物业资产管理与盈利模式

中国海油大厦管理中心总经理中国物业管理行业协会常务理事英国皇家特许测量师学会中国区新闻发言人欧美同学会青年委员副会长剑桥大学中国校友会秘书长欧美同学会理事留英分会秘书长侯国强主讲人：清华大学学生领导力协会顾问11物业行业的现状和发展趋势2物业行业的困境和实施资产管理的意义3物业资产管理的真实涵义4国外物业资产管理模式及案例5物业资产管理结构性分析及盈利模式创新思维6物业资产管理中的创新思维7物业资产管理项目的经营与运行目录contents2物业行业的现状和发展趋势第一章3据统计，2008年物业服务企业在管房屋建设面积达125.5亿平米，比2004年增长335%，年均增速为44.4%。物业服务领域：住宅，办公，工业，医院，学校等多种业态1、物业管理现状分析2004年2008年年增长率2008年较2004年增长率37.5亿平米125.5亿平方米44.4%335%4-------------来自全国第二次经济普查结果20092、物业服务企业数量情况10%72%11%7%区域物业服务企业占比东北东部西部中部2008年末，我国物业服务企业58，406个，较2004年增加84%。从区域发展看，东部31231家，西部11110家，中部9761家，东北6304家。2010年底，估计达到6万个。84.35129.4499.1191.9358.75050100150全国中部东北西部东部5-------------来自全国第二次经济普查结果20093、物业管理从业人员情况9%61%18%12%东北东部西部中部区域物业管理从业人员分布情况区域物业服务企业从业人员增长情况2008年末，物业服务企业从业人员250.1万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%。（2010年底，约为350万人）如果包括清洁，绿化，秩序维护等专业外包人员，约为500-600万人。7497.6792.4461.8360.91050100全国西部中部东部东北物业从业人员比例情况6区域物业管理从业人员分布情况区域物业管理人均产值2008年末，全国物业管理主营收入2076.7亿元，比2004年增长204.5%。高于旅游产业和体育文化产业。8.39.869.695.324.590246810全国东北东部西部中部10%72%11%7%东北东部西部中部4、物业管理主营业务收入情况物业主营业务收入情况7人均年产值图表物业行业的趋势1、行业发展迅速，成为社会稳定和谐的重要力量2、大型的跨地域公司将不断发展，其中民营企业将越来越发挥重要作用3、业主和社会的认可度将不断增强4、行业的专业化水平将不断提高5、企业竞争不断加剧，资产管理将决定企业成败8物业行业的困境和实施资产管理的意义第二章9快速发展：近6万家企业，600万人员人均盈利能力为2000元。竞争加剧：企业抗风险能力降低运营成本及人工成本不断增加：对流行的包干制收费模式造成巨大冲击收费标准低：难于提高和调整业主的要求和需求发生变化业主的维权意识不断增强1、物业管理的困境和瓶颈员工流动性更强保洁、保安、工程、维保服务管理专业化市场化的物业企业面临着生存危机1060070080090010001100120013001400北京辽宁上海江苏浙江山东广东深圳重庆陕西宁夏20102011外部环境内部环境中国部分省市法定最低工资标准2、物业管理的局限性传统的物业管理：四项基本内容保洁服务绿化服务设备管理安保服务113、物业管理企业规模和效益：由于物业管理的局限性，影响企业发展，没有规模效益。国内：收入几个亿国外：收入几十亿美元4、资本运作没有平台，融资能力欠缺125、国外物业管理公司的冲击行业名称公司LOGO简要介绍仲量联行仲量联行是专注于房地产领域的专业服务企业。在亚太地区开展业务超过50年。公司在亚太13个国家拥有77个分公司，员工总数超过20,800人。世邦魏理士世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财务500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司。戴德梁行戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。第一太平戴维斯高力国际Savills于1855年成立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引领业界之先，目前已在全国各地设立了200家办事处。高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户提供最全面的专业物业服务。13第三章物业资产管理的真实涵义14Buyownsale定义一：资产管理包含一个投资的要素，跟物业的投资有直接的关系。从投资的角度来理解，物业资产管理：-----确定投资战略，重新定位资产，调整租赁期限对应业主市场，实施租户挽留战略。三个阶段：买入持有出售资产管理：就是基金公司在买入资产后在出售以前管理的工作15定义二：资产管理是以物业管理为操作平台，由物业服务企业开展实施，并利用物业管理的系统网络、专业服务模式以及在获得客户方得需求及委任后对其物业、客户、信息等资源进行整合管理与统筹并最终获得经济效益的系列活动。16定义三：物业管理企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值；物业资产管理是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续的保值增值17定义三：物业管理企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值；物业资产管理是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续的保值增值18•定义四：物业资产管理是指接受资产所有人得委托，依照其委托授权，对受委托物业资产进行运作管理，以实现资产保值增值。19定义五：你如何定义资产管理的涵义？202、国内物业资产管理的现状与发展趋势(1)物业资产管理渐成共识(2)多元化经营和“以客户需求为导向”的服务探索和盈利模式在不同企业呈现出生命力(3)国内物业资产管理尚处于探索阶段(4)缺乏国际化视野、人才储备不足(5)趋势：学习借鉴能力不断增强复制、创新能力不断增强逐渐发展、呈现迹象物业管理资产管理人才不断丰富社会环境2122第四章国外物业资产管理模式及案例SomeDifferencesbetweenChina&MatureMarkets【成熟与中国市场之间的区别】•Hold/SellAnalysis&Decisions（保留/卖出分析及决定）•FundDistributiongs&Investor（资金发行及投资者报告）【租金管理】FUNDWANAGEMENT•3to10yearCash-flowForecasting（三到十年的现金流入预测）•Consistency/BestPracticeacrossportfolio（一贯性/资产管理最佳方法）•EntityAccounting&FinancialConsolidation（公司财会计及报告）【资产管理】ASSETMANAGEMENT•TenantRetentionStrategies（租户挽留战略）•LeaseRenewalNegotiation（续约谈判）•LeaseAdministration&RentConsolidation（租约管理及租金收取）【租赁管理】TENANCYMANAGEMENT•AnnualBudgeting&VarianceReporting（每年开支预算及变化报告）•AccountsReceivable&Payable（应收付款项）•Repairs&Maintenance（修理及维护）【物业管理】PROPERTYMANAGEMENT23模式：物业购置及进入分析前期物业管理涵义：保洁、保安、绿植服务、设备设施银行、财务管理增值管理（项目及建筑物）物业处置推出包括租约管理，租约续订，维护保养，处理租户投诉并解答相关问题，租约终止及租约提前终止，安排人住和退租，押金收取及退还，维护业主权益。现金流和租金，应该编制预算，并由相应的执行，收取租金和其他的管理费用，缴纳保险，避免风险，然后就是帮助业主完税。如何将整栋楼或整层楼有一个整体的规划，进而提升租金水平和收入；对管理项目的建筑和设备设施的寿命进行预测；接受委托两年或者三年的物业做资本支出的预算，包括其他支出和税费等支出物业处置策略及代理安排，尽职调查协调、物业处置，买卖交易及交接管理，代缴税款，净利汇出，协助通过散售、整售形式处置资产，以及通过房地产信托基金、首次公开招募、发行商业流通票据等形式的退出机制。24管控流程：ControlFlowChartAssetManager财务管理业绩基准FinancialEvaluation&PertormanceBenchmarking全权物业管理PropertyManagementInsight市场研究ReviewMarketTrend持续租赁提高收入EnhancingRevenue252、国外成熟市场与国内市场差别市场差别租期国内市场：2—3年国外市场：5—10年租金国内市场：以天计算，不调费国外市场：以年计算，每年调费担保国内市场：3个月租金国外市场：银行担保26国外物业资产管理案例一：第一太平戴维斯的中国之“道”第一太平戴维斯（Savills）从1899年进入大陆市场以来从零开始已经创办了120家合资企业，合作方大多是拥有优质资源的地产商。第一太平经过不断进行前瞻性思考，预测趋势，最重要的是，思考这一趋势变化对客户和我们业务本身所带来的意义。前言:公司背景:第一太平戴维斯1855年在英国成立。公司进入大陆市场则是在1989年。27第一太平戴维斯的核心竞争力:第一太平戴维斯的核心竞争力为：品牌和人才。品牌：人才：第一太平戴维斯的物业资产管理核心竞争力:1、住宅业务比例要继续下降2、物业整体解决方案的服务商。3、合作的对象一定是开发商。4、第一太平戴维斯的投资部门，能够为开发商解决资金问题，可以保障租客的优质；在全球所有网络，能够为客户带来最高的价值。28五大行资产管理的方向•仲量联行：参与物业管理，租售代理，前期策划•高力国际：零售、招商•戴德梁行：高端物业代理，房产评估•世邦魏理仕：高端物业特征：五大行很少涉及普通住宅。29ClientAssetServicesCorporateServicesAdvisoryServicesAgencyServices以某国外公司为例AdvisoryServices•Corporate•Investment•Valuation•Research&AnalysisAgencyServices•TenantRepresentation•LandlordRepresentation•Investment•Office/Residential/Industrial/RetailCorporateServices•Lease&portfolioadministration•TransactionalManagement&ImplementationAssetServices•ProjectManagement•FacilitiesManagement•PropertyManagement•LeaseManagement国外物业资产管理案例二：30资产管理与服务模板（咨询服务）（代理服务）（企业服务）（物业资产管理）AssetServices资产管理服务内容AssetServicesGroupFacilitiesManagement设备管理Property物业管理ManagementProjectManagement项目管理LeaseManagement租赁管理31ScopeofServices服务范围Properties&FacilitiesManagement（物业设施设备管理）•Help/ServiceDesk,AccountingServices,Budgeting,Purchasing•LeaseAdministrationandPortfolioManagement•OperatingExpenseAudits32BuildingOperations&Maintenance（建筑运营与维护）•Tech