商水县房地产市场调研报告

商水县房地产市场调研报告商水县城概况商水县经济发展规划城市总体布局结构规划商水县房地产市场情况在售楼盘重点项目赏析总结分析目录商水基本情况概况商水概况商水县简介：国内地位：2600年历史文化名城，素有陈胜吴广起义之地。早在宋太祖赵匡胤建隆元年为避其父赵弘殷讳，改溵水县为商水县，一直延续至今。省内地位：地处河南省东南部，是中原重要交通枢纽之一，西邻漯河市，南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区，西北、东北与西华、淮阳县隔沙河相望。宁洛（南京-洛阳）、大广（大庆-广州）和商周（商丘-周口）三条高速在商水交汇，329国道和4条省道等贯穿全境。经济地位：周口市GDP总量位居前五，工业初步形成了以化工、电机、棉织、粮加工等轻工业为主的系列化生产体系；农业以小麦、玉米为主，中原六大粮食生产基地之一。商水县城市性质：周口市重要核心县城；农业与轻工业聚集地；连接市区与周边城市的重要交通枢纽城市规模：全县辖9镇11乡、1个国营农场、3个街道办事处、1个产业集聚区管委会，共有572个行政村，17个居委会，总面积1270平方公里，耕地面积139万亩，总人口121.4万。人口规模：2015年约为123万，预计2020年约为130万建设用地规模：2017年可建设用地面积21.56万平方米，预计2020年为25万平方米商水县城城市性质与规模商水县经济发展规划周口、商水将在2020年形成一个规模在250万左右人口的大城市，综合考虑满足这一规模等级城市的空间发展需求，延续漯阜铁路改线至南洛高速北侧的思路，提出空间发展一体化的格局和“一轴两城多组团”的周商城市空间布局总体结构。一轴即城市中轴线概念，以八一路周边区域为中轴的南北发展主轴线，形成统领城市整体空间发展的主脊梁；两城即周口城区与商水城区。周口城区将围绕沙颖河紧凑建设，商水城区亦可集中向东发展；多组团即调整和重组城区外围形成的若干功能组团。深化周商一体化发展总体设计框架:早在2013年，周口市委领导班子提出了“周商一体化”的概念。商水县2009年-2012年各项经济指标（亿元）各项经济指标2014201520162017全年GDP96.78113.3120.42152.7增长率11.1%11%11.1%10%地方财政收入2.313.15.896.85固定资产投资74.291.46104.3消费品零售总额30.5436.141.92城镇居民可支配收入10077元11637元13898元15775元农民人均收入3477元3772元5000元5763元商水县经济发展状况商水县经济水平与淮阳、项城、沈丘等相比，差距仍较大，且历年来商水县的GDP总量、财政收入总量基本位列周口市末位商水县拥有百万人口，人均GDP只有25098元，总体消费水平不高，但商水县人均GDP和人均财政收入综合排在周口前列，商水的市场购买力具备较强的释放空间商水县经济发展水平根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GPD超过2000美元时，城市主导商业业态将向大型购物中心、超市、专卖店等综合商业形态涌现，商水县人均GDP25095元，按当年平均汇率折算达3585美元，商水县人均GDP水平表明了商水县正向多样化、规模化的现代商业发展。人均GDP城市化水平主导商业业态1100美元以下25%以下庙会、地摊、集贸市场为主导业态1100-2000美元45%以下百贸市场、商业街、批发市场2000-4400美元45%-70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店多样化、规模化的现代商业4400美元以上70%以上Shopingmall、LifestyleShopingmall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现演变阶段城市化率发展特征居住形态生活方式描述30%城市化初期城市化初期城市化初期后城市化阶段商水县城市化率46%50%-90%90%以上30%-50%￭大量农村人口进去城市人口聚集、财富聚集、技术聚集、服务聚集工业进程加快，商业开始繁荣城市功能空间混合，单中心格局￭￭￭城市扩张缓慢，人口向郊区城市功能空间相对独立，多中心格局；绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一期￭￭￭￭城市居格子楼都市中心的密集居住区郊区的别墅区中心节点Downtown的居住区城市依然是社会生活的主要场所，郊区限于居住高科广泛应用于社会各个方面严重污染空气、生活费用高涨人口聚集，城市区域扩张城市功能丰富浓缩自然环境与流动的开阔空间成为都市外的磁场多元化、建筑风格的冲突且融合城市化景观多元化及郊区城市化进入城市成为身份的彰显充分享受便利多彩的都市生活渴望远离都市喧嚣，努力寻求精神依托多元化混合、多元化个性兼容￭￭￭￭￭￭￭￭商水县城市居民生活水平商水县2017年末全县个人汽车保有量达20万辆，比2016年增加2.5万辆。快速增长的汽车消费，为居民出行、消费提供了便利，也扩大了商业的辐射范围。2014年2015年2016年2017年县城居民人均可支配收入（元）比上年增长县城居民人均消费性支出（元）比上年增长房地产预警系统判断——GDP增退与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展结论：通过上表可以看出商水的GDP处在高速增长阶段，根据GDP增速与房地产发展关系，可以得出“商水房地产处在高速发展阶段”的结论。小于4%4%-5%5%-8%8%以上城市总体布局结构规划一、功能提升--突出优势，错位发展二、空间脉络----延续历史、强化核心三、交通整合--外联便捷、内联合理四、形象塑造----挖掘内涵、打造品牌城市整体规划构思城市空间布局结构--“两轴、两心、一环、四区”两轴：东拓轴与北接轴东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移。北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市的四大片区及主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。两心：新区行政文化办公中心和新城区商贸中心建设将形成远期城市发展的增长极核。一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城，将成为商水县城独特的自然环境特征四区：县城按城市历史的演变分为四个区，分别为老城片区、新城片区、东城片区、北部新区。城市主轴：“北移”“东进”；四大片区彰显城市格局新城片区：房地产发展水平较高，动力强劲，为未来商水房地产发展重要区域。东城片区：距离周商大道较近，且区域内房地产开发程度较低，其相应开发成本也较低，未来潜力巨大，可成为继新城片区之后，商水房地产发展的重要片区。东进老城片区新城片区东城片区北部片区商水县房地产市场情况分析商水近三年房地产市场呈现量价齐升的态势，商品房销售面积及销售额逐年提升，且近三年供地面积极少，加之商水人口基数相对较大，市场潜在需求量巨大0500001000001500002000002015年2016年2017年商水县15-17年商品房开发变化图商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积0500001000001500002000002015年2016年2017年商水县15-17年商品房新增供应面积与销售面积商品房新增供应面积商品房销售面积从施工面积上看，15-16年在10000m2左右波动，17年达到142690m2从新增土地供应面积上看，16年有所下降，17年达到翻倍增长从销售面积上来看，15-17年一直成稳定增长趋势2015年-2017年商水县商品房成交面积0204060801001201401602015年2016年2017年商水县15-17年商品房成交面积（单位：亩）启示：近一年来，市场回温迹象明显，整体市场上扬，对于本案，需抓住良好的市场时机0500100015002000250030003500400045002015年2016年2017年商水县（主城区）近三年住宅成交价走势图2015年-2017年商水县住宅成交均价启示：近三年来，商水县成交均价呈现平稳增长，且已突破4000元/㎡，市场成交均价属于上扬阶段小结：1、从近三年成交量看，整体保持平稳2、与商水县庞大的人口基数相比，商水县主城区整体新增工地面积及市场存货量尚不饱和。3、从开发商拿地情况来看，新增土地多沿周商道路。在售楼盘重点项目赏析市场信息汇总：本次主要截取本地块周边项目以及区域内含同类型产品项目进行详细分析。高层主力面积两房、三房90-110㎡，三房、四房110-160㎡；多层大户型产品稀缺，毛坯售价4500-5000元/㎡，无精装产品，目前周边竞品楼盘已基本售罄，商品房市场需求较大。项目名称区位占地容积率开盘时间主力产品价格区间（元/㎡）去化情况融辉城北部片区1200亩1.6（综合）2010.06110㎡-140㎡三房、四房小高层5500元/m2，双拼15000元/m2（毛坯）一至三期已售罄,在售四期11层小高层约70套；双拼少量房源在售，单套400-500万（350-400㎡）；建业城老城区70亩2.02018.0290-160㎡三房、四房小高层4200元/m2，多层4500元/㎡（毛坯）2018年2月开盘600余套一次清盘；金色家园北部片区100亩3.02017.1092-140㎡三房、四房90㎡高层均价4000元，120㎡高层均价4500/m2，140㎡均价5000元/㎡（毛坯）2015年6月20号首次开盘，内部认购去化较多，120、140㎡产品认可度高，该项目现住宅已售罄，商业均价14000元/㎡；君达东方北部新区70亩2.02017.12105-145㎡三房、四房高层均价4000-4200元/m2（毛坯）2017年12月推出2栋高层，共200套，现已基本售罄，剩余两栋约40套房源未推售。文曲星花园老城区40亩2.02016.06114-140㎡三房、四房小高层均价4000-4200元/㎡2018年5月20日推出2栋小高层，共144套，开盘当天去化约100套，剩余约40套房源在售。商水桂苑商水碧桂园建业城二期周口融辉城君达东方商水主要在售楼盘图分布图文曲星花园建业阳城上院周口融辉城项目名称周口融辉城周口融辉城开发商周口融辉置业有限公司物业类型多层、高层占地1200亩，分多起开发总建筑面积60万方，三期建筑面积22万方房源三期首批150套（去化80%）均价5500元/㎡主力户型106、121㎡三房配套项目以“欧式风情园林群落“为设计理念，建设有大型欧式景观生活社区，并且承袭未来周商一体化的发展格局，规划了酒店、KTV等娱乐场所，为周商人民打造超一流的生活居住典范。备注新世纪学校及社区自建幼儿园，仁和医院、同济医院、周口六院新区，夏威夷、生态园、商业街随着周商一体化进程的快速推进，项目周边的生活配套及娱乐、休闲等设施日益完善，完美的建筑、完美的环境、完美的地段成就了周口融辉城完美的品质，周口融辉城也赢得了“周口十佳楼盘”、周口“最具投资潜力楼盘”和河南省首届“五星名盘”的荣誉称号。项目名称金色家园物业类型高层、五星级酒店、万果园实业集团大厦位置周商大道与纬五路交会处开发商河南嘉元置业有限公司占地100亩总建筑面积住宅30万平米，1700户均价3100元/㎡，主力户型90.14㎡两房，122.26㎡、143.21㎡三房配套酒店、临街商业街备注外部配置：超市、银行、邮政、洗衣房、餐饮店、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场和卫生所，打造区域一站式邻里商业中心。内部配置包括老年棋牌、卫生保健、社区图书室等综合功能区、于景观之间分别设置幼儿活动广场、老年健身广场、社区运动广场、休闲广场，为业主打造休闲活动平台，以期打造周口首席绿色生态生活城。金色家园项目紧邻周商大道，位于商水新老城区交界地带，自然生态水景区域占地25亩（约1666平方米），凸显项目尊贵品质。A1户型：三室两厅两卫建筑面积：122.26㎡F2户型：两室两厅一卫建筑面积：90.41㎡F2户型：四室两厅两卫建筑面积：143.21㎡金色家园主力户型项目名称建业城二期物业类型高层、多层位置溵川大道与商宁路交汇处北200米开发商河南省建业投资建设有限公司占地133.55亩、绿化率35%、建筑密度18.6%总建筑面积32万平米，容积率2.2均价4800元/