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Codeofthisreport|1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。旅游地产专题研究报告纬联顾问事业一部2011.8.15Codeofthisreport|2目录旅游地产概述Ⅰ典型案例分析及对重庆的启示Ⅱ重庆旅游地产的发展展望ⅢCodeofthisreport|3引言近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。另外，始于2009年的一系列房地产新政的接踵到来，对商品房住宅市场进行了规范和调控，原有的利润蛋糕被分割，促使开发商逐渐调整开发策略，房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到以后的海南南海传说、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。伴随重庆二环时代的到来，区县大规模综合房地产开发成为趋势，其中旅游地产由于其具有多方位、多层次、多角度的涵盖性，成为大规模房地产开发的主题。重庆未来旅游地产发展前景如何？Codeofthisreport|41概述Codeofthisreport|51.1旅游地产定义尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。Codeofthisreport|6旅游旅：强调外部空间的转换获得不同的环境和氛围的体验游：强调内部精神状态以及生活方式和节奏的转变获得身体和生理上的放松及愉悦快感Codeofthisreport|71.2旅游地产分类引：旅游功能三层次论旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。功能层次第一层次第二层次第三层次功能定义观光旅游娱乐体验休闲专门旅游发展类型自然人文景观游览娱乐项目型如游泳、温泉特色资源为主综合型如会议、疗养典型案例颐和园迪斯尼避暑山庄竞争特点同质竞争化档次竞争化差异化竞争化Codeofthisreport|8根据以上旅游功能的三层次论，我们把旅游地产大致上可以分为三类：旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。旅游景点地产旅游商业地产旅游住宅地产第一层次第二层次第三层次Codeofthisreport|91.3旅游地产发展历程在国外旅游地产的雏形：l839年，英国首相布鲁安(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。随着来海岸休假的英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人娱乐的赌场，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。这可以说是后来如火如荼的旅游地产的雏形。Codeofthisreport|10分时度假：中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书-2000～2002年中国旅游发展分析与预测》一书中对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。上世纪60年代，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，每户拥有1个月的使用权，这就是“分时度假”的雏形。1967年，法国著名的建筑公司LesGrandsTravauxdeMarseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建设大批公寓房和度假别墅。与此同时，分时度假产品也暴露出了他致命的弱点：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。Codeofthisreport|11后来，为了解决这一问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。从此，一个全新的分时度假产品进入到了新的发展阶段。Codeofthisreport|12产权式酒店：产权式酒店兴起于20世纪60年代中期，最早是由瑞士的亚历山大耐特提出的“时权”酒店演变而来。产权式酒店由分时度假演变而来，不同的是由消费者或个人投资者在待定时间里买断旅店旅游设施的使用权，进而发展为买断产权而不仅是买断时段。但对产权式酒店来说，分时度假权益只是作为产权式酒店的附加值，产权式酒店的回报率大小和风险高低完全取决于该酒店在未来的经营状况。Codeofthisreport|13国外旅游地产发展历程时间旅游地产发展中世纪欧洲20世纪初1964年左右20世纪70年代西方国家的世袭贵族拥有拥有多个城堡，其中位于风景宜人的地方的城堡多用于度假，这是度假地产的最初形态；法国地中海沿岸拥有漂亮的海景，为了满足大量的观光人群的临时居住需求当地修建了很多房屋住宅，形成了旅游地产的邹形；法国阿尔卑斯山修开发了真正意义上的旅游度假别墅，并分批次对社会销售，形成了最初的旅游地产；美国泡沫经济积压了大量的房产资源，为处理这些房产，开发商引入“分时使用权”销售大量改造为酒店的房产，刺激购买，形成了最初的产权式酒店，1977年美国95%以上的度假物业为其他房产改造的；Codeofthisreport|14在国内中国旅游房地产在上个世纪八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。进入新世纪，传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，“住者有其屋”上升为“住者优其屋”，许多发达地区，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。目前，中国旅游房地产呈快速发展之势，从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到以后的海南南海传说、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。Codeofthisreport|15国内旅游地产发展历程开发成熟度市场认知度高高低20世纪90年代至今表现特征代表项目1990年之后，中国旅游胜地三亚出现分时度假酒店，但市场反应不好2001年，中国首届旅游地产发展论坛成功举办之后，在沿海以及一线城市出现大型主题旅游地产开发，并逐渐得到市场认可微弱萌芽：海南三亚星星之火：一线沿海城市燎原之势：全国各地三亚分时度假酒店深圳东部华侨城、三亚博鳌商务度假区苏州千岛湖、云南度假区、长白山旅游区等旅游地产成为开发山开发重点，在全国逐渐呈现板块特征，伴随房地产调控，具有商业性质的旅游地产成为开发商的新宠儿21世纪初Codeofthisreport|16但是，不容忽视，中国旅游地产的发展也暴露出了经营模式单一，缺乏创新、消费者支付能力的制约（带薪休假在中国尚未实现）、法律法规相对滞后等诸多问题，目前我国的旅游地产还只是处于起步阶段，同时旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。Codeofthisreport|172典型项目案例分析及对重庆的启示2.1深圳华侨城2.2成都芙蓉古城……Codeofthisreport|18项目简介2.1深圳华侨城华侨城是国内从事“旅游＋地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。华侨城开发模式：先做旅游，后做地产锦绣中华中国民俗文化村世界之窗欢乐谷1989年9月1991年10月1994年6月1998年10月世界之窗代表项目：Codeofthisreport|19后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱华侨城波托菲诺再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为1.23，总规划为4500户，居住人口15000人。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万平方米、道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期“天鹅堡”、二期“纯水岸”[在售]、三期在开发），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。项目特色丰富的建筑形态适应不同居住心理良好休闲环境放大生活内涵特色商业营造浪漫生活情调Codeofthisreport|20华侨城模式之于重庆旅游地产的启示随后，华侨城模式在全国一线城市扩张开来，在上海北京都对这种成功的模式进行了复制，那么我们重庆应该从华侨城发展模式中应学习些什么呢？规划先行环境优先低价拿地1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。华侨城成立的第一个国有企业是华侨城园林公司，华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境。他们认为，经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。华侨城建设之初，这一区域比较偏僻。Codeofthisreport|212.2成都芙蓉古城项目概况芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成—温—郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米。项目由成都置信实业有限公司领衔开发，成都芙蓉古城商业管理有限公司经营管理的中国西部最大的生态园林式商务、旅游、休闲接待基地。项目占地近700亩，投资逾4亿元，集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之淳朴、江南园林之情趣，是目前国内屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的复合式旅游地产项目。Codeofthisreport|22芙蓉古城集居住、度假、休闲、投资于一体，是融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。功能分区会所酒店区特色商业区传统居住区文化休闲区江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑，建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心小吃街、