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惠州汤泉旅游综合体项目投资分析报告2010年7月2.区域概况3.项目基本概况1.惠州概览4.市场综述5.项目整体定位6.项目投资财务分析报告框架2.区域概况3.项目基本概况1.惠州概览4.市场综述5.项目整体定位6.项目投资财务分析报告框架惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积1.12万平方公里，截止至2008年年末，全市常住人口392.7万人。惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地。惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，年均降雨量2000毫米，平均气温22℃。广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。惠州城市概况惠州市城市区位惠州地处珠三角核心腹地，属于广州、东莞、深圳等发达城市核心带，深莞惠城市一体化发展，以及香港澳门特别行政区辐射明显，为项目高端客户提供了良好的区位环境。惠州城市概况——经济发展经济概况惠州市处在广东省经济最发达、发展最活跃的珠江三角洲经济区范围内。改革开放以来，惠州市经济得到了迅速发展，已形成了以电子、纺织、机械为主的支柱产业，随着中海壳牌石化项目的建设投产，石化产业跃升为惠州又一支柱产业。2008年，惠州市全市生产总值1290亿元，比上年增长11.5%，高出全省平均增长1.4个百分点，三大产业比例为7.0∶58.9∶34.1。产业特色惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。惠州已成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。经过多年发展，惠州已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局。对外贸易目前有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等30多个国家和地区的客商在惠州投资办厂，实际利用外资累计100多亿美元。截至2006年底，共有25家世界500强公司在惠州投资办实业或成立办事机构。大批海内外企业、公司的进入，使惠州加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地正在形成。惠州所处区域经济发达，对外贸易发展迅猛，为高端项目提供了良好的产业基础和购买力。惠州城市概况——消费实力至2008年底全市民营经济总户数20.9万户，注册资本856.68亿元，分别比上年末增长11%和18.6%。其中私营企业2.67万户，注册资本487.88亿元，分别增长25.1%和21.6%；个体工商户18万户，注册资本55.56亿元，分别增长9.3%和4.5%。全市民营经济增加值461.35亿元，增长13.5%，占全市GDP比重35.8%。全市民营经济税收总额77.09亿元，增长25%。其中，国税31.9亿元，增长20%；地税45.19亿元，增长28.7%，占全市地税收入的65%。民营经济从业人员达84万人。2008年惠州人均GDP达33077元，按市场平均汇率折算为4725美元，已经达到中等发达国家水平。全年农村居民人均纯收入6626元，比上年增长16.3％，城市居民人均可支配收入19481元，增长12.5％，城市最高10％收入组人均可支配收入42368元，城市最低10％收入组人均可支配收入7399元；城市居民家庭恩格尔系数34.1％；城市居民人均住房建筑面积31.37平方米。惠州当地民营经济发达，人均GDP达到33077元，达到中等发达国家水平，当地居民购买力强大。民营经济居民收入惠州城市概况——城市规划初步奠定和完善一城三组团空间主体框架，强化城市中心服务功能，进一步提升城市品质，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。•空间布局：构建“惠城中心区—惠阳副中心区—陈江地区”的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。•基础设施：大力加强城市交通网络、市政基础设施和公共设施建设，提高城市综合服务功能。•产业经济：大力发展石化、数码产业、高新技术产业、科技信息产业等支柱产业，重点发展第三产业和现代服务业，实现三次产业协调发展和全面升级。•环境治理：加大环境整治力度，治理城市污染，注重“城中村”、旧城区环境整治和改造。•资源保护：保护历史文化资源、山水景观和自然生态系统，塑造“历史名城、山水丽城、绿色港湾”城市景观特色，促进可持续发展。•区域协调：主动发展与香港、澳门、广州、深圳、东莞等地区多领域的合作。本项目本项目位于城市重点发展的惠城中心区，距离城市核心在15分钟车程，区位优势明显。惠州城市概况——城市各片区功能定位本项目位于惠城区，作为粤港澳休闲度假区、珠三角东部生态环保示范区的定位的践行者，项目打造休闲生态度假区与政府的规划保持了高度的一致。最终形成70万如人口的新城区。惠州城市概况——旅游业发展惠州市旅游发展总体布局结构为“一心、三区、两带”，一心，中心城市综合旅游区；三区为北部山地综合旅游区；环大亚湾滨海休闲度假区；惠州沿工森林生态休闲区。两带为东江文化景观旅游带和百里生态旅游带。珠三角客源市场出游力强劲是惠州旅游的主力军；珠三角城市居民近距离出游频次增加也给惠州旅游带来利好消息；同时珠三角旅游者需求的新趋势：休闲度假旅游成为热点；生态旅游持续升温，而这两点正是惠州强项。惠州市旅游市场开拓方向：立足珠三角市场，开拓中远程市场；立足港澳市场，开拓日韩市场；主攻休闲度假市场，拓展会展商务市场，巩固观光市场。开拓重点区域依次是：广东省、港澳、邻近省份、韩日。旅游整体布局旅游客源市场分析从旅游资源禀赋和旅游需求趋势判断：惠州市的休闲度假旅游、会展/商务旅游、城市旅游、生态旅游、文化旅游具有比较优势；大众观光旅游特点和优势并不明显。休闲度假旅游是惠州旅游的主攻方向，规划近期内应寻找突破口，打造鲜明市场形象。惠州的战略思路为：主打休闲度假旅游品牌，大力发展会展/商务旅游和城市旅游，推进各类旅游产品与文化、生态的有机联合，巩固区域观光旅游市场，形成风格鲜明、层次分明、体系完善的旅游产品和旅游市场格局。同时在开发中保护旅游资源，在保护中有序开发。旅游类型发展方向惠州重点旅游发展高端度假产品，主要休闲产品体系，以山地度假为突破口，同时海滨度假、温泉度假及会议度假为主发展完善的休闲旅游产业链。本项目整体发展符合城市整体旅游发展方向。2.区域概况3.项目基本概况1.惠州概览4.房地产市场综述5.项目整体定位6.项目投资财务分析报告框架汤泉旅游度假区概况汤泉，位于惠城区小金口镇内，隐身于三面环山的泽谷之中，面积1.5平方公里。千百年来，这不耀眼的数具泉眼，淡视尘俗，不闻人间的烽起烟灭，源源不断，喷涌而出，把温暖洒向人间，用泉露泽润大地。汤泉景区以温泉、冷泉、瀑布三位一体而著称。终年不竭的温泉水，水温70℃，属碳酸钠钾型高温泉，含有多种微量元素如铁、钙、镁、钾等，对治疗各种慢性皮肤病、心血管疾病、保健驻颜具有显著的效果。汤泉就因为温泉座落在其“家园”内而得名。无独有偶，温泉西北的咫尺之遥，上苍再显神灵，又施仁爱，抛下一串“珍珠”––九龙潭瀑布，它在群山深处奔突而出，拾级而下，一步一潭，至山底第九潭，但见奔雷飞雪而落，蛟龙腾空而降，终聚九龙潭瀑布。温泉和瀑布这一暖一凉，地下天上，遥相呼应，交相辉映，这在现代酒店林林总总的人文景观大家族中，真有点难能可贵，凤毛麟角。汤泉地质地貌景观区作为惠州城市规划中的重点基本生态保护区，具有独一无二的生态自然景观，具备发展高端度假的良好生态条件。汤泉旅游度假区对外交通项目在惠州市区西北部的惠城区与博罗县交界处，距离惠州市中心区约15分钟车程，位于广惠高速公路与惠河高速公路交叉处出口1公里。广汕、惠河、惠深等高速公路，广梅汕、京九铁路贯通惠州，惠州港、惠州机场，有极其完善的、便捷的水、陆、空交通运输网络。广州、深圳、东莞在1.5小时车程内，佛山、中山、江门、珠海在2小时车程内。未来随着莞惠城际铁路的开通，将对汤泉的对外交通优势更加明显。惠州汤泉旅游风景区与“高尔夫俱乐部”“惠州西湖”、“岭南第一山--罗浮山”、“博罗象头山东国家森林公园”组合成了一个旅游观光、休闲度假新亮点。汤泉风景区地处惠州城市对外交通要道，交通辐射能力极强，到珠三角各大主要经济发达城市均在1.5小时辐射范围内，为项目吸引外来客户打造珠三角顶级度假区奠定了区位优势。同时，随着莞惠城际铁路的开通，本项目与深圳、东莞的同城化趋势将更加明显。本项目惠州核心城区城际铁路对区域外扩的影响力惠州城市轨道交通I号线线路长46.4公里，共设27个车站，建设期为2010～2014年，总投资130.9亿元，“十一五”计划投资10亿元。莞惠线即东莞至惠州城际轨道交通惠州段长约35公里，设10个车站，建设期为2009～2013年，总投资38亿元，“十一五”计划投资8亿元。花汕线即花都至汕尾铁路惠州段线路长约100公里，设计200公里/小时，建设期为2010～2014年，总投资80亿元，“十一五”计划投资8亿元。本项目位于惠广城际铁路进入惠州的第一站，与惠莞、惠深城际互通，交通四通八达，与珠三角的联系将越来越紧密，城际铁路将于2014年开通，为本项目作为度假物业乃至第一居所的开发奠定了坚实的基础。本项目惠州对外轨道交通规划2.区域概况3.项目基本概况1.惠州概览4.房地产市场综述5.项目整体定位6.项目投资财务分析报告框架项目地块概况TQ-01TQ-02TQ-03项目地块概况技术指标TQ-01TQ-02TQ-03用地面积8.3万M217.5万M220万M2使用年限40年40年70年容积率0.230.490.54可建面积1636993263106771建筑密度9%11.64%16.1%绿化率82.4%31.69%61.4%项目可开发建设用地面积45.8万平方米，可建建筑面积达21.64万平方米。泉眼保护区二期用地一期用地后续可租赁林地项目地块景观分析TQ-01TQ-02TQ-03泉眼保护区二期用地一期用地后续可租赁林地地块内部原生态泉眼保护区已建成的会宾楼项目概况项目概况惠州汤泉项目集旅游度假、会议拓展、温泉疗养、休闲居住于一体，可规划建造五星级酒店、国际会议中心、瀑布温泉岛屿、各色别墅等特色建筑，是一个与国际接轨的旅游地产项目。项目概况地块转让背景项目原开发单位为中信惠州温泉旅游度假村有限公司，本次拟转让土地1760亩（红线），地块内原开发的度假村一期部分已经在营运，主要包括1#，2#，3#别墅楼，该度假村为惠州政府指定接待场所。该度假村作为地块附属物，其产权将随本次转让而转让，政府每天将支付2.8万的租赁费用。其他附属关联在中信原有地块北面20000亩土地，可由中信作保获得70年土地经营权，用于开展旅游相关配套设施的建设，地块南面隔惠州大道另有1000亩土地可用作居住商业配套设施建设，上述地块均可由中信牵头负责拿地。项目SWOT分析——优势•区位优越，交通便利•汤泉旅游度假区位于珠三角核心城市群一级辐射地带，交通条件便利，通达性极佳。项目在惠州市区西北部的惠城区与博罗县交界处，距离惠州市中心区约15分钟车程，位于广惠高速公路与惠河高速公路交叉处出口1公里。广州、深圳、东莞在1.5小时车程内，佛山、中山、江门、珠海在2.5小时车程内。汤泉旅游度假区位于惠州黄金旅游带的“百里生态旅游长廊”的核心区域，区位优势明显。惠州“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区。•自然资源，得天独厚•汤泉旅游度假区地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。陆地常年葱绿，生机盎然。景区水域景观独具特色，集温泉、冷泉、瀑布、湖泊于一体，是广东省内自然资源组合最好的温泉度假区。汤泉温泉具有良好的医疗保健作用。汤泉温泉水质优良，终年不竭，水温70摄氏度，属碳酸钠钾型温泉，含有铁、钙、镁、钾等30多种微量元素，对治疗各种慢性皮肤病、风湿、关节炎、心