超高层写字楼专题研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。超高层写字楼专题研究——以成都市场为例四川中原二级市场营运中心规划设计部SiChuan.07.2013Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011一座城市的记忆离不开建筑。在过去十余年的房地产飞速发展中，越来越多的超高层建筑也逐渐成为了现代化成都的地标建筑，而未来，不断涌现的超高层建筑更成为成都的地标的有力争夺者。摩天高楼接踵而至，成都的地标在拔高，成都的天际线在拔高。今天的成都写字楼市场正在发生着翻天覆地的变化，成都的写字楼也从以往的“高层”向“超高层”迈进。前言Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼基本介绍超高层写字楼标准层布置避难层（间）设置垂直交通系统设计超高层写字楼发展的利弊超高层写字楼可持续性研究超高层写字楼典型案例目录Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼基本介绍Part1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011第一类高层建筑：9-16层（高度到50米）；第二类高层建筑：17-25层（高度到75米）；第三类高层建筑：26-40层（最高到100米）；超高层建筑：40层以上（高度100米以上）。在我国，民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；3、建筑高度大于等于100m的民用建筑为超高层建筑。超高层定义1972年8月在美国宾夕法尼亚洲的伯利恒市召开的国际高层建筑会议上，专门讨论并提出高层建筑的分类和定义。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20111、建筑类型按使用方式：专用办公楼、出租办公楼、办公综合楼按使用性质：行政、商贸、电讯、电信、金融信托、科研、信息中心等。按人均面积指标：一级办公楼：13～15㎡/人二级办公楼：11～12㎡/人三级办公楼：9～10㎡/人2、等级分类智能型甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼超高层写字楼类型及等级划分超高层写字楼即建筑高度大于等于100m的写字楼。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011成都超高层写字楼现状成都超高层项目总体呈大幅增加的态势。但受航空限高及政府向空间发展引导性不强等因素的影响，成都已建成的超高层建筑不多。初步统计，成都市正在修建和呈现的超高层写字楼项目主要集中在锦江区、青羊区和高新区。金牛区、成华区、龙泉区、温江区、双流区等也有分布。其中东大街沿线和南沿线分布最多。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011部分成都超高层写字楼资料项目名称城区板块环域方位高度成都ICC锦江区东大街延线二~三环城东280m成都国际科技节能节厦高新区南沿线高新段绕城外城南163m东方希望天祥广场高新区南沿线高新段绕城外城南219m鼓楼国际青羊区展览馆一环内城中139m海洋中心高新区南沿线高新段绕城外城南200m航天科技大厦青羊区展览馆一环内城中170m花样年香年广场高新区南沿线高新段绕城外城南176m环球广场金牛区花牌坊一环内城中120m金牛万达广场金牛区荷花池一～二环城北150m朗御大厦锦江区东大街一环内城中175m富力中心青羊区骡马市一环内城中175m明宇金融广场锦江区东大街一环内城中206m项目名称城区板块环域方位高度摩根中心锦江区东大街延线一~二环城东130m时代8号锦江区东大街一环内城中165m西部国际金融中心锦江区东大街一环内城中240m百扬大厦青羊区展览馆一环内城中169m蜀都中心高新区南沿线高新段绕城外城南300m泰丰国际广场青羊区骡马市一环内城中150m万科钻石广场成华区建设路一～二环城东150m希顿国际广场高新区南沿线高新段绕城外城南165.8m喜年广场锦江区东大街一环内城中190m雄飞中心青羊区展览馆一环内城中160m银石广场锦江区东大街一环内城中151m棕榈泉国际中心高新区南沿线高新段绕城外城南200mCodeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼标准层布置Part2Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼标准层布置平面布置相同的楼层即构成了标准层。通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼标准层面积项目名称标准层面积（平米)成都国际科技节能节厦2000东方希望天祥广场2400花样年香年广场2000富力中心2515尊城国际1900时代8号2400西部国际金融中心2000蜀都中心1450泰丰国际广场1700万科钻石广场1500希顿国际广场1350雄飞中心1920棕榈泉国际中心2000超高层建筑由于纵向交通的关系，所需核心筒面积较大，而标准层面积太小，势必造成使用效率的降低，不经济，同时也不利于办公空间的布置。如果平面规模过大，进深过大则内部交通流线组织、防火分区、疏散距离、建筑体形处理等将会出现问题。影响标准层面积的因素：建筑场地、投资规模、使用要求、有效使用效率、建筑形体、体型美学Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼标准层尺度根据使用功能、建筑规模、有效使用面积数、室内空间尺度的重组灵活性与实用性，自然采光的环境卫生、视觉空间感受等综合因素考虑超高层写字楼标准层尺度。＞20m（超深度空间）11～19m（深度空间）4～5m（浅度空间）6～10m（中度空间）超高层写字楼的标准层房间进深尺度以10～15m为宜。通道宽Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼标准层层高一般写字楼的层高在3.4m以上，但当前已开始向4m及4m以上冲击，写字楼下面有时有一～二层的裙房，如果裙房做4.6m甚至4.8m层高，就能做四跑楼梯,可以节约很多楼梯面积。但4.4m、4.2m等就将公寓楼梯间全加大，损失太大。办公室净高与楼面面积有关，一般为：100㎡以下楼面面积净高至少为2.4m；100～500㎡楼面面积净高至少为2.6m；500～1000㎡楼面面积净高至少为2.8m；1000～1500㎡楼面面积净高至少为3.0m。层高3.9m,净高2.8m雄飞中心剖立面图Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼核心筒核心筒就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。1、核心筒类型1）中央型其中：A、B、C中的进深W为10～15m，标准层面积为1800～2500㎡D中的进深W宜为20～25m，标准层面积为2000～3000㎡Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼核心筒2）外围型此种能得到其有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同，层高不同的复合结构。进深W宜为20～25米，标准层面积为1500～2000㎡WCodeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼核心筒3）特殊型W进深W宜为10～20m，用于服务设备中央核心用于垂直交通外围为竖井核心主要用于垂直交通，设备竖井分散布置Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011超高层写字楼核心筒2、核心筒功能：生活功能（卫生间、开水间等）、流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）、设备功能（空调机房、管道井等）；3、核心筒占标准层总面积的比例:通常情况下为25%左右当核心筒占比例达到28%以上时，则表明有效使用面积在降低其结果是不经济的，解决的方法有几种：电梯系统：提高电梯的运行速度，加大载重量采用双轿厢系统，减少井道空间采用区中区系统疏散系统：两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室，可减省4.0㎡Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011避难层（间）设置Part3Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011避难层一般建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95》6.1.13建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定：6.1.13.1避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。6.1.13.6封闭式避难层应设独立的防烟设施。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011避难层避难层有敞开式和封闭式。敞开式不设维护墙，一般设在顶层，不适宜寒冷地区使用；半开敞式避难层设大于等于1.2,m的防护墙，上部设开启的封闭窗，自然通风排烟；封闭式避难层应急设施齐全。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2011垂直交通系统设计Part4Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011电梯数量写字楼的客梯数量的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。估算法，参照规范或者电梯厂提供的电梯参数进行数量估算。《办公建筑设计规范》4.14规定：“按办公建筑面积5000㎡至少设置一部。”《全国民用建筑工程设计技术措施一规划·建筑·景观（2009）》一书中提及了更详尽的电梯数量设置要求（表2）。另外各电梯供应商也会提供不同系列产品的电梯选用表，建筑师可根据项目的建设规模，估算出所需的电梯数量。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011电梯数量写字楼的客梯数量的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。参照法，根据项目的类型、规模，多选取几个已建成的实例，对其电梯使