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2019/8/131申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。审批：审核：编制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2019/8/132目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略2019/8/133第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2019/8/134A峨眉院子定位峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。2019/8/135B峨眉院子作用品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。2019/8/136第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略目录2019/8/137第二部分业态布局A市场分析B商业定位C业态组合D规划布局2019/8/138A市场分析项目SWOT分析峨眉山旅游消费数据峨眉山旅游消费地2019/8/139项目SWOT分析1.资源：依山水，佳通便利，面朝景区.2.产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合丰富，水准高。3.政府：大力支持，政企强强联合。4.企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。1.资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城市距离较远，短期内较难吸引长期客户。2.项目开发周期长，压力大。3.高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先入为主的影响,尚需时间改变消费观念。4.后期配套产品未形成集群效应。1.峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客群2.暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势和可能。3.峨眉当时有高端商业消费的诉求.1.对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很罕见的,经验不足。2.相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁3.铝厂的影响。2019/8/13102009年，峨眉山景区，按照门票数量计算，共接待中外游客280万人次。散客和团队客人比例为：8：2外宾和国内客人比例为：1：9外宾中东南亚游客占总量的80%，以台湾、新加坡、香港和日本为主以色列客源呈上升趋势：2009年达3万人次国内游客以：北京，上海、江浙及广东地区游客为主：比例超过50%未进山门客源总数在80万人次：自驾游与会议人群比例为3：7自驾游人群主要来自：成都、重庆和周边地区；会议人群主要来自省内占65%的比例自驾游人群主是以周末为高峰，消费以温泉和吃为主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。数据来源：峨眉山旅游局统计旅游消费数据2019/8/1311市中心：名山中路、商业街、绥山中路，营业时间：9：00——21：00峨眉山市共有饭店196家市区：9家星级饭店4星一家；3星四家；2星级四家，景区17家：5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家旅游目的地类象城、易镇、大佛禅院、温泉欢乐谷酒店类餐饮类大型餐饮点三个：美食村、美食街、好吃街以峨眉当地特色美食为主：野菜、雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺旅游演艺三台，淡季为一台；以川剧、峨眉武术为主交通旅游专项客运中心一个吃住行娱乐购旅游消费地小结：峨眉山市还没有一个旅游商业综合体，市场需求所在。2019/8/1312B商业定位峨眉院子一期市场定位峨眉院子一期消费定位2019/8/1313市场定位市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种：功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游地产综合体；业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、社区配套等；形象定位：峨眉山高档特色商业示范；2019/8/1314消费定位消费特点：峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，市调数据自艾肯公司资料2019/8/1315Ｃ业态组合高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态2019/8/1316Ｃ业态组合－业态市调据市调餐饮、住宿在消费比例当中占据44%，峨眉山旅游对餐饮和住宿的需求还在增加，所以，餐饮与住宿在本案业态比例中应该会超过44%2019/8/1317类型作用特点租金承受能力所占比例租售策略旗舰店提升形象各业态中的旗舰品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠先租后售提升利润价值空间主力店人流贡献具有一定知名度，行业中有一定影响力具有一定带动作用，租金贡献主力之一先租后售次主力店租金贡献能吸引游客前来，完善业态配比结构完善档次配套的类型，租金贡献主力之一连租带售群羊店功能配套以服务配套类为主，以完善一站式的商业需求丰富业态，贡献租金的主力之一连租带售其它填空补漏以消化富裕面积为考虑一般很低连租带售Ｃ业态组合—按角色来划分业态2019/8/1318D业态分区及规划建议人流动线的规划业态分区业态规划建议各业态的物业条件2019/8/1319借用830资料已经确定的动线规划人流动线规划2019/8/1320业态分区注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。2019/8/1321根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：业态规划建议－单体要求业态经营面积（平米）经营楼层位置餐饮50-2000一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作为项目形象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面安静的地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前的中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内2019/8/1322业态规划建议－建议引进商家名录业态商家茶道峨眉茶道金刚石老师住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店社区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等2019/8/1323各业态的物业条件高档餐饮风情客栈中式快餐西式快餐便利店服务配套生活娱乐类2019/8/1324技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-2,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档餐饮物业条件2019/8/1325风情客栈物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）2000-3000单层面积（㎡）1000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）2.8-3.2进深10-20楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水市政给排水供配电市政配电中央空调提供与否需与发展商沟通电梯1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位货区（㎡）20停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供2019/8/1326技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1－2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件2019/8/1327技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1－2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业条件2019/8/1328技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件2019/8/1329技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件2019/8/1330娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2－3结构层高要求（m）≥4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件2019/8/1331第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略目录2019/8/1332第三部分租售定位A租售定位B租售价格策略2019/8/1333A租售定位租售定位原则：以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据；以公司的开发意图为准：产品以最终销售，利润最大化的经营目的。*项目租售策略建议如下：2019/8/1334A租售定位—赢利模式策略商业的赢利模式纯销售模式租售结合的模式纯租赁模式售后返租策略先租后售策略分割式销售策略分层与分散结合策略分散出租策略分层(片)出租策略整体出租策略拍卖销售策略考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式具体操作：1、首先对项目进行整体包装2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年返租方式进行销售。3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）2019/8/1335A租售定位－连租带售策略优点：A：最大限度的保证项目的整体经营形像和档次B：最大限度的提高项目最终整体销售利润C：可在经营前期回笼部分资金缺点：A：项目前期需要投入一定的包装与推广、宣传费用B：存在一定的经营风险，销售受市场周期制约2019/8/1336B租售价格策略－市场比较法名称经营业态档次商业形态主力面积（㎡）经营模式租金经营情况佛光西路餐饮、副食、杂货中低端临街商铺50-70租赁为主，自营为辅30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周边餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品中低端临街商铺30-50自营为主—由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营名称经营业态档次商业形态面积（㎡）经营模式租金经营情况峨眉象城酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所中端集中式商业街30-150租赁70-130元/㎡.月目前尚