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随园别墅工程投资控制咨询1随园别墅项目工程投资控制咨询服务方案一、投资控制咨询性质建设项目过程投资控制是针对整个建设项目目标系统所实施的控制活动的一个组成部分，涉及到技术、经济、组织和合同等诸多方面的内容。项目投资控制并非仅是将工程项目实际投资控制在计划投资范围内，投资控制工作也不只是财务和经济方面的工作。过程投资控制是工程项目建设管理工作的重要组成部分，是一个动态控制，它贯穿于项目的全过程。如何有效地对项目进行投资控制是工程项目管理的一个重要内容。建设项目过程中有大量的单位团体参与实施，项目建设各阶段工作任务不同，投资控制的侧重点也不同，项目参与各方在项目实施的不同阶段采取的各种措施，给项目投资控制带来的影响都是不同的。同时，在项目实施过程中大量相关信息产生于各个单位各个部门，投资控制工作决非只由投资咨询公司一家单位就能完成。因此，建设项目过程投资控制是一项需要项目参与各方共同协作完成的多方位、多层次的系统工作。过程投资控制是要在单位、时间、措施形成的这样一个系统中，根据各阶段工作的性质和特点进行动态控制，寻求合理、有效的任务组合和解决方案，从而尽可能地为建设项目创造效益。二、投资控制咨询现场组织机构图投资控制经理公司专家咨询组安装投资控制造价师土建投资控制造价师造价员造价员随园别墅工程投资控制咨询2OACB三、投资控制咨询控制方法控制方法随控制目标的不同而不同，对工程投资进行控制可以采用现代的管理方法和手段，这里介绍一种控制方法。香蕉曲线控制图若C处在香蕉曲线圆形之内，则投资在控制范围内；若C曲线处在香蕉曲线圆形之外，则要分析情况，采取措施进行调整，使其满足要求。四、投资控制咨询方案顺发随园项目位于杭千高速千岛湖出口南侧的羡山半岛。随园别墅首期为50套别墅，建筑面积约24000平米，精装修销售。咨询工作范围：⑴土建工程：基础工程、土建主体工程、门窗幕墙、外立面装饰、钢结构工程等；⑵安装工程：给排水、电气、空调、通风、消防、智能化弱电等；⑶装修工程：别墅所有室内装修；⑷绿化及景观工程：别墅配套绿化及景观工程；根据我们在工作中积累的相关经验，经过对随园别墅项目工程的认真研究及项目特点和建设方要求等，在工程实施阶段，我们认为可以从以下几个方面控制项目投资：费用总投资总工期时间安装专业随园别墅工程投资控制咨询31、合同控制合同签订是施工阶段造价控制的源头，签订合理可靠的合同，能从根本上控制造价、避免合同欺诈，有效地防范合同方面的风险。全过程造价控制工程师要高度重视施工合同的签订及内容，要根据工程实际情况，结合所选用的合同文本，与委托方共同商讨，仔细分析合同条款，明晰责权利关系，并合理利用合同文本条款，在施工全过程有效控制造价。在合同签订前，要仔细分析合同条款，区分开明显的工程价款条款、可转化为经济责任的条款和隐含的经济责任条款。对于明显工程价款条款中的施工合同价款，采取趋利避害的原则，属于规模小、工期短的项目可采用固定价款；对于规模大、工期长的，采取可调合同价款，以预防不可预计风险因素。对于可转化经济责任条款，由于该类条款所指向的奖罚金额不构成工程技术经济分析的要素，并且该部分价款关系承包商净利润的得失，与承包商的经济效益密切相关，对于促使承包商兢兢业业按照投标承诺抓质量、抓进度、抓安全、抓环保等会起到相当积极的作用，因此在确定该类条款时我们合理确定比例，科学分配奖惩金额，有效地达到该类条款的促进作用。对于隐含的经济责任条款，由于其制约效应十分明显，后果十分严重，因此在签订该类条款时我们充分考虑风险因素，合理规避风险，防范不可预见的经济损失和索赔。由于实施了有效的合同条款分析，可从根本上控制造价，例如，在实行全过程造价控制的某建设项目中，钢结构工程由分包商施工，总包单位要计取一定的管理费，原合同签订的管理费系数为10。实施造价控制后，驻工地造价工程师分析合同条款时发现该项条款制订的比例过高，及时向委托方提出，经过与总包方重新进行谈判，最终确定为6％，签订了补充协议，仅此一项，降低造价40多万元。对于一些尚未签订合同的项目，造价控制工程师对明显的工程价款条款进行有效分析，合理计算预算价格，及时提供承包基数和单位造价，为确定合理承包价提供了可靠数据。建设工程的施工合同是施工阶段造价控制的依据。它作为工程实施阶段造价控制的主线条贯穿于该阶段的始末。因此在合同订立时，必须对合随园别墅工程投资控制咨询4同的合法性、合理性、严谨性、准确性、完整性进行全面审核，使工程造价在竞争中实现合理确定，避免产生疏漏，造成后续索赔。2、签证内容控制根据全过程造价控制业务要求，造价控制工程师要深入工地现场，随时查看工程实施情况，严格核实，规范签证，对施工阶段的隐蔽工程、变更签证要进行有效的造价控制。在工程结算过程中，经常会遇到许多不规范、不完整以及不符合强制性规范要求的经济签证，更有的施工方利用委托方对施工工序以及定额不甚了解而使工程签证内容增加。在全过程造价控制项目中，通过有效的现场控制，可以避免这些情况的发生，具体体现在：1、对工程施工过程中与工程造价有关的隐蔽工程，造价控制工程师会同委托方、监理及施工方及时共同测量确定。对于工程量收放记录，造价控制工程师严格进行核实，经确认无误后，予以签字。在实际操作中，造价控制工程师要根据预算及规范规定，合理签了施工单位的签证。只有这样才能为将来结算奠定了良好的基础，可以为委托方节省许多不应该及不合理的开支。针对本工程装修墙面天棚等装修档次较高，采用工艺工序较多，我们在实际工作中要严格核对图纸中施工工艺与实际施工工艺差别，对能降低造价的工艺及时合理有效地根据施工实际情况作出修改，对施工单位提出的工艺变更增加造价的要认真仔细分析，确保变更的性价比。根据千岛湖工程实际情况，我公司认为工程项目管理部对工程变更项目签证有非常重要作用，故对于总金额小于5000元的项目可以直接由项目部签证，对于估算金额大于5000元的或者单项金额小于5000元但估计发生项目较多的项目，项目部应会同我公司咨询人员或财务部及总公司等相关人员会签确定2、对按图纸要求施工的，在不发生变更的情况下，经核实不作签证，对委托方及设计单位提出的变更工程，经造价控制工程师核实确认后，再为施工单位办理施工变更签证，对于施工单位之间配合不当或其它原因造成的挖、拆、填、修等不予签证部分，由造价控制工程师提出对这部分工程量分清责任的建议，由责任方承担经济损失，以便有效地保证施工过程的顺利进行。3、对有的施工单位，利用委托方驻工地工作人员对定额规定及图集、规范等工程内容不清楚或不了解而签证的，造价控制工程师依据有关规定和实随园别墅工程投资控制咨询5事求是的原则不予认可，例如电缆沟工程，按图集施工时，图集要求电缆沟墙体内外侧均需要做五遍防水，而实际施工时，只在墙体内侧抹了一遍水泥沙浆。而施工单位在报签证时，按图集的图形及做法照搬照抄，没有作调减的变更，对于这种签证，则要予以调整。4、对于有些项目一次性包死有利于委托方的，造价控制工程师应及时向委托方提出并进行综合测算，为委托方提供承包基数以确定单位造价。针对随园别墅工程实际情况，我公司认为在以下几点需要加强。（1），由于土建工程与装修工程穿插进行，所以对于原土建图纸与装修图纸的分界线要分清，防止施工单位在结算时既在土建中计算又在装修时计算。（2）安装工程的管线预埋更要明确土建与装修的界限。（3）绿化土方回填与土建室外工程施工的分界。3、材料控制材料费约占工程总造价的50~70％，材料费是工程项目成本控制的关键内容。造价控制工程师根据工程的要求对材料费进行严格的控制，在材料预算—计划—采购—签收—领用—使用—监督—回收等各个环节加强责任制，落实到人。采购前应掌握材料、设备的投标报价和用量。采购时要及时认真地分析材料市场的价格走势，对大宗材料的采购应多家比选，对大型的工程材料项目则应组织招标，在质量、服务、价格方面反复比较，从中选优；材料设备进入施工现场要有严格的验收制度，对其数量和质量进行签收，不符合要求的，坚决拒签。材料在使用过程中，要严格按照施工材料消耗定额和工程进度安排用料，限额领用，并对材料使用量上进行监督，防止浪费，合理使用资源。由于造价控制工程师对常用材料价格比较熟悉，在实地考察材料价格时，能够向委托方推荐实用、美观、优质，价格比较适中的产品，以供委托方进行选择。待委托方确定使用某种产品时，会同三方实地考察价格，在验证价格后，再与施工方签订材料价格，由施工方组织进货。这样既避免了施工方擅自购买材料虚报材料价格，保证了材料价格的真实性，又保证了材料的质量，避免了劣质材料进入工程，通过材料价格的控制，委托方可以放心地根据核定的价格由施工方与供应商签订合同，此举既降低了工程造价又有效地保证了工程质量。针对千岛湖工程实际情况，项目部认为对于工程上报签复的材料价格，工程部不能因为工期紧张等原因简单的以参照相关信息价这样的签复确定，因为象消防报警材随园别墅工程投资控制咨询6料以及装饰装修工程中的装修板材市场价与信息价相差很大，有的甚至可以打2折。如果签复参照相关信息价的话就会给施工单位钻空子，给公司造成很大损失。大型工程施工过程中，进场的材料品种多数量大，而主要材料价格每月或每年变化较大，如不利用科学的方法界定，很容易失实。目前对材料价格的限定一般利用材料价格指数进行控制，此项工作也需要造价控制工程师参与，由他进行各阶段材料数量的计算及材料价格的调查，利用加权平均法科学计算出各种材料各时期的均值。4、工程进度拔款控制工程进度拔款控制是实施工程造价全过程控制的重要内容。造价控制工程师要积极协助委托方严格控制工程进度拔款。具体做法是，按合同要求在工程进度到了一定阶段，需要拔款时，要求各施工单位按实际完工数量提交已完工程预算，造价控制工程师对各施工方提交的已完工程量深入现场一项项核实，力求完整，准确。在确定了各施工单位的已完工程量后，根据确认的各项工程量进行造价核算，从而确定已完工程实际造价。委托方据此作为拨付进度工程款的依据，同时也可有理有据地拒绝某些施工单位的不合理的要求，避免了工程款超期拨付的情况发生。大型工程对工期限制较为严格，有经验的委托方及监理在施工前都要求施工单位作出完整有效的施工组织设计，对各阶段的工程进度作出形象设计作为计划进度。施工进行过程中，要求对各时期的实际进度与计划进度对比，以期检查进度完成情况，这两种进度都是以计划(或实际)完成金额与总合同金额之比计算，及时统计完成工程量(含变更工程量)及计算总费用是必须的。5、竣工结算控制竣工结算阶段是项目建设全过程的最后一个程序，是全面考核建设工作，检查设计、工程质量是否符合要求，审查投资是否合理的重要环节，它对保证工程质量，促进建设项目及其投产，发挥投资效益，总结经验教训都有重要作用。竣工结算阶段对工程造价的影响程度为10%以下。在此阶段，工作人员应全面汇集在工程建设中实际花费的全部费用，编制好竣工决算，以达到工程造价的全过程控制。现阶段尽管施工实际阶段的造价控制较为完善，但是承包商在竣工结算时，为了利润的最大化，仍然会高估冒算，从多年的审价项目来看，承包商随园别墅工程投资控制咨询7的高估冒算率一般在10%～20%.因此客观、公正地按有关规定编制竣工结算，计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用是十分必要的。工程投资控制工作重点：①做好工程造价结算审核，施工结算编制工作。②做好建设项目后评估工作，在竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。五、投资控制咨询服务质量保证在咨询服务项目的实施过程中，本单位将严格实施本单位《工程造价咨询执业规程》，保证咨询服务质量。特别注意实施的具体内部控制制度有：1、项目经理负责制由项目负责人对整个项目咨询工作负责，项目成员对项目负责人负责。2、定期现场管理制度我公司将定期抽调主要咨询服务人员现场工作，或根据工程实际情况派一名咨