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彝人古镇长寿古镇滦州古城龙兴古镇周庄古镇1文旅小镇旅游开发思路与招商策略以长沙铜官窑为例与梦偕行寻找更好的自己深圳新摩尔商业管理公司总经理清华大学房地产总裁班教授杨宝民电话：13823509154目录CONTENTS1古镇商业运营与旅游开发思路2典型古镇规划设计——乌镇34以经营管理举措支持招商古镇商业规划和招商的创新商业和旅游在旅游古镇的打造和运营过程中，是紧密结合、密不可分的。忽视了商业运营，企业会饿死;冷落了旅游开发，游客又不买帐。系统研究古镇旅游开发如何联动商业运营实现成功启动与开发。一、古镇商业运营与旅游开发思路商业规划ＶＭＤ古镇修复可以借鉴意大利佛罗伦萨•通过对佛罗伦莎和米兰等地的考察,佛罗伦萨是文化复兴的遗产宝库，从文艺复兴三杰的艺术作品完整地保留下来，佛罗伦萨有专门的文物修复机构和古建筑维护机构。•很多古建筑在利用中，例如，作为博物馆，酒店和商业街区。•我们深感中国古镇和城市综合体必须根据所在区域客户特点,走主题文化之路,中国古镇重建和商业地产迫切需要结束粗制滥造,中国商业地产需要主题文化和文化复兴,让老百姓体会到商业和艺术的结合,为我们的子孙后代留下具有商业与艺术空间。意大利Ferragamo皮鞋博物馆米开朗基罗西斯廷天顶画达芬奇、米凯朗基罗、拉斐尔是公认的文艺复兴三杰，带动佛罗伦萨成为欧洲文艺复兴的艺术中心，他们三人成为欧洲全球画家模仿和学习的榜样。列奥纳多·达芬奇具有艺术表现力的文化遗产是重要旅游吸引物古镇修复类设计注入文化•古镇修复性规划设计，需要将主要节点古建进行修复性建设，其余根据历史文脉和业态进行重建性设计。•利用古建筑修复性成为酒店和民宿以及会议中心。乌镇启示:文化才是中国旅游业破题关键深圳新摩尔－－文化旅游专业公司二、典型古镇规划设计——乌镇典型古镇规划设计为更好的满足世界互联网大会永久会址需要，实现旅游和经济社会协调发展，打造一个融小桥流水传统特色和现代互联网基因为一体，中西文化交相辉映的乌镇，在浙江省领导指示下，由桐乡市政府统筹指导，乌镇镇政府组织邀请国内知名规划单位高起点高标准地对乌镇镇进行概念规划咨询。本次概念性总体规划初步方案是在四家投标方案基础上，由中标单位北京清华同衡规划设计研究院有限公司博采各家方案之长、并充分吸纳各部门意见基础上形成的综合成果，作为指导后续乌镇镇城镇总体规划修编的前期战略研究。乌镇定位乌镇镇区城市设计总平面图在空间组织方面，规划提出构建互联网时代下的城乡共生有机生长模式，形成“以水为脉、活力核、共生片区单元”的空间组织结构，形成规模适度、小巧精致、体现生态田园风情的城乡共生有机生长空间。规划延续江南水乡十字传统格局，以水系交汇处为中心场所，面向乌镇居民、游客和创客三类人群需求特征，营造十字活力聚合空间，促进多元交流融合。空间营造与保护提升乌镇城市设计鸟瞰总效果图水网：各种层级码头：公交船码头居民码头水乡格局大结构：以主水为中心，线性平行向两侧展开水乡格局在古镇保护方面，规划提出保护第一的原则，对古镇“十字形”传统格局进行整体保护。规划古镇区以休闲旅游功能为主，在传统十字城市空间内植入多元新兴功能，激活中市，复兴南北栅。古镇保护民居：功能高度复合白莲寺塔水剧场农耕体验乌镇大剧院游客服务中心KTV昭明书院国际会议中心草木本色染坊叙昌酱园乌将军府水上戏台益大丝号和乌锦工坊酒吧区关帝庙乌镇邮局三寸金莲馆乌镇莲SPA灵水居矛盾纪念堂画院、乌陶作坊乌镇西栅功能布局乌镇西栅功能布局一千多年前，世称邵明太子的萧统，跟随齐梁文坛领袖沈约，在这里，留下了一段师生共读的佳话，更留下了邵明书院的文化传承。之后，这里养育了著名的理学家张杨园、著名藏书家鲍廷博，到近、现代的文学巨匠茅盾、漫画家丰子恺、海外华人文化界传奇大师孙木心等，他们使乌镇的历史充满了文化的韵味。初步完成古镇复原的乌镇，第一件事，就是把茅盾“请”回了家乡。2000年11月11日，第五届茅盾文学奖颁奖仪式首次回到茅盾的家乡乌镇举办。活动过后，中国作协还宣布将乌镇作为茅盾文学奖的永久颁奖地。2003年，黄磊自导自演的首部电视剧《似水年华》播出，让乌镇成为“爱情童话”的最佳发生地，更成为景区与影视文化双赢的典范。因为《似水年华》而与乌镇结缘的黄磊，十年后，又再次让乌镇成为人们关注的焦点。乌镇启示:文化才是中国旅游业破题关键深圳新摩尔－－文化旅游专业公司2013年5月8日，由陈向宏联合华语戏剧界知名导演赖声川、孟京辉、黄磊共同发起的首届乌镇戏剧节在乌镇开幕，历时11天的戏剧节，让乌镇拥有了国际范儿。乌镇构建全场景展现、古今传承的文化体验空间传承历史文化脉络，打造“乌镇历史文化环廊”。面向未来互联网时代发展，打造“乌镇互联网文化体验核心轴”，构筑触手可及的数字文化体验空间。插上资本翅膀的乌镇，并没有偏离文化的轨道。西栅景区内保存有精美的明清建筑25万平方米，并巧妙利用部分老建筑，改建出各类风格的民居特色客房和各种档次的度假酒店、会议中心和商务会馆。文化型的酒店会越来越多的存在于度假目的地中。围绕着传统水乡的文化遗迹和生活氛围，所做的开发，才真正吸引人。从几百元的民宿到一万元的会所，乌镇旗下已经发育了十几个不同档次不同风格的酒店品牌，满足不同游客的需求，让更多的游客愿意在乌镇停留下来。留下来的游客，需要更多元化和生活化的文化体验。为此，乌镇复原了具有当地特色的织染、酿酒、缫丝、制酱等手工作坊，不仅能让游客感受古老的传统工艺和文化，更能动手体验，同时带动旅游商品和纪念品的销量。古建筑赋予现代功能复活深圳新摩尔－－文化旅游专业公司在旅行中，真正感染人的部分，是每个不同的地方对自己传统的珍视，同时，这种传统在当下的生活中依然保持着生命力。不要把乌镇看成是一个单纯的古镇，而是把它看作是中国的迪斯尼，一个江南水乡版的主题公园，因为对乌镇的改造不仅是对传统文化的复原，更把现代服务业的品质感渗透到景区的每一个角落，无论是硬件还是软件。事实上，乌镇是给游客们造了一个梦，一个江南水乡的梦，乌镇的建设者和经营者们更像是造梦师的角色。乌镇是一个江南水乡的梦深圳新摩尔－－文化旅游专业公司仿古镇规划设计的美学高度•需要考虑空间的合理秩序，合理高度的起伏控制，景观设计的合理美学布局，营造国学意境，延续古镇文脉，将古镇再开发提升到美学境界。古镇建筑美学•中西合璧，注重不同建筑组团和整体的融合。•注重建筑与周边风水的融合，提出建筑美学。三、古镇商业规划和招商的创新成都洛带博客小镇与设计公司傅安平合影•古镇需要根据顾客特点进行商业规划，将商业业态和品牌结构进行合理组合，将合理的ＶＭＤ体系和装修设计结合，尔后根据第一目标去招商。对于优质品牌可以采取联合经营，加盟经营等灵活的经营方式。与传统地产开发相比，古城模式的核心差异主要体现在商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象的树立，古城一直致力于通过商业与旅游的无缝对接实现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的提升。商业运营——招的进来，活的下去一个成功古镇，其商业运营部分依托商业打造模式，形成“商业规划－招商—选商—活商—养商”的全程把控机制和商业运营体系，按权重也可简单分为招商和活商两大分支。即所谓”招的进来，活的下去”1“招的进来”是前提通过招商质量控制和销售控制的紧密对接控制房源;通过招商团队外地与本地化结合的搭建充分发掘地域关系网能效;通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整委托招商自行招商混合招商通常是指与专业商业管理公司签订委托代理协议，由商业管理公司帮助招商，发展商原则上不干涉招商过程，只对的招商目标提前确认，对招商条件做最后拍板决策工作。此类方式适合资源有限的开发商，希望整合更多优质资源，提高文化旅游地产项目的成功率。商业运营——招的进来，活的下去2“活的下去”是基础商家根据商业规划招进来了，还得”活的下去”。在非优势地段打造的商业项目或旅游商业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。1)优惠政策降低门槛，充分发挥商户主观能动性，确保差异性针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方式，采取“低租金、免租期”等降低运营成本的优惠政策，提倡视觉形象包括软装饰突出特色，确保差异凸显。2)建立同业组织统一管理商户，提供多种服务营造便利经营环境3)重点扶持优秀商家，以点带面促提升重点扶持经营状况较好、经营理念符合标准、特点差异化突出的商家，建立主力店、主力商户和明星商家，形成强势经营业态，从而以点带面，促使区域商业品质环比提升。铜官窑古镇项目概况功能规划分区颐养生活区铜官窑遗址公园铜官窑古镇景区休闲配套区滨水商业街区用地规模总占地约3000亩，是目前湖南为数不多的大型成片综合开发旅游项目；建筑面积总建筑面积预计超100万平方米，基本以1~3层仿古建筑为主；投资规模总投资规模逾100亿元，目前投资金额已逾20亿元；五大片区铜官窑古镇项目概况一期亮点项目如何强化：强大的中西书院带动每年两万以上企业家人流进来，带动漫街10大著名陶瓷为代表的艺术品招商和销售丽景酒店瑞景酒店芙蓉街演艺中心铜官阁楚街游船码头温泉酒店石渚岛大型水秀飞行影院博物馆群5D影院游客中心古镇景区商业街区铜官窑古镇招商团队的激励和约束招商团队可以采用基本工资和招商奖励结合的方式，总监级别年薪要达到30万元。招商经理要达到20万元。招商专员要达到12万元标准，吸纳当地比较优秀的招商人才。招商人员每半年采用10%末位淘汰制度。可以委托优秀商业管理公司招商整合部分优质资源，弥补自身的资源不足，加快招商进程。招商洽谈由招商部门完成，合同条款由法务部门审核和保管。类别招商目标成功条件主题酒店特色主题文化酒店，以精品民宿和特色收藏为主引进一流酒店管理人才欧阳询书院联合岳麓书院，剑桥大学等合作，形成5000平方米以上规模一流学者主持书院，聚集企业家人群瓷器博物馆湖南陶瓷博物馆为主深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作兼顾其他品种陶瓷特色餐饮以湖南地道乡村美食为中心，确保原汁原味，例如，新化美食等可以将新化地道美食引进五个知名品牌进驻非物质文化遗产以非物质文化遗产为主，以陶瓷艺术品为主，精心再开发，让顾客可以参与和休闲1.城步吊龙2.花鼓戏3.黑茶制作4.毛古斯舞5.傩面制作6.皮影戏7.剪纸8.烟花制作与表演9.湖南宋代酿酒技艺展示湖南特色歌舞能够从湖湘文化中提炼精华，进行精心创作新化民歌表演铜官窑古镇招商目标铜官窑古镇招商租金和经营收益策略类别招商策略成功条件主题民宿酒店传统引进品牌酒店采用入门费用和管理团队经营额提成方式我们可以采取租赁经营为主，满足一定条件销售模式引进一流酒店管理人才欧阳询书院合作为主，引进一流学者瓷器博物馆免费开放部分销售收入提成方式深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作珍品部分可以收取门票特色餐饮成熟商家可以免半年租金，租金从第一年可以从40元月租金起步，第三年达到60元左右。零售商家租金策略可以采用基本租金和销售额提成结合的模式。特色品牌可以联营分成模式。非物质文化遗产采用工资聘用员工表演模式为主文艺演出采用演出票价收入模式部分演出可以免费，主要在于聚集人气文化旅游古镇的招商预算特点•第一根据招商内容不同确定招商费用，一般餐饮类招商3万平方米，招商费用500万元比较合适。•第二非物质文化遗产招商需要考虑经营补贴，也可以用工资形式聘请非物质文化遗产人员表演，每年2000万元可以达到较高水平。•第三书院建筑面积一般需要5000平方米硬件以外的书籍购买和收藏以及学者聘请一般需要考虑三年1亿元，达到区域领头羊位置，带动整个艺术交易和文化创意产业聚集。•第四文化创意类企业招商2万平方米可以考虑给予招商代理公司500万元招商代理费用。•第四娱乐类企业1万平方米招商代理费用可以给予500万元费用。项目定位规划设计目标市场定位市场研究推广策略团队管理招商控制商户组合招商条件商户定位导入高端企业人流的书院和陶瓷学院•一流的面向企业家的中西书院是聚集企业家的基本方法。•大型培训利用本项目丽景酒店，聚集一次500人以上人流。•建议引进一流教育家，创办陶瓷和雕刻等为主的艺术学院，持续培养高级人才，鼓励学生