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养齐云山水享休宁福地休宁-齐云山旅游度假区概念性规划TOURISMSTRATEGICPLANOFQIYUNMOUNTAINOFXIUNING第一阶段中期沟通2011.11.20“2009年中国的基尼系数高达0.47，大大超出0.4的警戒线。而在30年前，中国的基尼系数仅为0.21-0.27。”——世界银行报告“十二五”谋三大转型区域可持续发展强调机制创新经济规模与城镇公共服务均等化从外需转向内需，从高碳转向低碳，强国转向富民“十七届五中全会”重要内涵:包容性增长“规模扩张模式”转向“质量提升模式”淡化GDP指标，强调区域综合价值就业和消费增长是城镇化的核心目标中国发展基本方略主线:人本、绿色、创新、协调价值观的先进化和多元化经济市场化、政治民主化、社会和谐化、生态文明化引言Preface国家战略的两个核心—可持续与社会公平区域命题战略诉求发展模式用地分析空间结构概念规划市场锁定资源挖潜总体定位产品体系问题研判空间突破体系重构定位休-齐破题黄山STRATEGICISSUECONCEPTUALDESIGNPROSPECTCONTENT目录5空间意象4概念规划PLAN3POSITIONINGXN-QYS2REDISCOVERHS1战略命题项目布局设计意象•••区域命题战略诉求发展模式战略命题StrategicIssue区域发展命题RegionalMission产业融合和结构创新产品和功能结构创新国民经济的战略性支柱产业经济目标文化目标环境目标政治目标鼓励专项改革试点增加旅游用地供给探索资源一体化管理行政管理体系改革探索新模式机制创新结构创新确立新目标奠定新地位国家战略：《国务院关于加快发展旅游业的意见》中国旅游发展大势1992国家级度假区度假概念的提出东部沿海开放地区2010国际旅游岛旅游成为国家战略性支柱产业国际性度假目的地开始成型1978入境观光初级观光旅游古都、名山大川？从滨海度假向内陆度假扩展？中国度假模式的创新？国家战略的诉求与高铁时代到来，给中部地区传统名胜观光型旅游业带来了新的市场机遇，同时对旅游业发展模式、产业、产品的构建也提出了新的命题。区域发展命题RegionalMission引擎效应包容效应核心旅游资源兼顾多元主体•区域/政府•本地居民•游客群体投资主体•表征发展模式：••承载经济、环境、文化、社会的多元价值形成基于“区域综合价值”发展模式的载体外溢效应结构效应调整经济结构：提升区域“绿色GDP”份额•形成公平化收入分配的重要机制•引领产业构建：以复合型旅游服务产业为核心，并对接：文化产业；••教育产业；••••医疗健康业；商务服务业；旅游产品加工业；……旅游业：黄山市战略性支柱产业战略先导：重新认识黄山战略主体：精确定义休宁区域发展观：挖掘区域综合价值而非“单一经济价值”发展模式。文化价值经济价值区域发展模式和诉求RegionalDevelopmentModel社会价值区域发展综合价值平台以文化应用促进文化显性化生态价值创造永续性核心价值生态文明社会化生态保障社会平台区域/政府投资主体游客群体本地居民+++包容性增长：满足多元利益主体诉求多元主体利益需求黄山市现况休宁的机会区域/政府经济可持续发展规模路径已接近瓶颈X突破规模路径，消费增值生态环境的修护生态承载力遭受挑战O分担黄山需要“减负”的需求文化复兴和再生文化挖掘和显性表达不足O凸显文化表达、体验式消费产业的完整构建主要为观光旅游产业链√延伸“旅游度假服务”产业链本地居民收入和就业增长就业拉动有限O旅游度假消费吸纳大量本地就业生活质量的提升由收入和产业结构决定O随收入和产业升级而提升个人技能的发展农家乐和低端服务为主O旅游服务和管理人才和技能培训游客群体观光休闲的需求饱和√主打文化观光和参与体验活动度假的需求不足X重点打造高品质度假设施本地文化体验需求不足X发展精英教育、道家和茶文化体验项目高端娱乐消费需求不足O植入高尔夫等高端娱乐项目投资主体可持续的赢利发展中O引入社会资本和市场经验品牌成长诉求发展中X吸纳国际顶级品牌入驻用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”区域发展综合诉求MultirequestofRegionalDevelopment多元主体利益需求黄山市现况休宁的机会区域/政府经济可持续发展规模路径已接近瓶颈X突破规模路径，消费增值生态环境的修护生态承载力遭受挑战O分担黄山需要“减负”的需求文化复兴和再生文化挖掘和显性表达不足O凸显文化表达、体验式消费产业的完整构建主要为观光旅游产业链√延伸“旅游度假服务”产业链本地居民收入和就业增长就业拉动有限O旅游度假消费吸纳大量本地就业生活质量的提升由收入和产业结构决定O随收入和产业升级而提升个人技能的发展农家乐和低端服务为主O旅游服务和管理人才和技能培训游客群体观光休闲的需求饱和√主打文化观光和参与体验活动度假的需求不足X重点打造高品质度假设施本地文化体验需求不足X发展精英教育、道家和茶文化体验项目高端娱乐消费需求不足O植入高尔夫等高端娱乐项目投资主体可持续的赢利发展中O引入社会资本和市场经验品牌成长诉求发展中X吸纳国际顶级品牌入驻用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”区域发展综合诉求MultirequestofRegionalDevelopment旅游发展模式TOLDStrategy位于边缘地带的资源次优区，如何走出名山大川的阴影效应？区域发展转型更多依赖“资源价值”，而非“资源规模”从“比较优势”驱动转向“创造性竞争优势”驱动风景区：旗帜性吸引物度假区：消费集中地\驻留地\价值释放地核心价值导入模式Value-inStrategy九寨景区1008元九寨天堂1968元20%130万60%-100%14万人入住率游客量容纳5000人，每年接待280个会议•世界环境与发展大会永久会址•中华小姐环球大赛四川省酒店入住率第一名中国十大最受欢迎酒店会议接待••温泉、18洞高尔夫主题活动、表演VS人均消费案例1核心价值项目：•500栋酒店别墅群核心价值：高度融合自然的酒店设计+国际论坛第一次将国际级酒店集群的概念引入了杭州悦榕庄酒店房价约3000-5000元/间.晚绿城、坤和、万科等开发商相继入驻房价从4000元/m2升至3万/m2西湖景区VS西溪湿地核心价值：国际顶级酒店群+高端住宅区高峰日游客量超200万人次“免费西湖”，促夜间消费，人均停留2.98天核心价值导入模式Value-inStrategy案例2核心价值：建筑艺术、世界级会所酒店群落核心价值导入模式Value-inStrategy长城长城脚下的公社VS门票经济：日均客流约1000人人均消费不足200元44栋大师建筑作品，吸引商界精英，企业高管层被评为全球100家热门酒店,凯宾斯基饭店管理集团多元化高端社交场所亚洲最佳的Spa品牌Anantara顶级儿童俱乐部代表性客户:国外游客、BMW、Motorola案例3旅游发展模式TOLDStrategy核心价值导入:顶级户外运动度假胜地北美著名滑雪活动胜地•Mt.NorquaySkiResort——北美著名滑雪胜地•SunshineVillages——北美滑雪季最长的滑雪胜地潜水胜地、温泉度假•落基山脉最狭长的湖泊，潜水胜地•RadiumHotSpring——群山环抱之中的热温泉•19世纪温泉浴池\高尔夫球场度假酒店：LakeLouise、代表英国皇室尊贵气质的度假酒店加拿大班佛核心价值导入：依托田园生态环境打造多元旅游度假活动传统节庆•200年历史的牧羊人节、山笛表演、瑞士民族舞蹈表演运动盛会、会展文化活动•阿尔卑斯摔跤比赛、挪大石比赛、山羊赛跑•观光博物馆、博彩中心高端休闲度假设施•因特拉肯大饭店、阿德库尔姆全景观大饭店瑞士因特拉肯案例4总结•••••背靠庞大的强劲消费群体社会参与性、公共服务业与度假型产品供给以消费服务为杠杆，带动城镇化、刺激就业、服务业集群和地方税收增长资本的持续性投入和专业化经营，率先进入者赢极致的消费服务成主导，房产收益作支撑“创造型”度假目的地构建策略——消费导向核心价值导入策略Value-inStrategy•••选择主题：基于资源禀赋、文化内涵的放大效应主题彰显：全景空间识别性、场域营造、资源价值品牌化主题感知：强调资源表现力、客群感受度，“核心价值”长期释放核心价值导入策略Value-inStrategy总结创造型度假目的地构建策略－主题彰显与空间识别项目阶段1自然资源驱动度假地产阶段2主题公园驱动度假地产高级阶段双轮驱动+复合型旅游开发模式主要功能休闲度假旅游与别墅住宅相结合主题公园游览，商业地产及配套设施与旅游住宅相结合休闲旅游度假、主题公园游览，主题商业及配套设施与旅游住宅相结合产品构成高尔夫球场、别墅、星级酒店、酒店式公寓、旅游主题商业街、会所等主题公园、独栋别墅、联排别墅、旅游主题商业街、酒店、度假村、食街、会所等高尔夫球场、主题公园、独栋别墅、联排别墅、旅游主题商业街、星级酒店、特色酒店、会所等成功案例千岛湖/太湖旅游度假区九寨天堂深圳华侨城/杭州宋城灵山大佛东部华侨城核心价值导入的发展阶段17核心价值导入模式Value-inStrategy总结超越深圳华侨城，依托大规模的别墅社区及商业区开发，为华侨城提供了快速现金回报开发项目建筑指标地产占地总面积：约111万m2居住占地：96.58万m2商业占地：14.42万m2别墅总建：约19.12万m2商业总建：约120万m2（含酒店、大剧院等）总占地：约9平方公里大峡谷：5平方公里（56%）茶溪谷：约1.5平方公里（17%）云海谷：约2.5平方公里（27%）核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in+IntegratedTourismdevelopModel案例：东部华侨城••四个游览区：茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇、三洲茶园；文化及艺术展演•部华侨城大剧院天禅表演•茶翁古镇戏曲、民乐演奏、古典歌舞•湿地花园音乐舞蹈组合秀、茵特拉根火车站广场风笛演奏、弦乐四重奏、小丑等（2）云海谷——户外运动旅游文化•占地2.5平方公里；以高尔夫运动为中心，以户外奥林匹克运动•训练基地和野外拓展训练基地为两翼的户外运动休闲胜地；云海谷高尔夫，公众高尔夫球场和会员球场，均为18洞，均配套一个顶级会所（3）大侠谷——生态旅游文化••集山地郊野公园和都市主题于一体，生态动感旅游文化包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之旅、云中部落等六大主题区华兴寺•占地1.2万平方米，展示中国传统佛教文化，极具禅意、启迪心智、教化人生的宗教文化旅游园区众香界——集市•檀越酒店——22间客房•香积斋——素食餐厅•1322主题公园高端住宅华兴寺核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in+IntegratedTourismdevelopModel案例：东部华侨城主题公园（1）茶溪谷——休闲度假旅游文化一区20栋山海大宅二区44栋山地别墅七区57栋湖景别墅三区-六区建设中占地面积8.3万平方米9.0万平方米14.0万平方米规划有•临湖双拼•山顶叠拼•宽景洋房建筑面积0.8万平方米1.7万平方米1.8万平方米户型面积241-730平方米250-680平方米188-1,100平方米开盘时间2007年10月2008年6月2008年5月售价10-20万元/平方米8万元/平方米5-9万元/平方米酒店•茵特拉根华侨城酒店••以瑞士文化为主题的豪华度假酒店拥有299间瑞士风格的豪华客房，其中包括35间套房•酒店主楼、连排别墅、商业街公寓、总统别墅等各类客房建筑与茵特拉根小镇巧妙融合•均价1560元/天间和1280元/天间••檀越酒店：以“佛禅”为主题的精品酒店，共22间客房茵特拉根房车酒店•拥有159间客房和2辆豪华房车，还有一间简约舒适的咖啡厅与一间豪华的酒吧•大侠谷瀑布酒店——水文化主题酒店•以红酒、瀑布为主题的瀑布酒店拥有120间客房、红酒酒窖和太空主题餐厅核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in+IntegratedTourismdevelopModel案例：东部华侨城住宅—天麓旅游度假产品构建