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区域能源项目的运行与管理江苏河海新能源有限公司江苏恒元新能源设备管理有限公司目录2第一部分区域能源项目的管理第二部分区域能源项目的经营管理一、生产前经营二、生产后经营第三部分区域能源项目的运行管理第一部分区域能源管理3区域能源项目的运营与管理区域能源项目的管理4管理（manage）是指在特定的环境条件下，以人为中心，对组织所拥有的资源进行有效的决策、计划、组织、领导、控制，以便达到既定组织目标的过程。由定义可知，管理的内容是宽泛的，其实管理的定义也有多种表述。因此管理过程也是多样性的，不同的事件会应对不同的管理方法。区域能源项目的管理5区域能源项目-这里指的是，通过一个集成的系统将一次能源转化成二次能源，并进行能源供应服务的项目。在这类项目中其管理方法是有共同特点的，下面主要讨论管理过程中的两大方面：经营管理与运行管理第二部分区域能源项目经营一、生产前经营6区域能源项目的运营与管理区域能源项目的经营7管理是实现目标的过程。经营是实现目标的具体措施和方法。管理是控制层面，经营是操作层面的。（百度在线翻译都是：management)区域能源供应项目的经营目标：使投资人获得利润。获得利润的关键节点都有哪些，怎么处理是经营者必须清楚的。区域能源项目的经营8投资者的目标市场情况：稳定与规模财务状况：总投资、内部收益率IRR=?、投资回收期等经济目标市场的目标（客户群的愿望）供应服务价格：不能比单体建筑自建小型的能源站的综合成本高太多，价格调整要有约束。供应稳定：供应能力保障，技术参数稳定。区域开发者的目标（一级土地开发商）建设周期——符合能源供应进度需求，能源供应价格不能影响土地销售，入住客户能够长期接受服务。三者互为制约条件，但是会有交集项目预期区域能源项目的经营9投资环境与条件商业模式产品规划可行性研究投资决策项目融资市场推广建设管理竣工验收区域能源项目经营10投资环境与条件有市场需求、有政府的相关政策（特许专营权）具备一定的市场规模、区域内的客户群具有相应的消费水平可靠的初级能源供应与合理的能源价格1）有稳定可靠的电力、燃气、热力、水等初级能源的供应，能源价格适当；2）有可利用的如峰谷电价、廉价的废热、可提升或利用的可再生能源等选择合理的商业模式（BOO、BOT、BOOT）商业能源供应模式能够被客户群所接受区域能源项目经营11商业模式的选择BOT或者BOO（必须的模式？体制、探索）区域能源供应公司独资优点：决策果断、推进项目速度快、产权清晰、责权明确、便于管理。缺点：投资密度大、能源供应服务项目资金回收与周转慢，不便于快速发展。与一级土地开发商合资优点：区域内客户信任有一级开发商参与能源供应的可靠性、安全性、稳定性。更重要的是不担心未来的垄断性。缺点：对一级开发商而言，责任大，由于是小股东，利益小，所以一般而言，一级开发商并不愿意参与此事。如果一级开发商的意愿是延伸产业链，那事情就好办的多了。12产品规划供电、供热、供冷、生活热水依据需求与规模，确定上述产品与产品参数（与生产技术直接关联）技术路线可再生能源利用、节能减排等国家政策，促使暖通技术的多样性，这就使得综合技术集成成为可能，给优化方案提供了选择的空间。商业化促使技术、技术路线的选择要服务于商业目标。政策优惠（在项目所在地成立高新技术企业）能源中心建筑用地为市政用地属性——减少土地成本。能源供应政策——电价工商税收政策——节能、环保、高科区域能源项目经营13可行性研究方案是依据边界条件：可以利用的能源种类与能源价格体系、场地条件与价格、产品需求种类与数量、产品需求增长率、客户群体的消费水平、融资条件、方案比选、经济技术分析、节能减排与环境评价、风险分析等。项目融资银行贷款依据可研确定的自有资金与贷款比例，进行商业银行贷款融资租赁投资决策必须认识到区域能源供应项目，既有市政公用类项目属性，又有能源项目的属性，投资密度大，低内部收益率，长期稳定回报。区域能源项目经营14市场推广■能源供应包括电、热、冷、生活热水的市场开发是最为重要的，是确定是否投资项目的最关键因素。■在可研阶段对项目的市场规模与产品价格已经做了预估，但是这种预测与实际距离还是很大的，尤其是不具有垄断性质的供冷与供热，所以要做很多的市场推广工作。■说服客户接受区域能源服务的工作是艰巨的，因为在现阶段非主营业务外购的理念还不是普遍的认同，对能源供应的价格因为没有与以前同类物品价格的可比性（北方对供冷价格，南方对供热价格），以及对该类产品供应的可靠性与稳定性的不确定性，对今后供应产品价格的垄断性不放心，所以部分客户并不愿意接受能源供应服务。因此做好这一阶段的市场营销工作是非常关键的。区域能源项目经营15市场推广■这阶段市场开发的工作包含：1）区域规划介绍；2）分布式能源站的立程，可研、批交文件及运营权3）《区域供冷、供热、生活热水、工业用蒸汽供应的管理办法》4）《区域供冷供热技术导则》5）《供冷供热合同模板》（供电规则已普遍接受）■这阶段的市场推广属于产前销售商品，一般与客户签订意向书，约定今后合同中的关键内容，例如约定的合同期越长越好。区域能源项目经营商16■《区域供冷供热管理办法》的主要内容前言供冷供热专营政府支持区域供冷供热专营的益处投资运营服务商的责任与益处用户的收益供需界面、地点、时间投资结构价格机制管理费用收取供冷供热保障体系运营维护与管理区域能源项目经营17建造管理与监理公司一起做好施工过程监管，工程质量对后期运行的影响还是很大的，尤其是对初期运行。竣工验收竣工验收工作非常重要，需要运行团队参加。对不合理的部分要及时整改。要对所有设备进行试运行，为责任试车打好基础。区域能源项目经营商业区域能源供应服务规划实施流程可行性分析投资决策项目融资运营管理建造管理市场开发18项目的全程均由投资主体主导完成第二部分区域能源项目经营二、生产后经营19区域能源项目的运营与管理区域能源项目的运营与管理20市场开发销售合同合同的基本内容商品价格技术参数商业区域供冷规划能源销售合约21市场开发市场开发这里主要是指在前期市场推广的基础上，把签订的意向书转化为能源供应服务合同；进一步开发新的客户销售合同技术规范、管理规范、商务规范相统一的商务行为准则——标准合同合同的基本原则：公平、公正、公开商业区域供冷规划能源销售合约22合同的基本内容技术术语定义例如：冷量单位、热量单位、用能设施、用能面积等物理界限（用冷范围、地点、时间）在市场推广阶段确定的技术导则基础上，明确每个客户与能源供应服务商之间的服务边界与责任边界服务标准（供冷供热运营权限、运行标准）服务时间、计量装置安装标准，校验、故障处理、用冷用热押金、费用收取、价格调整供冷供热与用冷用热设施的运行、维护、管理、故障处理、沟通规则违约及赔偿标准违约界定、双方违约与调解，赔偿界限，以及终止合同商业区域供冷规划能源销售合约23商品价格（合同中的主要内容）商品价格构成的主要元素一次能源成本（可变成本）+（折旧+经营）费用（固定成本）+利润价格调整影响价格的主要因素是：一次能源价格与经营费用，设立价格调整公式：价格=f（固定成本、可变成本）价格标准保证投资者利益、替客户回避风险商业区域供冷规划能源销售合约24技术参数（合同中的主要内容）确定能源供应的指标与参数，保证能源供应的可靠性和稳定性主要为供冷与供热的供水温度与回水温度、运行正常时段与非正常运行时段、供回水温度的允许波动范围、非正常时段供回水温度的调整等。第三部分区域能源项目的运行管理25区域能源项目的运行管理26前言OandM合约筹备阶段合约的主要内容责任试车运行团队技术支持团队区域能源供应服务27前言区域能源供应服务的快速发展源于：国家节能减排政策的推动；产城一体、专业园区、城市化进展等，形成了区域化的环境；能源公司把业务向终端客户延伸。区域能源供应服务项目，逐年增多，项目设计与建设中的问题相对而言较少，但是运行管理落后。主要的原因是：区域能源供应服务作为一个产业还比较新，我们的认识还不到位；对把区域能源供应服务与物业管理运行的能源站看成是一样的。实际上区域对单体而言，量质都变了，应该重新定位运行与维护工作。区域能源项目的运行管理28OandM合约（operationandmaintenance）1）运行和维护合约是投资人与运行维护公司为保障稳定、安全、可靠的能源供应服务签订的合约。投资人的责任是保障该区域能源供应服务项目的增值与保值运行维护公司的责任是维护好全部设备，保证系统的正常运行。2）合约的中心思想是：一次能源费用与供应由投资人承担，其他的所有费用：人力成本、维护与改进费用、日常耗材等等由投资人支付给运行与维护人，由运行与维护人支配。区域能源项目的运行管理29筹备阶段1）合约的起始时间必须从筹备阶段开始，这和酒店管理公司相似，在酒店还没有竣工时就开始介入项目一样，其实OandM合约与酒店拥有人与酒店管理公司签订管理合同类似。2）因为每一项工程竣工后，在运行与使用阶段都会有不同程度的完善与改进，所以应该把施工单位2年的维保责任监管工作移交给运行管理公司，有利于项目运行过程出现问题是便于解决。区域能源项目的运行管理30OandM合约的主要内容第一节协议双方、协议有效性第二节业主的责任与权利第三节运行维修者的责任第四节运行维修者权力的限制第五节程序、计划和报告（工作流程）第六节费用开支与报销第七节收费、奖金和罚款其他：违约界定、双方违约与调解，赔偿界限，以及终止合同区域能源项目的运行管理31责任试车1）责任试车的目的是是系统达到最佳的运行效率。2）《责任试车手册》3）责任试车任务完全不同于竣工调试，有些时候，责任试车要在运行后一、两年才能全面完成。运行团队1）运行与维护团队建设完全不同于物业管理团队，运行人员要具有专业知识与技能。2）编写《能源站管理手册》、《能源站设备管理手册》、《能源站运营维护手册》《自控程序运行手册》区域能源项目的运行管理32技术支持团队1）区域能源供应服务是一个正在发展中的产业，服务过程中会涉及到商务与技术各方面的问题。2）运行团队的责任是运行与维护能源供应服务系统，而改进与完善该系统、提出各种提高运行效率的措施与方法、解决商务、技术问题的责任是由公司的技术支持团队来承担的。3）实际上要很好完成运行与维护工作，保证业主签订的所有合同顺利履行，保障能源供应服务项目始终具有增值保值的基本条件，只是有运行团队是不够的，必须是由专业的运行与维护公司来承担。区域能源项目的运行管理33区域能源供应服务新行业、新的服务方式的推广，是一种观念的推广。商务谈判如何使用户接受合同条款中的新概念（最低消费量、额外耗能费等）商务、管理、技术的统一在商业模式的框架下形成三个方面的相互衔接、相互支持、相互补充。比如：控制权问题，计量问题等。运营过程中的问题解决用户末端问题的技术支持；计量分歧；供应时间控制等。区域能源项目的运行管理34谢谢2013.10.23