关于容积率及别墅认定

关于容积率及别墅认定原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）对别墅的界定是：别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。但是，对独栋、商品住宅、容积率在1.0以下等是否就是认定为别墅的标准存在较大争议，在执法实践中也引发诸多问题。河北唐山（住宅项目别墅配建高楼，使容积率达到1.0以上）。2012年1月开始实施的住房城乡建设部和国家质检总局《城市用地分类与规划建设用地标准》将居住用地按设施水平、环境质量和建筑层数等因素分为一类、二类和三类，其中一类居住用地包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，但未对何谓别墅进行界定。国家统计局房地产开发投资统计指标（2010）按工程用途将住宅分为经济适用房、高档公寓和别墅等，别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅。但实际上，因建筑物结构的复杂多样性，很难对别墅的形态作出准确定义。住房城乡建设部认为，原建设部440号函为两部工作往来函件，并非规范性文件，以建筑形态独立成栋或者同时具备“独立成栋”和”容积率1.0以下“条件，不能作为别墅的准确定义。根据规划建设有关规定，规划建设主管部门依据经批准的控制性规划和节约集约用地要求，确定住宅项目土地出让的规划和建设条件，严格限制低密度大户型住宅项目，容积率必须大于1（《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》（国土资发[2010]151号）。土地出让后，规划建设主管部门主要对建筑容积率、建筑密度、建筑高度等指标进行审核，不对建筑物的形态进行审核，不管住宅是否独栋，只要符合土地出让时确定的规划和建设条件，即会批准相关规划许可。因此，企业违反规划条件开发房地产项目，如宗地容积率小于1，且建设了独立成栋的住宅，只能认定其违反规划条件建设商品住宅，而不能认定违规建设别墅。对违反规划条件建设的商品住宅，由规划建设主管部门依据《城乡规划法》第64条的规定，责令停止建设，尚可采取措施消除对规划实施影响的（使容积率大于1），限期改正，处罚款；无法采取措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，并处罚款。总结（供土地执法实践参考）1.关于别墅的认定。目前，相关法律法规对别墅尚无明确界定，住宅用地是否合规的监管依据，为用地容积率是否大于1。2.关于部门监管职责。按照职能分工，国土资源主管部门依法负责对住宅用地供地环节容积率等用地条件是否合规以及土地供应后用地者是否按照合同约定条件使用土地进行监督；规划建设主管部门依法负责对住宅项目建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可进行审批，并对用地者是否按许可建设进行监督。主要统计指标解释房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、租赁及维修等活动的经济部门。按照国民经济行业划分的规定，房地产业包括房地产开发与经营、房地产管理和房地产经纪与代理业三部分内容。房地产开发业是房地产业的一个重要组成部分，是指进行商品房屋建设和土地开发及经营活动的企业和单位。房地产开发投资额是以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。商品房建设投资额指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额(含拆迁、回迁还建用房)。商品住宅指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。土地开发投资额指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等(也称七通一平)所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区(老区拆迁)的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。安装工程指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。设备、工器具购置指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。包括土地出让金、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。旧建筑物购置费指购置已经使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。土地购置费指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资；不计入新增固定资产。土地购置费支出包括：①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；③通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金。商品住宅指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。商品住宅按照性质可以划分为经济适用住房和别墅、高档公寓等。90平方米以下住房是指在房地产开发企业（单位）投资建设的商品住宅中，套型建筑面积不超过90平方米（包括90平方米）的住房。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准，期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计，待住宅竣工交付使用后，应根据实际测绘面积进行相应调整。经济适用房指根据地方经济适用房计划安排建设的政策性住宅。经济是指房屋建筑造价和销售价格低于一般商品住宅；适用是指适合中低收入家庭购买使用。经济适用房主要是由地方政府统一下达投资计划，房地产公司开发，对外销售；用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金；对各种经批准的收费减半征收，开发利润不超过3%；销售价格实行政府指导价。该指标可以分析房地产投资结构，反映中低收入家庭商品住宅的供求平衡情况。别墅、高档公寓指建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅的商品住宅。别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅；高档公寓一般指地处市内高尚社区，高层或多层的商品住宅。别墅、高档公寓的确定标准：一是经有房地产投资计划审批权的主管部门审批建设的别墅、高档公寓开发项目；二是销售价格高于当地同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的别墅、公寓开发项目。该指标可以分析房地产投资结构，反映高收入家庭商品住宅的供求平衡情况。办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。其他凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。本年新增固定资产指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加。本年资金来源合计指房地产开发企业(单位)在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。上年末结余资金指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。可根据有关财务数字填报。上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。本年资金来源小计指房地产开发企业(单位)实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。包括国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。国内贷款指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款(包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等)，地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。银行贷款指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。非银行金融机构贷款指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司(中心)等。利用外资指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及港澳台地区)，包括外商直接投资、对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)。不包括我国自有外汇资金(包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等)。各类外资按报告期的外汇牌价(中间价)折成人民币“万元”计算。外商直接投资指外国投资商在与中国企业(政府)合资、合作或独资中以外汇现金、设备(或实物)、技术、专利或其他方式投入的资金总量。自筹资金指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。企事业单位自有资金指凡属于房地产企业(单位)所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。其他资金来源指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。定金及预收款指房地产开发企业(单位)预收的购买者用于买房的定金及预收款。定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房者或单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房者或单位提前交付的购房款(包括预收购房款中的外汇)。个人按揭贷款又称“个人住房商业性贷款”。是指按照中国人民银行（《个人住房贷款管理办法》，银发[1998]190号）中规定，贷款人（商业银行）向借款人发放的采用分期偿还方式用于购买自用普通住房的贷款。它是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买商品房时以其购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。从1999年2月开始，个人住房贷款可扩大到借款人自用的各类型住房贷款（《关于开展个人消费信贷的指导意见》，银发[1999]73号）。房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到