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广州房地产市场2018年回顾与2019年展望第一太平戴维斯研究部2018年12月26日住宅市场12018年7月市场监管政策房地产市场调控力度升级，重点打击房地产市场违法违规行为•中国住建部印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》；•重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制。住宅市场——全市限购政策维持稳定，调控仍以规范市场秩序为主来源：广州市政府，第一太平戴维斯研究部2018年7月公积金政策对提取住房公积金条件进行限制，同时在审批方面加强管控•广东省住房和城乡建设厅、广东省财政厅、广东省公安厅、中国人民银行广州分行转发住房城乡建设部等四部门发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》；•严格防止提取公积金用于炒房投机，加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。2018年10月市场监管政策对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备•广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》；•放开办理预售证，不限制；让房价回归市场，网签价需反映真实售价；各项目重新申报备案，项目现场售价上限不可超备案价10%，现场售价无下限要求，同时半年内不可调整备案价。住宅市场供应与需求——商品住宅供应量及成交量4来源：CRIC，第一太平戴维斯研究部•本年度广州住宅市场供应量与成交量于前三季度逐渐增长。第四季度市场遇冷，供应量与成交量均有所下降。•7月起，大部分购房者市场购买情绪低落，并采取观望态度，以待2019年市场变化。注：所有有效数据采集截至2018年11月底住宅市场需求——成交均价及同比增长率5来源：CRIC，第一太平戴维斯研究部•自2017年“3.30”住宅限购政策之后，部分购房需求于2018年二、三季度重新释放到市场上。因此，二季度与三季度，全市平均成交价格有所上涨。•7月来，市场去化放缓，开发商面临严峻资金压力，部分楼盘推出促销活动，价格上升乏力。注：所有有效数据采集截至2018年11月底2019年住宅市场展望6相关政策：为缓解经济下行的压力与住宅市场的疲软，2019年广州限购政策进一步升级的可能性甚微，或将继续维持稳定。市场供应：鉴于政府调控环境趋严，为缓解资金压力及规避政策收紧可能带来的风险，现金回笼将成为2019年主旋律，开发商预计将加快推盘速度，新增供应量将有所增长。市场需求：受充沛的资金流动性及持续增长的投资及住房需求支撑，2019年广州住宅销售市场成交量上升的可能性较高。价格：预计2019年，住宅市场价格将维持稳定。来源：第一太平戴维斯研究部优质零售物业市场2社会消费品零售总额持续增长，但增速持续放缓8来源：广州市统计局，第一太平戴维斯研究部•截至2018年10月，广州市社会消费品零售总额达约7580亿元，同比上升7.5%。•人口总数及居民收入的持续增长助力广州零售物业市场的发展。社会消费品零售总额及同比增长率广州零售商圈分布9琶洲(海珠区)中端上下九(荔湾区)中低端珠江新城(天河区)中高端机场路(白云区)中低端江南西(海珠区)中端北京路(越秀区)中端万博（番禺区）中端环市东(越秀区)高端天河路(天河区)中高端来源：第一太平戴维斯研究部2018年新增优质零售物业一览10来源：第一太平戴维斯研究部珠江新城K11开业时间2018年第1季度空置率1.6%1212白云金沙洲永旺梦乐城开业时间2018年第4季度空置率2.2%白云安华汇开业时间2018年第1季度空置率7.3%白云百信广场（西区）开业时间2018年第4季度空置率8.1%451524白云云门新世界开业时间2018年第4季度空置率20%33零售物业市场供应——存量分析11来源：第一太平戴维斯研究部2018年，全市优质零售物业存量扩张至598.8万平方米，同比增长11.7%。零售物业市场供应与需求——新增供应、净吸纳量及空置率分析12来源：第一太平戴维斯研究部零售物业市场需求——空置率分析13来源：第一太平戴维斯研究部主要商圈优质购物中心空置率，2017VS.2018空置率同比增长（百分点）天河路4.8%0.1越秀1.7%-0.9珠江新城15.5%2.1荔湾0.9%-3.0海珠16.5%-12.2白云3.5%2.2番禺1.7%-0.4全市6.1%-1.3备注：空置率包含已进驻的围挡商铺；以GFA计算2018年主要租赁成交甄选14来源：第一太平戴维斯研究部租户项目位置业态面积拉夏贝尔西城都荟广场荔湾时尚1063麦当劳维多利广场天河路餐饮1272KOI五月花广场越秀餐饮72OGGIK11珠江新城餐饮306GoeliaK11珠江新城餐饮175金宝贝云门天地白云亲子设施591NOME云门天地白云家居及生活方式882凤园椰珍云门天地白云餐饮315VeroModa云门天地白云时尚179零售物业首层租金——各子市场分析15来源：第一太平戴维斯研究部广州优质购物中心平均租金，2018首层租金（元/平方米/月）同比增长天河路1568.19.3%越秀917.7-9.5%珠江新城516.56.1%荔湾500.08.9%海珠456.612.0%白云305.58.7%番禺251.14.6%全市740.86.1%市场展望——新增供应预测16来源：第一太平戴维斯研究部预计至2023年，广州将有约167万平方米新增供应入市。新增供应主要集中在非核心商圈。2019年预计有约37万平方米新增供应入市。随着新增供应入市，预计全市空置率将有所上升，租金增长将有所放缓。2019年市场展望——新增供应及空置率预测17来源：第一太平戴维斯研究部•随着大湾区建设的逐步深入，广州零售物业市场将愈加畅旺，供不应求趋势初显。•预计海内外投资机构对广州零售物业市场投资情绪和兴趣持续增长，询问量不断上升，零售物业投资市场将更加活跃。•鉴于若干新增供应的落成，预计2019年广州零售物理市场空置率将轻微上升。2019年市场展望——租金预测18来源：第一太平戴维斯研究部•尽管有新增供应入市，但广州零售物业市场需求旺盛。预测在2019年，全市平均租金将持续增长。•预测未来五年，随着新增供应的持续入市，市场供需趋于平衡。全市租金稳中有升，而租金增长速度相对平稳。甲级写字楼市场3本地经济总量持续扩大，但同比增幅有所放缓20来源：广州市统计局，第一太平戴维斯研究部•截至2018年第三季度，广州地区生产总值同比增长6.6%，至16,708亿元。•广州地区第三产业总产值同比增长6.3%，至11,697亿元，占地区生产总值的70.0%。上半年新登记内资与外资企业数量同比增长均超两成21•截至2018年6月底，广州地区内、外资企业总数同比增长18.2%，至109万家。•其中内资企业同比增长25.9%；外资企业同比增长20.9%•新一代信息技术、人工智能、生物医药产业（IAB产业）势头迅猛，其中新一代信息技术业同比增长95.5%，人工智能业同比增长72.6%。来源：广州市工商局，第一太平戴维斯研究部天河北上世纪90年代后期珠江新城2005年后珠江新城存量261.3万国际金融城琶洲存量83.0万天河北存量108.8万越秀存量60.1万核心商务区新兴商务区广州写字楼子市场分布图22来源：第一太平戴维斯研究部2018年新增供应一览保利天幕广场琶洲入驻时间2018年第四季度写字楼面积120,000平方米空置率20%1保利中悦广场琶洲入驻时间2018年第三季度写字楼面积87,000平方米空置率30%212来源：第一太平戴维斯研究部写字楼市场供应——存量分析24来源：第一太平戴维斯研究部•2018年，广州甲级写字楼总存量扩张至519.7万平方米。•琶洲存量持续扩大，而珠江新城、天河北等成熟市场存量则维持稳定。写字楼市场供应与需求——新增供应、净吸纳量及空置率25来源：第一太平戴维斯研究部•广州甲级写字楼租赁需求旺盛，尤其在2018年新增供应十分有限的情况下，存量去化能力强劲。*供应面积包含自用写字楼市场需求——子市场净吸纳量分析26来源：第一太平戴维斯研究部•琶洲区域的甲级写字楼需求巨大，2018年全年净吸纳量达22.5万平方米，占全市净吸纳量的54.6%。广州甲级写字楼净吸纳量分布，2017VS20182018年度主要租赁成交甄选27租户项目位置行业类型租赁面积（平方米）平安保险环球贸易中心琶洲金融保险6,000益普索集团高德置地C座珠江新城专业服务1,880万科凯华国际中心珠江新城房地产3,700合富邦华环球珠江新城房地产4,000华发律师事务所周大福金融中心珠江新城专业服务3,900黑马游戏保利中悦琶洲信息技术2,600Gilead制药周大福金融中心珠江新城生物医药1,000天安人寿星辉中心珠江新城金融保险10-14层中山证券建滔广场珠江新城金融保险1,503来源：第一太平戴维斯研究部写字楼市场需求——空置率分析28来源：第一太平戴维斯研究部区域市场空置率及同比变化，2017VS2018*以建筑面积计算空置率同比增长(百分点）天河北1.8%-3.1珠江新城4.2%-4.5越秀1.7%-5.0琶洲9.1%-5.9全市4.3%-4.3写字楼市场租金——各子市场租金对比29来源：第一太平戴维斯研究部租金（元/平方米/月）同比增长天河北176.07.1%珠江新城223.614.3%越秀132.86.6%琶洲147.516.4%全市190.911.2%*以建筑面积计算各主要子市场平均租金写字楼市场散售价格——各子市场售价对比30来源：第一太平戴维斯研究部售价（元/平方米）同比增长天河北32,6374.3%珠江新城46,1970.3%越秀27,0953.8%琶洲32,1007.0%全市37,1771.5%*以二手散售写字楼价格计算各主要子市场售价市场展望——未来新增供应预测31预计广州甲级写字楼新增供应量将在2019年有所回升，2020及2021年将迎来供应高峰。琶洲在未来五年内将是广州甲级写字楼项目的主要供应区域。来源：第一太平戴维斯研究部其它区域包括：万博、鱼珠及国际金融城2019年市场展望——未来新增供应及空置率预测32来源：第一太平戴维斯研究部•预计未来五年内，广州甲级写字楼的市场需求依然旺盛，供需较为平衡。•随着未来广州甲级写字楼市场新增供应增加，预计全市整体空置率将有所回升。2019年市场展望——租金预测33来源：第一太平戴维斯研究部•预计未来广州甲级写字楼租金趋势仍将向上，但增幅将有所放缓。土地与投资市场4土地交易市场35来源：CRIC；第一太平戴维斯研究部截至2018年11月，土地成交总用地面积近887万平方米，同比下降二成。成交总价为约1071亿，同比下跌一成。广州土地交易市场表现，Q1/2010-Q4/201836来源：CRIC；第一太平戴维斯研究部区域土地市场表现2018年广州土地成交区域分布截至2018年11月底，全市全年共159宗土地成交，总用地面积达887万平方米，其中工业用地71宗，纯住宅用地40宗，商办用地25宗，商住用地13宗，综合用地2宗，剩余8宗为其它用地性质；本年度的25宗商办用地主要来自黄埔、南沙和天河区；住宅用地则主要来自增城（12宗）和黄埔（8宗）。新增成交土地属性占比注：按用地面积计算2018年大宗成交案例37来源：第一太平戴维斯研究部时间项目子市场地址成交面积成交总额（人民币）成交单价（人民币每平方米）受让方出让方交易类型第四季度越秀新都会越秀越秀区中山六路232-258号约4.5万平方米11.78亿元约2.6万元某境外投资机构越秀房产基金股权交易第四季度中央海航酒店广场项目白云白云区机场路33号/约10亿元/万科海航基础产业集团股权交易第四季度石兴大道南写字楼项目番禺石兴大道南东北角与双涌路交界约9千平方米约2.3亿元2.5万元佳宁娜集团万科资产交易问答第一太平戴维斯研究部