旅游地产开发模式

河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团意图咨询·旅游地产运作模式·秦皇岛北戴河项目前期策略辅导河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团机密·Intent-Confidential-2010HEIBEI0218如果开发公司要成功操作该项目，如何进行商业业态的策划和规划内容是吸引二级开发商的关键，现实的情况是：他们普遍关注旅游地产项目。为此，我们将全景展示旅游地产运作模式。河北旅投秦皇岛北戴河新区前期策略辅导之旅游地产运作模式此文件供客户内部使用。未经英国意图国际战略与资本咨询集团及其授权之昆明意图企业管理咨询有限公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团只为实现业绩真实增长和组织持续健康成长而咨询河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany4目录◆内容页码•A.趋势和问题7~14•B.以依托自然资源为核心的开发模式15~25•C.以产品提升文化景观为核心的开发模式•D.以陈述文化主题为核心的开发模式•E.以嫁接产业主题为核心的开发模式河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany5趋势问题综合大时代环境，对于建立在旅游产业车轮上的旅游房地产而言，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经开始逐步受到业界的关注。旅游地产发展的趋势和开发中的共性问题A河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团经历了产生——发展——崛起的过程Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany6从城市化的角度来看，随着城际间的交通网络化、公交化、投资区域界线逐渐消失，服务区域的地域突破，地区保护主义走向消亡，旅游地产面对的是更大的市场空间与机会，区域资源开发将被置于更大的地域范围内进行优化配置，从而发挥出更大的价值。旅游房地产的发源于法国地中海沿岸中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪开始形成一定的市场规模。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政府要员，贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。阶段一：上世纪60年代——法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。阶段二：上世纪70年代——1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域。阶段三：上世纪90年代——大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发，并取得了客观的收益。从此，旅游地产掀起了世界投资的热潮。一旅游地产的诞生河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团扩大内需政策搭车，旅游业发展借势可为Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany7借势：宏观调控力度空前，旅游产业长期受益国务院确定当前进一步扩大内需、促进经济增长的对十大产业振兴规划，并将旅游业作为战略性支柱产业。分析起来，这一旨在保增长，促就业，推动产业整合与升级的庞大振兴计划多少都与旅游有直接或间接关联，特别是其中关于加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，尤其是安排西部干线铁路和中西部干线机场、支线机场建设的决定对旅游影响最为直接。国家旅游局也陆续提出“八大计划”刺激旅游消费：“国民旅游休闲计划”、“全国乡村旅游倍增计划”、“地震灾后旅游恢复重建计划”、“藏区旅游发展推动计划”、“旅游服务质量提升计划”、“入境旅游发展计划”、“上海世博会全球推广计划”、“全国十万导游培训计划”等一系列计划。可为：拉动内需，旅游产业振兴有助于“保八”总的来看，虽然在经济灾害面前，旅游业也不能幸免，但比其他经济部门例如建筑业、房地产业或汽车制造业等具有更强的抵御经济下降的能力。应对这样的经济严冬，旅游业成为恢复最快的行业之一，并成为扩大内需和拉动消费的战略产业和优先突破口。二旅游地产的成长环境及前景分析河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团旅游地产“转型”不“转向”，开发投资持续增长Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany8随着宏观调控力度的逐步加大和行业自身发展的重构，房地产已进入转型期，由此，房地产开发企业以往的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临着重大的战略性调整。虽然房地产业还处在一个持续上升时期，但开发企业的内外环境却发生了深刻的变化，特别是对于中小房地产开发企业，面临着更严峻的挑战和新的发展战略。同行业竞争压力增大盈利模式发生转变：为了获取更大的利润空间，部分综合能力较强的开发商已经开始延长产业链投资，转变为“哑铃型”盈利模式，即中期销售仅占盈利中很小比例，而前期开发和后期管理服务收入却占很大比重。这种从开发土地、建设住宅，到经营酒店物业和商业物业，乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式，使得企业可以取得综合性、跨领域复合效益。行业整合、产业嫁接速度加快：如“旅游+地产”、“工业+地产”、“创意+地产”等开发模式已成为重要的突破口。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany9作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业一定会呈现更加理性、健康的发展。海南案例河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany102006年以来，海南房地产开发投资连续平均增幅在30%以上，商品房销售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房销往岛外。近阶段，海南房地产市场虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行。海南省政府出台的一揽子政策，将对海南地产业发展起到积极作用。据了解，目前海南有大批旅游地产项目在建。其中，海棠湾、博鳌、神州半岛、文昌航天城、香水湾、清水湾等大型旅游度假综合开发项目已进入大规模开发建设阶段；喜来登等世界十大高端品牌酒店也进驻海南省东海岸。海南案例链接：“大旅游、小地产”驱动河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团通过旅游资源与房地产的产业嫁接获得项目价值的最大化的典范Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany11华侨城，作为国内“旅游＋地产”开发的先驱者，它实现了“以旅游带地产”主题文化产业链王国的打造。没有旅游产业的发展，就不会有华侨城的地产，主题公园旅游产业可以改善城市生活，带动消费和提高就业因而得到政府的支持，以打造主题公园低价得到土地，以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流，华侨城这种独特的经营模式已得到市场检验并已成熟。把“旅游产业和地产”两者通过主题文化完美的结合起来，打造一个独特的“以旅游带地产”主题文化产业链王国是华侨城的核心竞争力所在。围绕“旅游+地产”相关产业链升级和上下游的扩展，现在已经成为华侨城收入的主要源泉。“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany12深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团20年，从产业到旅游，从旅游到地产，华侨城走了很多路Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany13深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团核心竞争力——“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany14深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团旅游地产开发的繁荣背后的忧患Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany15对投资成本的高要求旅游房地产是一种弹性置业的需求，它从前期策划到市场营销和后期物业管理的全过程都与第一、二居所有着完全不同的规律，因此开发者要有足够的心理准备和综合实力的储备。对产品开发的高要求由于旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体．而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户，这些消费者要求更高，投资行为更理智。对运营能力的高要求旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。以上三点来看，旅游地产实质上是一个投资周期漫长、投资资金巨大而且对土地储备非常严格的行业，是一个风光无限也风险无尽的产业，其上升空间不可限量，其下跌幅度也不可预言。风险河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团从概念走向泛旅游地产Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompany16意图观点“泛旅游地产”，以旅游作为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目或者大型区域经济开发，同时，旅游和产业之间是相互转换，相互影响和相互驱动的……旅游地产作为区域经济的增长极，以及通过旅游而衍生的相关产业在不断的左右着区域经济的增长和地区开发，其在微观层面也不断的推动房地产开发，而其与房地产和旅游业之间，也是相辅相成，形成一条泛旅游地产产业链，我们称之为“泛旅游地产”。现状认识通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。也就是说，国内主流的旅游地产开发，其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游资源是为房地产服务的，而作为房地产而言，由于其体量和产品的限制，在单个旅游区内对于区域经济和人口的发展也是有限。三旅游地产发展新趋势河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式｜意图咨询集团趋势一：功能演变——从“概念需求”到“产品支撑”Copyright@2010IntentConsultingInternationalCompa