关于房地产论文有关房地产论文有关房地产的论文基于线性规划模型的房地产企业准入研究

关于房地产论文有关房地产论文有关房地产的论文：基于线性规划模型的房地产企业准入研究[摘要]近年来，我国房地产投资持续高涨、房价上涨的现象引起了各界的普遍重视，房地产业成为政府宏观调控的重点，而房地产开发企业的准入管理也必然成为政府宏观调控的重点内容之一。目前，对房地产企业准入管理采取“一刀切”的办法，没有充分考虑地区间经济发展水平、土地费用、建设成本等方面的差异性，造成房地产企业准入管理混乱。本文以我国房地产开发企业准入的现状和存在的问题为基础，从房地产投资的角度出发，建立了房地产企业准入管理模型。依据这一模型，不仅可以根据不同城市的具体情况，制定适合本地区房地产企业发展的准入制度，而且可以根据模型的参数，适时地调整房地产企业的准入政策，以便对房地产企业的准入实现动态管理。[关键词]线性规划模型;房地产企业准入;动态管理近年来，房地产行业的暴利吸引了大量企业进入房地产行业，给房地产行业注入了新的生机和活力。但同时由于房地产行业的准入门槛低，准入制度较混乱，造成了房地产企业“小、散、差”的特点，影响了房地产业的健康发展。本文正是在此基础上建立房地产企业准入管理模型，针对不同地区房地产企业发展的具体情况，构建动态的准入管理。一、房地产企业准入存在的问题1．房地产市场的发展受到国家或城市的整体经济景气、人口变动、政策变化、建设成本等因素的影响，并且不同地区土地价格，不同国家、不同时期、不同市场环境都会使房地产市场具有不同的特征。因此，不同城市的房地产准入管理也应有所不同，应根据各地区的具体情况建立动态的房地产准入管理。2．建设部在房地产开发企业资质管理规定(77号令)中规定一级资质企业只需要注册资本5000万元，四级资质企业只需要注册资本100万元。而现在稍微上规模的房地产开发项目的投资就得以千万元计算，规定的注册资本根本无法确保项目的顺利完成。并且，各地区对注册资金的要求也不尽相同。另外，国家对房地产项目开发要求自有资金达到30%，一方面，对房地产开发项目自有资金比例的调整，虽然直接影响了房地产企业自有资金的杠杆效应，适时调整了房地产的准入门槛，刺激或缩减了房地产开发的投资，但是可以让开发商承担一定的市场风险，维护放贷银行的资金安全，从而维护金融体系的健康发展。另一方面，有些开发商通过关联企业间相互拆借等手段来满足自有资金的要求，这些方法尽管满足了银行贷款的外在要求，但是增加了银行贷款的风险。3．政府难以获得房地产开发经营者的全部真实情况，产生双方信息不对称。面对高额利润的诱惑，企业不惜采用欺骗手段进入市场，导致市场低水平竞争，信誉缺失。这使政府市场准入管制目的不能实现，增加了准入管制社会成本。并且，它所带来的负面效应更是涉及社会的方方面面，不仅侵害了消费者的合法权益，而且妨碍了房地产业的稳定发展与社会的整体和谐。二、建立线性规划模型解决房地产企业准入问题建立模型的目的:从项目投资的角度建立房地产企业准入模型，不仅可以根据不同地区房地产企业发展的具体情况，求出各个地区房地产企业的注册资金;而且可以随着不同时期模型参数的变化，得出不同时期房地产企业的注册资金，建立房地产企业的动态准入管理。1．总投资假设某地区某房地产企业建筑面积为S万m2、容积率V、平均房价P元/平方米、土地价格P地元/平方米、交易税费q、契税m。单位面积的前期费用为a、报建费用b、建安费用c、不可预见费用d、管理费用e、监理费用f(单位均为元)、销售费率为g、该项目总投资的Z比例为银行贷款、项目周期为n年。得出:用地面积:m2土地费用E土=∑E土t=(1+m)(1+q)前期费用E前=∑E前t=aS报建费用E报=∑E报t=bS建安费用E建=∑E建t=cS不可预见费用E不=∑E不t=dS管理费用E管=∑E管t=eS监理费用E监=∑E监t=fS建设期利息I=∑It建设投资J=∑Jt=∑(E土t+E前t+E建t+E报t+E管t+E不t+Et)=(1+m)(1+q)+aS+bS+cS+dS+eS+fS=(1+m)(1+q)+(a+b+c+d+e+f)S销售费用E销=∑E销t=∑gX销t=gSP总投资A=J+I+E销=∑Jt+∑It+∑E销t2．资金筹措(1)自有资金M=∑Mt(2)银行贷款C=∑Ct=ZA=Z(∑Jt+∑It+∑E销t)(3)借款利息假设Ot为第t年的利润，第n年的销售面积为St，营业税占营业收入的α比率，城乡建设维护税占营业收入的β比率，教育费附加占营业收入的δ比率，印花税占营业收入的γ比率，土地增值税占营业收入的μ比率。得出:第t年的营业收入为P∑St第t年的营业税金及附加为(α+β+γ+δ+μ)P∑St第t年的利润Ot=P∑St－(α+β+γ+δ+μ)P∑St－∑Jt－∑Et当CN≠0时，HN=HN－1+CN－1+IN－1－ON－1当CN=0时，HN+1=HN－ON－INIt=(Ht+Ct/2)×iI=∑It=∑i(Ht+1/2Ct)式中:I为借款利息;Ht－1为期初借款本息累计;Ct为第t年的银行贷款;i为借款利率。(4)销售收入再投入①内部认购吸筹:假设此房地产企业把u比率的房地产以内部认购等方式打折出售，付款比率n，得出收拢资金为unSP。②预售假设N时期的销售收入占总销售收入ω比率以上。三、完善房地产企业准入管理的建议1．政府制定房地产企业准入管理政策时应注意的问题(1)准入政策因地制宜，有保有压我国现在房地产开发企业的准入政策具有全国上下“一刀切”的特点，但利用房地产政策参与行业准入调控时却要因地制宜，因为房地产市场具有很强的区域性，各地区的房地产市场发展会有很大差异。所以，对于不同的区域，房地产开发企业准入管理的具体政策应不尽相同，力度也有所区别。(2)准入政策之间的协调性国家的房地产企业准入政策一般是多项政策的组合，但多项准入政策的实施有可能出现复合效应。因此，不同部门、不同层次政策之间应保持协调。(3)准入政策的稳定性和持续性由于准入政策本身不稳定，在房地产开发企业准入中便出现过多依赖程序法律规定，造成了准入管理重程序轻实体标准的现象，而且使准入政策的可信度不高，准入管理的预期效果可能会大打折扣。2．对房地产企业准入管理进行完善的建议(1)建立全过程动态准入管理制度房地产业不仅在不同地区经济发展水平、房地产市场状况、土地费用、建安成本等存在差异，而且房地产市场的发展又受到国家或城市的整体经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响。因此，国家要因地制宜，根据不同地区房地产业的发展状况，制定动态的房地产开发企业准入管理。首先资质准入管理应当实行日常的动态管理，加强对房地产开发企业的现场监督与行政处罚。房地产开发企业应当定期报送企业报表、项目手册、信用记录等文件，主管部门既可以随时检查企业现状、资质条件的符合程度、企业的业绩以及信用情况等情况，也可以对房地产开发企业进行不定期抽查或临时检查。房地产开发企业主管部门可以以上述动态准入管理的结果为依据，处理房地产开发企业的资质核准、升级工作，对于不符合原定资质条件或者在经营、信誉、质量等方面存在重大问题的企业，视情节轻重予以暂扣资质证书、降级或吊销资质证书处理。(2)建立健全房地产开发企业的信用评价体系目前，我国房地产企业准入多从注册资金、资质等方面进行管理，对房地产信用评级方面重视不够。虽然我国的房地产企业信用评级工作有专门的信用评级机构，也有银行系统的信用评级部门，但是房地产投诉案件仍一直居高不下，房地产开发企业的信用缺失问题仍十分严重，这说明我国房地产信用评价机制存在很多缺陷。首先，房地产信用评级机构的工作进行得并不普遍、深入和系统，各部门之间缺乏相互联系和信息互通。其次，在信用评级领域没有统一规范，评级标准缺乏权威的资信评估机构，从而使得房地产开发企业信用评级的结果缺乏客观性、公正性和准确性，造成信用评级结果在社会上认可度不高。在建立健全房地产开发企业信用评价体系方面，第一，要建立信用档案，记录各房地产开发企业的不良和违法行为，制定信用奖惩制度和激励制度，定期对企业的诚信表现作出评估，并且及时向公众公布房地产开发企业的信用评估结果。第二，对投诉案件多的房地产企业应采取相应的惩罚措施，对年检不过关的企业，应采取相应合理措施，治理和清理房地产市场中信用不合格的企业。第三，地方政府应采取措施进行房地产企业的信用建设，金融部门也应加强信贷监督管理，实施定时通报房地产开发企业欠债欠息制度，对逃废债务的房地产开发企业实行联合制裁，使不讲信用的企业受到威慑，以规范我国房地产市场，引导我国房地产业健康发展。(3)完善房地产开发企业准入的监督体系建立房地产开发企业准入管制的联办机制，优化准入流程和运作机制，建立网上企业准入的协助平台，可以通过网上下载相关资料和查看公布结果等，促进办公网络化，以提高政府准入管理的效率。另外，房地产开发企业的监管部门应设立并公布投诉电话或信箱，指派专人收集整理反馈意见，负责处理投诉问题，并建立投诉电话、信件和邮件的备案，尤其对集体投诉和消费者多次投诉的房地产开发企业，应采取相应惩罚措施，并将投诉的处理结果及时反馈给投诉人。参考文献:[1]娄文龙，张燕．房地产市场:加强规制还是放松规制[J]．城市管理，2008，(4)．[2]吕妍，韩京位．论地方政府对房地产业的规制[J]．产业经济，2009，(8)．[3]李超．非公经济市场准入的投资环境研究:理论模型与经验证据[J]．求索，2007，(1)．[4]贾俊平．统计学[M]．北京:中国人民大学出版社，2005．[5]刘晓君．工程经济学[M]．北京:中国建筑工业出版社，2009．[6]段涛．房地产开发市场准入法律问题研究[D]．成都:西南政法大学硕士学位论文，2004．[7]姬春艳．当前房地产业面临的问题及对策研究[J]．现代商贸工业，2008，(5)．[8]温振平，李淑芳．警惕地产企业自有资金不足风险[J]．经济研究参考，2004，(63)．[9]尹协煜．当前我国房地产开发企业存在的问题及对策[J]．房地产市场，2007，(7)．[10]万明清．如何分析和确认房地产开发企业自有资金[J]．西部论丛，2003，(11)．[11]刘丹，侯茜．中国市场准入制度的现状及完善[J]．商业研究，2005，(12)．