章城市房地产宏观市场分析第一节经济环境对房地产市场的影响1、宏观经济运行对房地产投资的影响；2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定；2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响；3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：a)不同面积段产品b)不同物业形态产品c)不同交房标准产品d)不同总价区间产品e)不同单价区间产品3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测a)总体供需关系分析及预测b)总体价格预测c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测d)目前市场机会的初步结论第二章区域市场分析第一节区域环境概述1、地理位置及交通交通状况；2、区域配套设施状况；a)配套设施点位图b)商业配套设施c)生活配套设施d)教育配套设施e)医疗配套设施3、区域自然及人文资源状况第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：a)不同面积段产品b)不同物业形态产品c)不同交房标准产品d)不同总价区间产品e)不同单价区间产品3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测a)总体供需关系分析及预测b)总体价格预测c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测d)目前区域市场机会的初步结论第三节区域竞争格局分析1、区域内存在竞争关系项目统计项目名称项目位置物业形态总建筑面积已售面积成交均价目前均价主力户型项目1项目22、核心竞争项目分析a)核心竞争项目概况项目案名项目位置（附区位图）项目资源状况项目产品特征产品标准客户群体特征b)核心竞争项目已推货源供需结构分析不同面积段产品供应、去化情况及价格曲线，不同套型产品供应、去化情况及价格曲线不同交房标准产品供应、去化情况及价格曲线不同物业类型产品供应、去化情况及价格曲线不同总价产品供应、去化情况不同单价产品供应、去化情况c)核心竞争项目存量货源结构存量货源的面积段分布存量货源的物业形态分布存量货源的交房标准分布存量货源的总价分布存量货源的单价分布第四节本项目S.W.O.T.分析1、Stength（优势）2、Weakness（劣势）3、Opportunity（机会）4、Threat（威胁）第三章客户群体需求分析第一节目标客户群定位1、客户细分；a)根据市场调研报告中客户调研成果，对潜在客户群进行细分；b)不同潜在客户群的初步特征分析及其对项目的契合可能性；2、目标客群定位；a)目标客群定义：具体选择哪几类客户作为项目目标客户b)目标客群群体特征分析年龄结构收入水平置业目的职业/行业分布区域分布第二节目标客户群需求特征1、目标客户群购房关注重点分析a)年龄结构b)收入水平c)置业目的d)职业/行业分布e)区域分布2、目标客户群产品偏好分析a)对生活方式/生活态度的偏好b)对物业形态的偏好c)对小区布局方式的偏好d)对配套设施及功能的偏好e)对建筑风格的偏好对建筑立面风格的偏好对建筑立面材质的敏感程度f)对户型的偏好对户型面积/套型的偏好对户型功能及分布方式的偏好对户型附加价值的偏好对户型的敏感程度对户型景观面的敏感程度g)对景观的偏好对软硬景比例的偏好对软景类型的偏好对硬景类型的偏好对景观风格的偏好h)对产品标准的偏好对产品标准敏感因素的排序i)对公共空间的偏好对公共空间功能需求的敏感因素排序对公共空间风格的偏好对公共空间材质的敏感程度j)对物业服务的偏好对物业服务内容的敏感因素排序对物业服务价格承受程度第三节目标客户群价格承受能力1、目标客户群单价接受程度；2、目标客户群总价接受程度；3、目标客户群付款方式选择4、目标客户群首付及按揭比例选择第四章项目定位结论1、项目定位因素分析a)土地价值b)需求状况c)供给及竞争状况2、项目市场定位描述a)项目总体市场定位b)差异化设置3、目标客户群体描述a)客群选择b)主要客群特征4、项目定位语第五章项目开发经营模式建议1、项目提供的生活方式建议2、项目规划要点a)住宅、商业、公建、配套配比建议b)住宅、商业、公建、配套的分布c)商业、公建定位及设计建议另附3、项目经营a)项目出发点和经营模式b)经营方式建议4、项目开发方案a)方案选取原则b)方案建议（含成本测算和财务投资估算）c)操作风险及规避方式5、项目开发节奏a)主要产品的分期节点b)初步开发时间节点表6、总体营销思路a)营销砝码的设置和释放顺序b)各类产品的营销模式和渠道c)销售卖场定位策划（另附销售卖场定位）销售卖场选址及规模销售卖场功能定位销售卖场建筑、景观、装修风格建议销售卖场与项目价值呈现的关系销售卖场体验点流线设置第六章住宅产品建议1、住宅部分规划建议a)总体规划布局建议b)不同物业形态选择和基本配比2、建筑风格建议a)建筑立面风格建议b)建筑立面风格示意图c)建筑立面材质初步建议3、交房标准建议a)精装/厨卫精装/清水的选择b)不同交房标准的配比c)精装/厨卫精装装修标准建议4、户型设计建议a)户型配比销售面积户型面积段配比实得面积户型面积段配比b)户型功能设置建议c)户型/房间朝向及景观面设置建议d)户型附加值设置建议5、产品标准建议产品标准功能设置建议产品标准档次建议6、配套设施建议配套设施功能定位配套设施分布建议7、景观设计建议景观设计风格建议软硬景关系建议8、物业服务建议物业服务主要内容建议物业管理费建议第七章价格策略建议1、影响定价因素销售目标预期（项目总体、分期、年度）市场价格趋势客户价格承受能力2、定价策略3、本项目定价建议第八章营销策略建议1、推广诉求与推广方式2、销售渠道3、销售团队组织4、销售时机