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中国崀山●夕阳红老年公寓融资商业计划书2014年5月声明•本说明书由祥隆公司针对本企业所投资项目进行的融资说明，仅供本企业有融资意向的投资主体进行参阅；本说明书具有保密的要求。•本说明书不构成投资邀约，正式的投资邀约于双方前签订的投资协议为主。•未经祥隆公司书面许可，任何企业团体和个人不得向第三方透露本说明书中的内容。目录公司概述项目分析项目规划与经营项目管理团队及模式项目投资规模、成本估算融资方案设计结言项目经济分析风险与控制公司概述公司成立渊源——陈述企业来源、企业有无历史成因、成立时间、成立缘由、发展历程企业性质——陈述公司是属于民营、集体、有限责任公司、还是股份制公司股权结构——股东构成、控股情况、股东简介人员构成——员工数量、员工素质、专业性人才比例公司概述主营业务——企业主营范围、业务方向、业务特点行业地位——在行业内所处位置、处于产业链条中哪个环节企业优势——市场积累、人才优势、渠道优势、服务优势、产品优势企业资质、业绩及获奖情况——企业已获得的各种资质认证、曾获得奖项、主要经营业绩、市场口碑老年公寓项目分析社会现状与趋势一、项目市场环境分析20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型。截止2013年底已经突破2亿，相当于英、法、德三国人口的总和。占总人口的14.9%。这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。同时，老年人口高龄化趋势日益明显：80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加，到2040年将增加到7400多万人。老年公寓项目分析•中国人口老龄化使面临几大问题：•1、人口年龄结构迅速转变，劳动力人口逐渐减少。•2011年，中国15-64岁劳动年龄人口进入负增长的历史拐点，2013年将降至9.36亿人。•2、“空巢老人”现象突出•去年发布的《中国老龄事业发展报告（2013）》显示，中国“空巢老人”占老年人口比例接近50%，去年将突破1亿人。而且，农村的空巢留守老人规模庞大，无子女老人和失去独子的老年人开始增多，其中许多人存在孤独、苦闷、抑郁甚至厌世等心理问题•3、高龄化趋势明显•80岁以上高龄老人以每年100万人的速度递增，去年将达到2300万人。而且失去自理能力的老人继续增加，从2012年的3600万人增长到2013年的3750万人。老年公寓项目分析新宁县人口老龄化现状与趋势•丹霞之魂，国之瑰宝的新宁力创5A级旅游城市，是沟通广西桂林、武冈、隆回、邵阳、东安的重要枢纽城县。随着市场经济发展，我县城乡人口60多万，老龄人口约9.2万，离退休干部、职工1.32万，且我县是劳动力输出县，人口老龄化以及留守老人问题日益突显。•随着我县市场经济的发展，实行的国家基本养老制度，以及现有的敬、养老院的规模已越来越难以满足老年人的愿望，尤其是我县仅靠各乡镇简陋敬、养老场所，更是无法实现老人门内的养老要求。放眼时下市场经济以及我县人文经济的发展，都亟需建立一批设施完备，护理专业化，条件优越的养老机构。•随着我县5A级旅游景区成功申报后，洞新高速的通车，以及正在筹建即将通车的白新高速，给新宁城市经济建设、城市文明建设带来了强劲的推动力。修建一所集老年人生活、娱乐、休闲一体的高服务、高品质的老年公寓，不但满足县老年人养老需求，更我新宁县旅游文化建设增添了一道靓丽的人文风景线。老年公寓项目分析二、政策性文件及保障•国家对老年人养老场所的现行政策：1、国务院出台《关于加快发展养老服务的若干意见》（国发【2013】35号）；2、中华人民共和国主席令第一七十二号《中华人民共和国老年人权益保障法》；3、湖南省人民政府【2011】19好文件《关于加快发展养老服务业的意见》；4、邵阳市政发【2012】25好文件《关于加快发展养老服务业的意见》；5、《湖南省老龄工作委员会、湖南省民政厅文件》湘老龄发【2013】5号文件。老年公寓项目分析三、老年公寓现状一、数量短缺：目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。注明：陈述新宁县敬、养老院以及老年公寓的对比情况数据。老年公寓项目分析二、质量不高：中国养老机构普遍质量不够，我县作为后起发展中的城市尤为突出；新宁县养老机构，一为计划时期延续下来的公办敬老院，养老院城镇生活不能自理的老年人；主要服务对象是城乡孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服务；即便近几私办些老年养老场所，多数是利用老房子改建的，配套服务设施少，规模小、住地分散、各自为战，社会公共服务资源难于集约利用，由于不是专门为老年人养老而建设的，各方面服务条件都受限制。这种“笼养式”的养老机构，老人住进去不舒服，不到迫不得以的时候是不愿意住进去的，越来越不适应老年人日益增长的养老需求。总结：高品质、有一定规模、设施完备、服务全面的老年公寓是完全有必要的。老年公寓项目分析•中国尤其是新宁县在经济并不太发达的条件下衍生成大批留守老人以及人口老龄化型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。•老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性，因此根据这些需求，借鉴其他发达地区乃至世界上其他国家和地区的经验，结合我县的实际情况，创新我县的养老模式。三、养老模式未来趋势老年公寓项目分析(一)社会化的道路•目前，社会参予养老产业已是绕不开的门槛。主要包括：•1、服务主体社会化。即服务机构、服务设施的社会化；•2、服务客体社会化。也就是服务对象既突出重点又要面向社会全体老年人，增大服务的受益面；•3、资金筹措社会化。改革资金来源的单一渠道，多渠道筹措资金，采取财政拨款、社会集资、有奖募捐、各方捐助、街道和居委会出资等方式解决养老助老服务资金问题；•4、服务队伍社会化。建立一支由专职人员、兼职人员和志愿者组成的服务队伍。以专职人员为主体，兼职人员为辅助，青年志愿者为基础，形成庞大的服务队伍；充分动员公众和年轻型的老年人参与自愿助老服务；增强老年人的自助能力和代际间的互助意识。养老发展道路模式老年公寓项目分析(二)产业化的道路•养老产业不能等同于慈善事业，而是具有中国特色社会保障体系内不可缺少的一项重要内容。必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规划积极发展，走产业化道路，逐步形成自我服务、自我管理、自我积累和自我发展的动力机制。老年公寓项目分析(三)专业化的道路•养老产业是一项长期的具有丰富内涵的工作，要把它作为一个专业来研究和发展，实行劳动准入制度，提高专业工作者队伍的质量和服务水平。通过以上专业化措施，为养老产业的发展提供最基本的人才保障。•人口老龄化是挑战也是机遇，是一场政府、社会、全民支持，三位一体的新养老运动、新社会运动，这就需要社会共同努力，克服现有养老模式的不足，顺应社会需求，探索出多种满足老年人基本需求与深层次需求的养老模式，创造出多个“以人为本、终生关怀”的亲情养老模式，多个更适合我国国情的养老模式。老年公寓项目分析（四）社区养老服务将成为今后我国养老服务的主要模式•老年人是国家的财富，确保他们安度晚年是政府和社会的共同责任。•实行社区管理服务，不仅要考虑到离退休人员在衣食住行等方面的基本生活需要，而且还要考虑他们的精神生活需要，逐步形成多层次和多方位相结合，设施服务与互助服务相结合，比较便利、健全的，包含“养、医、乐、学、为”为一体的社区服务内容。•家政服务中心。将一些原来由家庭负担的事务性工作纳入服务范围，实行上门服务。•社区医疗服务中心。要改变目前医疗服务机构集中于市中心以及片面求大求全的局面，开展医疗服务“进社区”、“下乡”活动，实现从“有病去医院”到“小病进社区、大病去医院”的转变。•文体活动中心。围绕“老有所乐、老有所学、老有所为”，从本地经济承受能力出发，因地制宜、因陋就简地兴建一批老年人活动场所，积极开展适合老年人的群众性文化、体育、娱乐活动。•老年公寓。发展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服务机构，对家庭抚养、照顾有困难的老人以及独居老人实行集中统一的管理服务，不但能给老年人提供更好的服务，而且对于减轻家庭压力也具有重要意义。老年公寓项目分析•据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。•老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。•目前我国60岁以上老年人口已近2亿，占总人口的14.9%。这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。•结论：随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长老年公寓市场需求不断增长老年公寓项目分析•1、社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念•2、社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平•3、产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势老年公寓发展趋势项目规划与经营年公寓要符合个性化、人性化要求一、项目改造要求及特征老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。在室内住宅设计上，应以老年人居住生活行为特征为依据，照顾到老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭社会养老生活形式。并满足以下功能：项目规划与经营1）功用性老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1：12度的坡道；电梯的入口净宽最低应在800mm以上，部分电梯应参考医院设计标准方便病床和医疗设备进出。梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。由于老年人视力减退，辨色力差，老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或显深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。项目规划与经营2）安全性据统计；我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此老年住宅及厕所应安装空调或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此老年住宅设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好