关于房产税改革的思考

青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考青海大学成人教育学院1关于房产税改革的思考摘要房产税是国家调控房地产市场经济的有力杠杆，也是构成我国税制体系的重要组成部分。近年来，随着我国经济和房地产市场的蓬勃发展，个人私有财产特别是房地产的地位得到不断提升，但是随着房价持续上涨的压力以及现行房产税制缺陷的暴露，开征房产税调控房价的呼声日益高涨。开征房产税是自2003年以来一直是国家财政改革的热点问题，目前的最佳选择是以房产保有税制的改革为契机，扩大房产税征税范围，推进房产税制的发展。关键词：改革，房价，房产税，调控，财政青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考青海大学成人教育学院2目录绪论…………………………………………………………………………………………………3第1章导论………………………………………………………………………………………31.1房产税的研究背景和意义…………………………………………………………………31.1.1房产税改革研究的背景……………………………………………………………………41.1.2房产税改革研究的目的…………………………………………………………………………41.1.3房产税改革研究的意义…………………………………………………………………………51.2房产税收的理论基础及研究现状………………………………………………………51.2.1房产税收的理论基础…………………………………………………………………51.2.2国外研究状况………………………………………………………………………71.2.3国内研究状况………………………………………………………………………81.3房产税研究的内容及方法………………………………………………………………101.3.1研究内容……………………………………………………………………………101.3.1研究方法……………………………………………………………………………11第2章我国房产税制评析……………………………………………………………………112.1我国房产税制的历史及现状……………………………………………………………112.1.1我国房产税制的历史沿革……………………………………………………………112.1.2我国房产税制的现状…………………………………………………………………132.2我国开征房产税的原因和问题…………………………………………………………132.2.1开征房产税的原因……………………………………………………………………132.2.2房产税制设计存在的问题……………………………………………………………142.2.3房产税制基础环境相对较差………………………………………………………16第3章我国开征房产税分析及建议……………………………………………………………163.1理论界的三种观点及其分析…………………………………………………………163.2完善我国房产税的建议………………………………………………………………173.3稳定房产市场的其他措施……………………………………………………………17结论…………………………………………………………………………………………18参考文献……………………………………………………………………………………19致谢………………………………………………………………………………………20青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考青海大学成人教育学院3关于房产税改革的思考绪论为积极探索适合我国房地产发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制，目前房产税对抑制房价的作用并不理想，房产税的征收成果也不令人满意，房价上涨下跌在很大程度上还是取决于宏观调控的政策，但房产税的征收在我国这样一个以社会主义市场经济为背景的国道下，它不但是保证房地产业健康发展的重要手段，而且也是维护市场和社会公平和谐，保证国家财政收入的重大举措和改革。第1章导论1.1房产税的研究背景和意义1.1.1房产税改革研究的背景目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。2013年的“两会”对抑制房价上涨呼声达到了历史的最高，对全国政协提案数目统计显示，直至2013年有超过一半的经济类提案关注房地产及相关领域，这种巨变向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。房产税收是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的相关税收。但随着房地产业和市场经济的发展，我国房产税收体系暴露了诸多问题，主要表现为以下几个方面：（一）我国房产税收入状况我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模。青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考青海大学成人教育学院4任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能是推测性的，房产税税制也是如此。应该承认，1986年设置的房产税在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。（二）现行房产税征税范围状况经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。其主要表现有三点：一是20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90%，这些购房者大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是财富形态的转换。因此，免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。更何况转轨时期高收入阶层成员的财富积累一定程度上是非规范运作的结果。如果这些财富以资金形态存在，政府很难直接调节，以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。二是转轨时期伴随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。因此，房产税收入增长失去了一大块稳定税源。三是我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革，原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，改革之后的公房已不是房产税税制制定时的公房。特别是现在已明令允许公房上市，一些公房业主甚至已把公房当做商品来出售或租赁。显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。1.1.2房产税改革研究的目的（1）房产税的主要目的是筹集地方财政收入实施房产税改革，是完善我国财政税收体制的一项重大工程。从中央及财税部门的改革动机看，改革具有完善财政体制、加强财产税法制的目的，同时，制度改革还被赋予调节贫富差距的功能。理论研究认为改革房产税为主的财产税法制，将有利于完善可持续的地方财政收入体制。（2）房产税被政府作为抑制房价、防止房地产过度炒作的政策工具首先，房产税作为宏观调控政策的手段。房产税对购买行为产生一定的影响。我国房地产市场发展到今天的状况，既有地方政府为筹集财政收入而力推的因素，可以遏制消费者的盲目消费。因此房产税改革从根本上遏制房价快速上涨的局面。其次，调节贫富差距。房产税负担对高收入者提高比例，房子越多负担的税费也越高，从而改变社会贫富差距两极化现象。1.1.3房产税改革的意义（1）理论意义首先，改革房产税制有助于构建合理的地方税体系，进而给地方政府提供稳定的财政收入来源，青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考青海大学成人教育学院5为地方政府调节地方经济提供有力的税收政策工具，从而规范中央和地方财政的关系，实现真正意义上的“分税制”财政体系。只有这样才能使地方政府逐渐摆脱对土地出让金这类预算外收入的依赖，实现地方公共财政的可持续发展。其次，改革房产税制有助于填补我国财产税制的空白，使我国政府能够真正地履行收入分配职能。通过扩大现有房产税的征收范围，对财产保有环节征税，从而有力地调节个人收入分配差距。（2）现实意义鉴于房产税制改革将在我国下一步税制改革中处于重要地位，其成功与否将影响到我国新一轮的财税体制改革，以及在国民经济中已处于支柱地位的房地产业的健康发展。1、有利于稳定房地产市场预期与交易环节一次征收不同的是，房产税是只有持有，就需每年征收。这就要求购房投资者必须考虑今后的持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，也有助于形成理性的需求。中国投资者偏向于投资房地产还有许多其他原因，尤其是他们目前从银行含蓄获得的实际回报率为负值。通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性，适当地降低其投资属性。但要降低房地产投机的吸引力，不仅仅依靠房产税，也不能起到明显的作用，还需要和其他政策配合。2、有利于弥补地方财政的不足中央政府对房地产的严厉调控再次证明土地财政是不可持续的财政收支方式，开征房产税可以帮助地方政府脱离土地财政模式。对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。据统计，2010年我国住房存量为152亿平方米，按照当年房价计算的价值约为60.2亿元。假定30%适用于房产税，税率为1%，则可增加财政收入约1806亿元，这对于地方来说是一笔可观的收入。试点城市把这笔收入将用于保障性住房建设等方面，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。3、有利于促进社会公平和资源合理利用我国收入分配的差距越来越大，房地产市场也体现得尤为明显，而房价上涨又进一步拉大了贫富差距。征收房产税一方面可以调节财富分配，实现社会公平；另一方面土地和房产也是重要的社会资源，征收可以促使高收入者减少对住房的需求，实现社会资源的节约。开征房产税可以增加房子的使用属性，更合理地分配社会资源，让那些真正需要住房的人有房可以住。特别是在中国这样一个地少人多的国家，应该可以通过开征房产税基本消除房子的投资属性，让房子成为一个完全的使用品，从而达到促进社会公平和资源合理利用。1.2房产税收的理论基础及研究现状1.2.1房产税收的理论基础财产税中的财产概念一般包括土地、住宅之类的房地产以及银行存款、有价证券等类的动产。而与房产相关的税收制度属于财产税类，因而在公共经济学文献中，关于房产税收制度的相关理论研究也就包含了财产税的理论基础研究中。（1）受益原则论青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考青海大学成人教育学院6税收原则论是税收理论的重要组成部分，受益原则是重要的税收原则之一。西方学者对房地产税独有情钟的原因之一是房地产税能够很好地体现受益原则。因房地产所在区域，由地方政府提供的公