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写字楼市场调研报告2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见）市场回顾2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。供应量CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。需求北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。空置率根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。租赁市场租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。销售市场销售市场方面，随着央视东迁日期的临近，CBD区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。本季度，多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方梅地亚中心，表现出很强的市场活跃性。此外，作为北京外向型经济最为发达的区域，CBD还吸引了许多贸易公司在此购买写字楼用于自用。预计在短期内，该区域的购买力量仍将主要来自于这两个行业。相比较而言，其他区域的高档写字楼销售市场表现不如CBD活跃。市场展望供应方面，继承过去一年的趋势，本年度北京甲级写字楼市场将继续迎来供应高峰。据戴德梁行统计，2006年北京预计将有近160万平方米写字楼面积供应市场，约为过去三年供应的总和。其中，金融街和CBD是供应最多的两个区域。在去年大量入市项目仍没有被市场完全消化的情况下，市场整体还将承受新增供应带来的压力。因此，总体租金预计仍将面临下调压力。但值得注意的是，在这些新增楼盘中，能满足最高端客户需求的顶级项目仍是极少数，预计此类项目租金将会继续保持稳定。业内人士认为北京写字楼市场现今和未来租售情况，市场持续放量，存量写字楼已为数不少，这些新增楼盘面临的市场形式较为严峻。2006年－2007年写字楼的租售价格都会在原地徘徊。2006年是中国加入WTO过渡期的最后一年，市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面的空置，北京市国民生产总值交连续八年保持两位数的高速发展，可以预见，政策开发和经济的稳步发展，将给北京写字楼带来持续稳定的需求。人济大厦营销中心2006年5月30日附件2006年上半年北京各商圈新项目商圈序号项目名称地理位置开发商总建筑面积使用率入住日期物业费（￥/m2/月）售价（￥/平米）租价（$/m2/月）CBD商圈1华贸中心商务楼朝阳区西大望路6号北京国华置业有限公司2000080%2005-1023175002国际创展中心朝阳路与青年路交汇处北京利晖房地产开发有限公司7000072%2005-125.95100003万通中心朝外大街与关东路交汇处北京万通世界房地产有限公司13600071%2006-1228220004北京国际中心朝阳区东三环京广桥东北角首创置业股份有限公司4300070%2007-524.8200005非中心朝阳北路沿线，定福庄常营乡北京中弘兴业房地产开发公司44650085%2006-55.683006东方梅地亚中心朝阳区光华路4号北京东方梅地亚置业有限公司11977568%2007-12819500朝外商圈7第五广场东四十条西南角北京第五广场置业有限公司12433270%2007-1待定24000长安街商圈8CBD国际大厦建外永安里北京达美房地产开发公司7373072%2006-426200009通用国际中心朝阳区永安里地铁站南100米北京通润房地产开发有限公司5917570%2006-122168002010光彩国际中心建国门内大街北京光彩物业发展有限公司25000070%2005-1228202006年上半年北京各商圈新项目商圈序号项目名称地理位置开发商总建筑面积使用率入住日期物业费（￥/m2/月）售价（￥/平米）租价（$/m2/月）金融街商圈11长安兴融中心西城区闹市口大街1号北京长安兴业房地产开发有限公司2331070%2006-329210002512盈泰商务中心金融街G区8号地北京盈泰房地产开发有限公司2300070%2006-42524-2613财富西环西二环广安门南滨河路北京豪威嘉业房地产开发有限公司4300070%2006-52.989400中关村上地商圈14中坤大厦高粱桥斜街北京中坤锦绣房地产开发有限公司6000070%2007-619.421300015总部大厦西直门北大街北京金悦鑫房地产开发有限公司5240070%2006-4待定13800整栋出售16第三极海淀南大街北侧中关村文化发展股份有限公司6000070%2006-32514000安定门商圈17中青旅大厦东直门立交桥西南中青旅控股股份有限公司6500070%2006-128.97只租24三元桥商圈18时间国际三元桥东北北京颐德房地产开发有限公司3800073%2005-125.51300012望京商圈19卷石天地大厦望京桥东北角中非地质工程勘察研究院2166170%2006-62114注：以上项目入住日期为2005年12月以后（仅供参考）CBD商圈项目序号项目名称地理位置开发商总建筑面积使用率入住日期物业费（￥/m2/月）售价（￥/平米）租价（$/m2/月）1国贸中心建国门外大街一号中国国际贸易中心物业管理公司43000070%1990-84242-65(使用)2中服大厦朝阳区建国路99号中服集团3934868%1996-1028.98143招商局大厦朝阳区大北窑东环南路2号招商局航华科贸中心有限公司6000270%2000-29274新保利大厦东二环东四十条桥西南侧北京新保利大厦房地产开发有限公司10330870%2006-1030300005LG双子座大厦建国门外大街12号LG集团15000070%2005-1131.45306新华保险大厦长安街建国门桥东800米新华人寿保险股份有限公司7000070%2005-133.1128-40(使用)7北京万达广场二期朝阳国贸中心正东500米北京万达广场房地产开发有限公司13600070%2006-1228240008中环世贸中心朝阳区建国门外大街6号北京华熙新苑房地产开发有限公司23500076%2005-102926500309富尔大厦朝阳区东三环中路25号北京美迪亚房地产有限公司5173270%2005-525165002110东环国际中心朝阳区东三环路18号北京嘉利恒德房地产开发有限公司13000070%2004-1020156001811世纪财富中心朝阳区嘉里中心的西侧世源光华房地产开发有限公司14200070%2006-1228.982680035.5-42CBD商圈项目序号项目名称地理位置开发商总建筑面积使用率入住日期物业费（￥/m2/月）售价（￥/平米）租价（$/m2/月）12温特莱中心朝阳大望桥西北角世纪恒丰房地产开发有限公司9200070%2005-624200002313嘉都大厦朝阳区光华路14号北京柏宏房地产开发有限公司2700070%2004-1222160001414优士阁商务MALL国贸桥正南1500米，双井桥西南角华润置地（北京）股份有限公司9090070%2004-23.9900015外企大厦A座朝阳区西大望路与广渠路交叉路口的西北角北京市新地房地产开发有限责任公司2579470%2006-81260016富邦国际大厦朝阳区东三环中路16号北京德嘉置业有限公司4300070%2004-72016金融街商圈项目序号项目名称地理位置开发商总建筑面积使用率入住日期物业费（￥/m2/月）售价（￥/平米）租价（$/m2/月）1盈泰商务中心金融街G区8号地北京盈泰房地产开发有限公司2300070%以上2006-42524-262长安兴融中心西城区闹市口大街1号北京长安兴业房地产开发有限公司2331070%2006-32919000253鑫茂大厦西城区金融街中心处金融街控股股份有限公司13000070%2005-524194新盛大厦金融大街5号北京新盛房地产开发有限公司10700070%2005-102617500245英蓝国际金融中心金融街A区七号地金融街控股股份有限公司10000070%2004-1129206国际投资大厦西城区阜成门北大街北京亚华房地产开发有限责任公司14700070-75%2003-1228197富凯大厦金融街中心区,月坛南桥东100米路北金融街控股集团12000070%2003-1225228平安大厦西城区复兴门金融街北京平安房地产开发有限公司5500070%1997-1029209投资广场西城区金融大街27号新协国际有限公司6400070%1998-231410通泰大厦金融街南端金融街股份有限公司11200070%1998-281611远洋大厦西城区复兴门内大街158号北京远洋大厦有限公司11700070%2000-2926望京商圈项目序号项目名称售价（￥/平米）租金（￥/天/平米）物业费（￥/m2/月）位置出租率性质1洛娃科技大厦2.9包含在租金内利泽中园二区85%写字楼2爱慕大厦2.8包含在租金内望京产业区80%写字楼3博泰大厦8800（均价）2.8不含在租金内望京新兴产业开发区100%写字楼4叶青大厦2.8包含在租金内经济技术开发区90%写字楼6望京大厦3.6包含在租金内望京中环南路90%写字楼7众运科技大厦2.5包含在租金内望京新城75%写字楼8娜丽莎大厦3包含在租金内望京广顺南大街70%写字楼9望京科技创业园3包含在租金内望京高新技术产业区利泽中园70%写字楼10电子城科技大厦3.210.5酒仙桥路12号75%写字楼11卷石天地大厦11000(均价)3.921望京桥东北角新楼写字楼12蓝涛