兰州市住宅市场供求分析与对策分析

兰州市住宅市场供求现状及其分析1兰州市住宅市场供求分析与对策分析摘要：房地产市场与人民的生活密切相关，不论是从带动国民经济发展的角度，还是从满足人民群众基本需求的角度，房地产市场的发展都至关重要。由于房地产业在国民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。“十一五”规划时期是经济与社会快速发展时期，兰州市将进一步加大对房地产开发的投资，城镇居民对住房的需求也随着生活水平的改善而不断增加，因此，对兰州市住宅房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分必要的。本文从选题背景、国内外研究现状、房地产供求分析的内涵与分析模型及兰州市住宅市场发展历程与现状分析等方面的基础上，对兰州市住宅市场供求进行分析与预测。关键词：房地产供求分析；住宅市场；多元线性回归1选题背景房地产市场与人民的生活密切相关，不论是从带动国民经济发展的角度，还是从满足人民群众基本需求的角度，房地产市场的发展都至关重要。由于房地产业在国民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。尽管近几年我国住宅建设一直保持着较快的增长速度，城镇人均居住面积有了较大增长，但与发达国家相比，与国内日益增长的住房需求相比仍有较大差距。目前，美国的人均面积60㎡，欧洲国家基本在30～50㎡，人口密度最大的日本也达到了31㎡，而我国人均住房建筑面积为20.4㎡。因此住宅消费仍有较大的空间。我国现在正处在城市化高速发展阶段。发达国家的城市化水平程度超过了70%,我国城市化程度只有约40%左右，这与我国的工业化水平相比是滞后的，20年内我国城市化水平至少要翻番，我国的城市人口也要增加一倍。根据我国政府经济与社会发展远景规划，未来10～20年，城市化进程需进一步加快，将从2001年的37.7%会增加到50%左右，城市人口将增加2亿多，新增的城市的人口意味着新增的潜在住房需求。我国地区经济发展水平存在巨大差异，这为国内房地产业的长期发展和结构调整提供了巨大空间。根据发达国家的经验，人均GDP达到8000美元以上时，房地产需求增长开始明显快慢，在8000美元以下时，房地产一般保持着旺盛的发展态势。目前，我国人均GDP平均只有2200多美元，其中东部沿海一些发达地区人均GDP已达到5000美元，而西部大部分地区落后地区只有300～500美元。由于“十一五”规划时期是经济与社会快速发展时期，房地产业特别是住宅投资从东部沿海发达地区向西部推进的进程中，兰州市将进一步加大对房地产开发的投资，城镇居民对住房的需求也随着生活水平的改善而不断增兰州市住宅市场供求现状及其分析2加。因此，对兰州市住宅房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分必要的[5]。2国内外研究现状综述2.1国外研究综述房地产业在国外许多国家已是成熟的产业，有关房地产业的地位作用已有了明确的认识，而且这个市场从一开始就是建立在市场经济的条件下，按照市场规律运行，对于房地产市场的研究主要是供求分析，侧重于分析宏观经济和从市场调查中采集来的数据，在传统的回归分析模型的基础上，更多地运用独立线性系统、数量经济模型、技术经济评估模型等来进行数据分析，并且在房地产市场趋势预测模型、输出决策支持系统、房地产市场周期股价与分析模型、市场吸纳力分析模型等方面都有很大的进展。随着国外房地产业的逐步发展，有关房地产业的理论研究也日益深化，不同的学科从不同的角度对房地产业的理论做了较为深入的研究:经济学侧重研究房地产业的土地供求、房地产市场、房地产金融市场、住房问题、房地产政策调控等；城市经济学侧重从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等方面研究房地产业发展；地理学尤其是经济地理学、城市地理学，侧重于研究空间演化、空间结构和空间政策；社会学侧重研究人类居住区的发展，研究住宅合作社问题、福利住房、老年人住房问题、居住环境以及贫困人口的住房等问题。国外在房地产业的地位作用研究方面，对房地产业的地位作用已有了明确的认识，目前着重于研究房地产业内部各部分的地位和作用。StephenE.Roulac(1996)研究了房地产业各个部分的相互关联性和在流程中的作用及决策地位，其次国外对房地产周期的存在已成为公认的事实，并取得了众多的研究成果。Cn-ebler和Bums(1982)、Wbeston(1994)对美国的单个家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期；Wbeaton和Rossot(1998)还研究了酒店业的出租率周期；CharlesDl.Bauglm(2000)对利率变化对当前房地产市场周期的影响进行了分析；Clayqom(1996)发现了资本市场对商业房地产周期的作用；Pvbrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类，即房地产实物市场周期、房地产投资周期和国际房地产周期；LoonDokko、RobertH.Edelstein等通过研究美国写字楼市场周期的影响，得出了描述写字楼周期的三个关键指标:增长趋势、易变性(刻画波幅)和调整率(描述波长)，并利用美国41个大都市统计区的住宅数据对基本经济条件和预期几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验，得出预期模型的解释力要高于基本经济条件模型，若将两者综合起来对周期的解释兰州市住宅市场供求现状及其分析3力最强。另外在房地产的供求方面，房地产的供求关系主要包括供求总量和供求结构两方面，国外许多学者都做过这方面的研究，美国加州伯克利大学的Quigley(1999)采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作为因变量，人口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回归分析的方法得出结论:宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，但对长期价格却起影响作用；Cbu-ChiaLin、Suo-JingLun(1999)、BerkoveeJ.(1997)、loannidesY.M.(1994)等人把住宅需求分为投资需求和消费需求两部分，对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究，指出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资需求；Kenneth(1983)通过对美国17个城市1967-1980年的公寓出租市场研究，从城市人口规模、人口增长的住房流动率及住户增加比率等方面阐述了自然空置率的变化原因；Denise等(1996)从房地产资产市场和使用市场的概念出发，全面论述了关于房地产市场平衡的四象限模型；JoneM.Clapp(1993)运用四象限模型解释了写字楼市场的供求平衡状态，而且对供求失衡的情形也做出了描述,William(1990)指出在住房买卖市场中，空置时间对价格的重要影响，并通过对写字楼市场租金指数的研究，指出租金与市场净吸纳率等市场指标有关；Tlieodore(1994)针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、形式及与周围物业的对比值等因素有关[11]。2.2国内研究现状房地产业作为我国的新兴产业，我国专家学者对房地产业在国民经济中的地位和作用进行了广泛的研究。孟晓苏，梁运斌(1998)及印坤华(1998)对住宅成为国民经济新增长点的政策进行了研究，刘志峰(1999)对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究，王琪骥(2000)对房地产拉动经济增长的原由、问题及启动方略进行了研究目前对我国房地产业地位作用的研究，大家公认房地产业是基础性产业和先导性产业。随着我国成功加入WTO，并进一步融入到经济全球化的进程中，国外房地产业周期研究对我国有着重要的借鉴意义，国外的房地产业周期研究成果被介绍到国内后，我国的一些专家、学者、业界人士纷纷对房地产业周期波动加以分析、研究。张元端(2001)认为房地产业的周期波动大概是4～6年，杜春艳(1999)通过总结前人的研究，认为可以按照两种分类方法将引起房地产周期波动的因素进行分类：一是从引发各种因素变动的原因，分为内生因素与外生因素；二是从各种因素的科学属性或社会属性划分为经济因素和非经济兰州市住宅市场供求现状及其分析4因素。丁烈云(2003)结合中国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息、化水平等4个方面论述了房地产周期波动的成因，曹振良等人(1996)研究认为房地产业存在与国民经济相似的周期波动，王勉，唐啸峰(2000)对我国房地产投资波动与经济周期的相关性进行了实证研究，得出两者具有正相关关系。在住宅房地产市场需求方面，成思危在《中国城镇住房制度改革》中，选用部分亚洲国家首都的人均居住面积和人均GDP的数据，采用回归拟合的办法，得出人均住宅需求面积的经验公式，黄美君、高宏静等人(2001)根据中等收入水平家庭对住宅的偏好情况和偏好的影响，对住宅需求的未来趋势进行了预测，从政府和消费者角度考虑提出了相应的政策建议，施建军、张琳(1999)在分析影响城镇居民住宅需求的因素基础上，对江苏省城镇居民住宅需求总量进行了预测,赵昭、王文元、李春敏(2001)采用住宅需求构造式主要变动因素假设方法建立了城镇居民住宅需求的预测模型。此外有效需求不足是我国房地产业目前的特色现象，对此，我国许多学者进行了广泛而深入的研究金成晓(1998)对我国房地产业的有效需求不足进行了政治经济方面的分析，张中华(2000)提出市场经济条件下，需求结构不合理是我国产业结构和投资失衡的主要原因，左令(2001)通过分析我国的房价与家庭收入比的构成，提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实，孙永正(2000)从城乡分割的户籍制度和发育不全的金融制度两方面分析了我国房地产有效需求不足的原因，赵广林(2000)提出应以创新性财政货币政策对房地产企业实施先征后退的减税措施，并通过拉开存贷款利率差等措施启动房地产业的潜在需求。有效需求不足的重要原因之一是价格原因，对此，我国许多学者做出了探讨。凌传荣、施蓦(1999)对我国房地产市场供求价格差异过大的原因进行了分析，杨力(2000)从现代营销角度探讨了房地产的价格，李红云(2000)对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议，所以理顺住房价格，降低房价成为我国学者的普遍呼声[11]。3房地产市场供求分析的内涵与分析模型3.1房地产市场供求分析的内涵3.1.1房地产市场供给分析房地产供给，可以分为宏观和微观两个层次。从宏观的角度来看，房地产的供给是指房地产总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平下，全社会房地产供给的总量，分实物总量和价值总量，由房地产一级市场、二级市场和三级市场的供给量之各构成。从微兰州市住宅市场供求现状及其分析5观的角度讲，房地产的供给是指生产者在某一定特定的时期内和某一价格水平下，愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量。房地产的供给可以分为住宅、写字楼、商业物业、工业与仓储物业、休闲、娱乐、宾馆物业等类型。本文研究的对象是住宅房地产，住宅是供人们日常生活居住的房屋，是重要的生活资源之一；是人们从事社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。在城市中，住宅一般要占房屋总量的一半以上。影响房地产供给的因素主要有房地产商品价格、房地产开发成本、政策因素、房地产开商对未来的预期等。3.1.2房地产市场需求分析房地产需求是指在一定的时期内，在某一价格下，房地产的消费者在市场上所愿意而且能够购买的房地产数量。它包括对住宅、写字楼、商业用房、工业厂房和其他物业的生活性消费、生活性消费和投资性消费的需求。房地产市场的需求影响因素主要房地产价格水平、居民可支配收入、国家宏观政策、房地产消费者对未来的预期、城市人口数量和结构等。3.2房地产市场供求分析模型根据兰州市的城镇居民人均房屋建筑面积、城镇化率、总人口、城镇居民家庭恩格尔系数等相关统计数据建立了住宅市场的需求关系；同时又采用兰州市的历年住宅竣工面积与城镇化率和房地产投资的数量关系建立了住宅市场的供给关系，通过分析这几个变量的平稳性和它们之间的协整关系，分别建立了关于住宅供求的多元线性回归方程，然后根据兰州市“十一五”规划的目标预测分析兰州市住宅房地产市场今后五年的需求量和供给量，以及住宅市场