内江项目产品规划调研报告

内江项目产品规划调研报告本报告的目标有效控制风险，资金回笼快速化和利润最大化本报告主要解决有关项目的三个问题：1、项目的预计销售价格？2、项目的建筑类别及面积配比？3、产品设计及户型设计建议？一、产品定价采用与内江房地产类比楼盘的位置、配套、交通、楼盘规模、户型设计、销售情况六个因素定级评分，再通过各因素的权重计算出各楼盘的得分，然后定量计算出楼盘的销售均价；可比楼盘综合因素量化统计表：因素/权重加州蓝湾金山国际汉安国际尚华名城翰林世家本案位置/0.5888686配套/0.3688766交通/0.36888107规模/0.1688848户型/0.2888868景观/0.31066686总得分＝权重×评分12.8131311.712.811.1销售均价27002600265025002900？说明：预设本案的户型评分为8分；当地市场多、高层产品售价无区别；本案产品销售均价＝五个类比楼盘相应产品均价之和×本案总得分/五个类比楼盘总得分之和所以，可以计算出：多层、高层住宅均价＝2340元/㎡当地汽车车位的价格约为5－6万/个，汽车车库约为6－7万/个；由在售楼盘社区底铺一般在5000－6000元/平方米，结合地段可以大约推断出，项目底铺价格应该在5500元/平方米根据对当地市场的调研，可以得出以下结论：多个大盘集中在去年下半年至今年上半年开盘销售，土地也都为近两年大量供应，所以，供应量会快速放大；去年下半年开盘的楼盘，多数项目的销售价格未有上涨，从中也可反应出各项目的销售压力；二、产品形态规划（一）产品开发形态组合项目可能的开发形态包括多层、小高层和高层三种；以下是可能的产品组合：商铺的规划和面积与现有的规划建议相同，不做大的调整；第一种开发方案：全部建多层；第二种开发方案：全部建小高层；第三种开发方案：全部建高层；分析：按照原有的规划方案；第四种开发方案：建多层和小高层；第五种开发方案：建多层和高层；第六种开发方案：建多层、小高层和高层的混合体；（二）各形态组合的投资收益分析根据土地的属性及建筑规划设计的可行性确定各种可能的产品形态开发组合及最优产品比例；再测算各开发组合投资收益，平衡点和敏感性分析，进行定量的风险评估；根据销售周期、潜在风险、投资收益、资金压力综合评价作出定性风险评估；项目开发成本构成根据内江当地情况和政府公布的成本范围，测算出各项开发成本值：成本项目包含项目（一）土地成本土地使用权出让金、征地补偿费、土地契税（二）建安工程费土建及装修工程费、水电安装、电梯、消防（三）前期工程费可行性研究费、规划勘测设计费、三通一平费（四）基础设施配套费道路工程、排水管道工程、河涌改造工程、中小桥、绿化工程、供水工程、供电工程、电信工程、煤气工程（五）公建配套费变电站、垃圾集散点、路灯配电室、居民委员会（六）不可预见费公共关系等费用（七）开发期间税费城市建设配套费、营业税、供水管网补偿费、供电用电负荷费、工程质量与施工安全监督费、其他税费（八）开发费管理费用、销售推广费用、贷款利息（九）投资总额合计一至八项所有费用之和成本项目得房成本（元/㎡）多层小高层高层（一）土地成本容积率不确定，每平方土地成本暂时还不确定土地契税4％（二）建安工程费75011001400（三）前期工程费949494（四）基础设施配套费180180180（五）公建配套费808080（六）不可预见费808080（七）开发期间税费190190190（八）开发费一至七项和×3％+销售总收入×3%/总建筑面积（九）投资总额合计1374+一＋八1724+一＋八2024+一＋八说明：一般商铺的造价成本会比稍高于住宅，在此则按住宅成本计算；根据内江市场推算，汽车库和汽车位的成本和收益应该相差不大，因车位根据总建筑面积波动而波动，在投资收益测算中不考虑汽车库和汽车位的的投资收益；但在公建配套费用中已考虑到自行车停车位的投入；地块基本技术和规划指标占地面积：35313㎡配套面积＝公共配套、物业及经营用房、汽车库等总面积按占总建筑面积的7％计算土地出让金：5300万土地契税：212万土地成本＝土地出让金＋土地契税＝5512万商业面积：4890㎡（按原规划设计方案）1、第一方案投资分析：全部建多层；（1）当多层容积率为1.4时总建筑面积＝1.4×35313＝49438.2㎡楼面价＝1114.9元/㎡商铺面积＝4890㎡配套面积＝49438.2×7％＝3460.7㎡住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝41088.2㎡项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝1.23亿项目投资总成本=2852.2×72633.9＝1.30亿毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－700万结论：容积率为1.4,全部建多层的方案，则投资亏损700万；（2）当多层容积率为1.5时总建筑面积＝1.5×35313＝52969.5㎡楼面价＝1040.6元/㎡商铺面积＝4890㎡配套面积＝52969.5×7％＝3707.7㎡住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝44371.8㎡项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝1.31亿项目投资总成本=2852.2×72633.9＝1.36亿毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－500万结论：容积率为1.5,全部建多层的方案，则投资亏损500万；通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建多层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响：结论：通过模型测算，如果全部建多层，总建筑面积增大的情况下，亏损额下降很快，到60000㎡即盈亏平衡；当然测算以上只是理论上的，因为多层容积率超过1.6，产品就难以规划；2、第三种开发方案：全部建小高层；通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建多层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响：总建筑面积（因变量）㎡投资总成本（万）总销售额（万）毛利润（万）利润率/亏损率400001163410250－1384－11.9%500001311212426－686－5.3％6000014590146021260％8000017545189541418.0％总建筑面积（因变量）㎡投资总成本（万）总销售额（万）毛利润（万）利润率/亏损率600001675214602－2150－12.8%700001859116779－1812－9.4％800002042918955-1474－7.2％900002226721131-1136－5.1％1000002410623307-798－3.3％1100002594325483-460－1.8％结论：通过模型测算，如果全部建小高层，总建筑面积大幅增大下，则亏损额下降；到9万平方时，仍亏损1100万；至12万平方米才达到盈亏平衡；3、第二方案投资分析：按原规划方案全部建高层；总建筑面积＝142593㎡楼面价＝386.6元/㎡商铺面积＝4890㎡配套面积＝142593×7％＝9981.5㎡住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝127721.5㎡项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝3.26亿项目投资总成本=2852.2×72633.9＝3.63亿毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－3700万结论：如果按原规划方案全部建高层，则投资亏损3700万；通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建高层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响：结论：通过模型测算，如果全部建高层，总建筑面积大幅变动下，对亏损额影响不大，但不管怎么建，一定都是亏损；12000027781276601120％总建筑面积（因变量）㎡投资总成本（万）总销售额（万）毛利润（万）利润率/亏损率900002504821131－3917－15.6%1000002719623307－3888－14.3％1100002934225483-3859－13.2％1300003363729836-3801－11.3％1500003793234188-3859－9.9％1800004437340717-3656－8.2％所以，不建议产品规划中出现高层，因为高层的出现就是亏损；综述：通过以上分别对全部建多层、全部建小高层和全部建高层三个方案进行了投资收益分析，以下综合对三个方案进行对比评价：（1）多层总建筑面积达到6万平方即产生盈利，对应的项目总投入为1亿；即使在总建筑面积为5万平方，容积率为降到1.4时，也只亏损686万，对应的项目投入为1.31亿；本方案的项目投入三者中最小，体量也是最小，销售压力也小；（2）小高层总建筑面积要达到12万平方米才盈亏平衡，对应的项目总投入为2.78亿；在总建筑面积9万平方米时，亏损达1136万，对应的项目总投入为2.23亿；小高层的亏损压力比较大，风险也大，其盈利能力不及多层，但投入比多层高出近80％；（3）高层是不存在盈利的情况，所以，没必要考虑建造高层；所以，根据控制风险，且资金回笼快速话和利润最大化的原则，全部建造多层为本项目的最优选择；但因为建造多层，本项目还是游离于亏损与盈利的边缘，所以，通过以下几个措施可以有效提高利润：（1）提高住宅和商铺的销售价格，但不建议将产品定位高端，而是等待市场总体价格的上涨；（2）有效的控制成本，力求降低建安成本，并向政府争取在税费上取得一定优惠；（3）产品差异化，在不增加建造成本情况下，将产品外形、绿化、户型和外立面等规划设计的即符合当地消费习惯，又能区别于现有的市场产品；例如可以设计为退台式花园洋房；（4）可以适当的再增加点商铺面积；（5）因内江当地市场，存在不少楼间距很小的楼房，并且也不太注重朝向，可以考虑在地块东面设计一些坐西朝东的房子，这样可以加大容积率；（6）产品定位为中档，当树立高端形象；当地的楼盘营销已经比较成熟和专业，在楼盘形象展示、广告宣传、销售中心装修设计和置业顾问素质都是较高的水平，所以，在这块要高要求，最好还能以奇、以巧致胜；三、产品设计及户型设计建议1、产品设计建议内江休闲生活倡导――退台式花园洋房可向退台式花园洋房借鉴其大露台、低层大花园、宽视野及多阳台的休闲开放式特点，完全迎合了当地消费偏好；且又能在产品差异化和先进性，在宣传推推广上也利于操作，容易树立独特的项目形象，也就是促进销售；2、户型设计建议当地房产项目的户型设计水平已经相当高，户型整体呈现休闲和开放式，户型空间布局都比较合理，露台、大阳台、入户花园及飘窗都是当地的消费偏好；从调研过程中，感觉消费者对新事物的接受能力比较快，在户型设计上可以做些错层；并且也可考虑在项目最北面修建一排小高层，建成LOFT户型，这样即可以卖出更高的价格，又可以不加大容积率，只要设计合理，当地消费者一定能接受。