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本报告仅供客户内部使用。在获得书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。文化旅游地产开发模式专题研究前言从2010年开始，一方面全国房地产行业受到政策的打压，进入一个缓慢发展的阶段；另一方面随着国家经济的发展人们收入水平的增加，国家对旅游业、文化产业进行政策扶持，以及推动城市化进程步伐的加快，直接带动了对文化旅游度假产品的需求。在此宏观大背景和市场需求的条件下，很多房地产开发企业开始涉及或已经将文化旅游地产作为未来企业发展的重要业务之一。在此行业环境下，北辰要进入文化旅游地产行业，将面临以下几个问题：文化旅游地产是否可以进入，进入发展的主要类型，如何转型，面临的问题及解决方法？等，对于以上问题我们将通过对整体宏观市场、相关经济模型、国内外典型案例及国内成功转型企业等研究解决以上问题，将为北辰进入文化旅游地产行业提供建议，包括：进入方式、类型选择、面临风险及解决方法等。PART1文化旅游地产发展现状与机遇文化旅游地产定义文化旅游地产发展背景文化旅游地产全国发展现状文化旅游地产发展空间文化旅游地产政策北辰进入建议什么是文化旅游地产？文化旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、文化、休闲、度假、居住为一体的置业项目；文化旅游地产特征:旅游本身就是一种文化，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径；是文化业、旅游业、房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值定义旅游市场年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年国内旅游人数(亿人次)141617192126国内旅游收入(亿元)623077718749101841258019306旅游发展阶段旅游形态向休闲旅游转化进入出国旅游的增长期旅游形态开始向度假旅游升级进入度假经济时代随着中国经济的快速发展，中国的旅游业进入快速发展期，旅游业的发展推动了文化产业的复兴，文化旅游成为旅游业发展的重要组成部分，同时也推动了文化和旅游地产更紧密结合发展11年全年国内出游人数26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入19306亿元，增长23.6%。入境旅游人数13542万人次，增长1.2%。其中，外国人2711万人次，增长3.8%；香港、澳门和台湾同胞10831万人次，增长0.6%。国内居民出境人数7025万人次，增长22.4%。其中因私出境6412万人次，增长24.5%，占出境人数的91.3%。数据来源：《中华人民共和国国家统计局》中国旅游形态已经从观光旅游向度假旅游形态转型，形成观光旅游、休闲旅游、度假旅游并驾齐驱的“泛旅游时代”；旅游产品不断升级，文化旅游地产也开始向复合型发展旅游发展趋势文化旅游地产发展国际惯例观光旅游休闲旅游度假旅游2003年2006年2008年观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级2011年中国人均GDP5540美元，进入度假经济时代人均5000美元以上开始进入成熟度假经济时期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP主要表现形式案例及企业投资自然、人文文化旅游地产类观光旅游项目借古文化的古村、古镇观光旅游项目商业及主题公园类启蒙发展商业与主题公园性形式地产综合类启蒙发展主题公园类、地产类项目爆发式增长文化旅游地产的发展历程黄山、海南等拥有丰富自然资源的地区几乎无开发商进行投资，多为政府自行开发宏村、清明上河园华侨城、中坤等开始起步发展新天地、宋城、深圳华侨城、方特欢乐世界华侨城、宋城集团、华强等云南华侨城、雅居乐清水湾华侨城、雅居乐、万达、龙湖等纷纷进入旅游地产文化旅游地产在中国的发展主要经历了四个阶段，自2011年以来，中国进入了爆发式增长阶段，众多实力开发商纷纷进入文化旅游地产开发，竞争格局初显1990年以前1990-20002001-20102011-至今江浙明清建筑文化旅游地产在全国兴起，全国各地争相打出文化旅游地产概念，目前具有丰富历史人文的区域为热点发展区域全国文化旅游地产发展格局西北文化遗址文化主题公园安徽徽派建筑古镇历史人文资源丰富的西南、西北、华中、东部沿海地区是文化旅游地产发展重点区域，而又以高收入人群比较集中的一、二线城市是发展主流；历史遗迹、人文资源、自然资源是文化旅游地产依托的主要资源类型少数民族文化大唐文化休闲娱乐和明清文化历史人文宋朝文化川西民族和历史文化休闲娱乐文化政策环境文化旅游产业作为十二五规划中“战略性支柱产业”，已经成为地方政府保增长和中央政府提出扩内需政策的重要战略布局，受到各地各级政府高度重视传统住宅在未来一段时间内，房产调控将在高压态势中趋于制度化，传统住宅市场将逐步下行2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”2012年全国两会期间，温家宝总理表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。李克强副总理在“中国发展高层论坛2012年会”上明确表示：中国的经济发展转变刻不容缓文化产业明确文化产业在国民经济发展布局中的重要战略地位2009年国务院审议通过第一部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》2010年十七届五中全会提出推动文化产业成为国民经济支柱产业的建议2011年十七届六中全会《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》旅游产业推动旅游业的产业带动作用，深度开发文化旅游2009年《国务院关于加快发展旅游业的建议》2010年《意见工作分工方案》提出培育新的旅游消费热点2011年3月十二五规划提出“推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游”文化产业旅游产业•传统地产逐步退出发展核心•战略性支柱产业逐步形成预计中国的旅游高速发展期为未来的10~15年发展时间保守估计，中国旅游地产的市场总量为1500~2500亿美元发展空间旅游地产向文化旅游产业转型是必然趋势发展趋势进入建议建议：从文化旅游地产发展空间、时间和趋势来看：建议北辰进入文化旅游地产开发建议北辰集团进入文化旅游地产开发PART2地产开发企业类型与特点企业分类市场转型分析企业战略发展北辰企业战略建议企业分类及特征•华侨城：长期以来一直坚持“旅游+地产”的双轮驱动模式，实行两者优势互补，实现收益最大化，从而使其拥有较多的实战经验和丰富的产品线•中坤：偶得宏村项目成为企业迈入旅游地产行业契机，随后的发展过程积累了大量的旅游地产开发经验；现在中坤进入了专精化发展阶段，专攻地产和旅游项目支柱战略型•华强：以文化科技产业、电子信息高端服务业、房地产产业、高科技电子制造业等为主导的多元化产业格局，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产•万达：以综合地产开发作为支柱产业，近期在国内外频繁拿地，将旅游地产作为战略转移性新增业务•置信：以地产开发为核心，多元化发展，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业分支策略型•方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团等，机会偶得旅游地产项目，至此方兴涉足于文化旅游地产•中弘：通过通过各种控股ST科苑，借壳上市，涉及文化旅游地产；近期大量拿地，开始从机会偶得型向分支策略型转变机会偶得型将文化旅游产业作为公司的主营业务将文化旅游产业作为公司的分支盈利业务通过并购,借壳上市等手段涉及文化旅游行业根据重点企业的战略，我们把企业分为三类：支柱战略型、分支策略型、机会偶得型开发企业项目名称区位规模投资额时间节点万达集团长白山国际旅游度假区长白山占地18.34平方公里230亿2012年7月28日正式面市西双版纳国际旅游度假区项目西双版纳占地6平方公里150亿2012年6月，展示中心开放大连金石国际旅游度假区大连金石滩占地9平方公里500亿11年上半年开工，13年建成中弘股份云南西双版纳路南山旅游度假项目西双版纳用地面积1.47万亩150亿2012年4月签订开发协议山东微山湖国际旅游岛项目微山湖用地面积5000亩不少于100亿2012年4月签订开发协议御马坊国际生态度假城北京平谷占地2000余亩近百亿开工时间2012年3月海口市东海岸如意岛海口市6.12平方公里土地成交价30亿（联合中铁共同出资）2012.5.23与中铁联手拿地中坤集团云南普洱项目云南普洱60平方公里总投资500亿（由中坤牵头）2012.4签署合作框架协议华强集团南通方特城市乐园及华强城项目南通占地约60万平米，建筑面积约140万平米18亿2012年年底开园方兴地产金茂雪山语丽江市古城区700亩26亿2012年1月签订开发协议崖州湾三亚崖州湾1500亩（海域3000亩）共同出资180亿2012年4月签订开发协议成都置信成都国际医学城成都市温江区占地面积约30余平方公里200亿2008年立项,周期12年华侨城苏河湾上海闸北区占地3.19平方公里130亿2010年拿地各标杆企业取地范围多位于景观资源比较丰富的区域，相对远离城市中心，虽然投资额很大，但取地规模多以“平方公里”级计算，因此，地价相对较为便宜，在一定程度上，均实现低成本扩张各大企业动态企业发展及转型因素总结方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团获取其旗下旅游地产项目，开始涉足于旅游地产中弘股份：通过借壳上市，冲破资金束缚，进军旅游地产，将文化旅游地产作为房地产主要业务之一万达集团：以商业地产作为支柱产业，出于规避政策风险、储备公司核心竞争优势，做出向文化旅游地产进军的策略华强集团：以文化科技产业、电子信息服务业、房地产、电子制造业等为主导的多元化产业格局，借助政策对文化产业的扶持，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产中坤集团：偶得宏村项目获取巨大利润空间和成功经验之后，开始将文化旅游地产作为核心支柱产业华侨城：鉴于政策调控的影响、平衡地产业务风险的考虑以及中共十七届六中全会对文化产业的扶持，华侨城向“文化+旅游+地产+商业+娱乐+传媒+……”的现代综合服务业进军各标杆企业或出于规避楼市政策调控风险、或出于储备核心竞争优势、或出于冲破资金束缚等因素的考量，均做出向开辟文化旅游地产业务或向文化旅游地产转型的策略置信集团：以地产开发为核心多元化发展，出于对政策面及土地作为稀缺生产要素考虑，多渠道拿地，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业PART3文化旅游地产分类及模式研究文化旅游地产模式分类文化旅游地产模式特征分析文化旅游地产模式案例研究文化旅游地产模式总结分析根据文化旅游地产的定义，文化旅游地产可以分为两大类：文化旅游地产模式分类传统地产+资源类资源强势类利用强势的自然景观资源，进行地产开发为主资源借势类外部自然资源较为缺乏，主要通过后期整合和重新打造资源类文化类主要借助历史建筑、遗迹等进行旅游产品开发，主要有商业和酒店等主题公园类借助区域资源进行旅游产品开发传统地产+资源强势类定义：位于历史人文和自然景区周围，依托历史人文和自然景区的文化旅游地产开发模式，如：隆鑫花漾的山谷、黄山德懋堂。背景：1979年，邓小平访美归来发表大力发展旅游业讲话背景：1998-2006年，长假制实行，旅游市场蓬勃发展，旅游地产投资风起云涌背景：2007-今，传统景区市场饱和，相关环境保护法规出台景点一次开发景点二次开发景区外围借势开发我国文化旅游地产类旅游地产在1979年国家首次提出大力发展旅游业的契机下，逐步深化开发强度，由内而外，至今已发展到第三阶段借势景点外围打造产品发展历程分类特征代表景区自然景观九寨沟、黄山、张家界、三亚等历史人文承德避暑山庄、丽江古城、武当山等民族风俗云南民族村、中国民俗文化村等都市风光北京、上海、南京、成都等田园风光西江千户苗寨、南宁八桂田园风光区等当前外围借势开发文化旅游地产的主要特征发展历程与分类特征区域条件经济、消费水平整