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1第四章农用地估价4.1农用地估价的基本原则和方法4.1.1农用地价格的特点与分类1）农用地价格的基本特点农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点：（1）以其收益能力作为价格基础。土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。（2）价格评估难。由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。（3）价格具有不确定性。土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。（4）农用地价格水平式其他用地价格的基础。如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。2）农用地价格的分类根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格可分为3个类型：①农用地内部流通价格。它是农用地在不改变用途的前提下，在农业经营主体之间流通的价格，价格水平取决于农用地的生产能力及农用地质量，因而又称为农用地质量价格。流通中虽然土地使用权和所有权有可能发生变动，但土地利用类型和方式不发生变化；②农用地内部转用价格。它是农用地转为集体非农用地的价格，价格水平不仅取决于农用地的生产能力及农用地质量，而且也取决于转用后的土地利用类型与方式。转用中不仅土地利用类型发生变化，而其土地使用权要发生变化，而所有权不变。③农用地征用价格。它是农用地被征为国家建设用地的价格。土地所有权、使用权和利用类型和方式均发生变化。24.1.2农用地估价的原则（1）预期收益原则（2）替代原则（3）贡献原则（4）报酬递增递减原则（5）合理有效利用原则（6）变动原则（7）供需原则4.1.3农用地估价的基本方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、土地补偿费法、置换成本法。1）收益还原法收益还原法以土地收益价格为依据，将待估农用地在未来某些年预期的纯收益，以一定得还原利率还原成估计期日价格的一种方法。收益还原法评估农用地价格的基本公式为：1[1](1)naPrr(4.1)当n为无限年期时，公式变为aPr（4.2）此法着眼于农用地预期收益，从农用地总收益中扣除物质费用及劳动力成本等，分离出土地纯收益，能比较准确的反应农用地本身生产力和收益能力的真实水平。因此此法适宜于评估农用地的农业生产经济价格。采用收益法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。（1）年总收益的测算年总收益是指待估农用地按法定用途合理有效地使用，所得到的持续稳定的客观正常收益，需跟据待估农用地生产经济活动的方式测算得到。①待估农用地为直接生产经济方式时，用根据其产量和估价期日正常市场价格水平下的农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益②待估宗地为租赁经营时，以年客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。（2）年总费用的测算是指待估农用地的使用者在进行农业生产经营中所支付的年平均客观总费用，也许根据待估宗地的生产经营活动方式测算得到。①待估农用地为直接生产经营方式时，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。其中维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维护费用；生产经营农副产品费用为生产经营中所支付的各种直接费用和间接费用。②待估宗地为租赁经营时，用土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用作为年总费用。（3）土地还原利率的确定主要有三种方法。3①租价比法。选择与估价对象处于同一地区或近邻地区、类似地区及相同用途的三宗以上近期发生交易的，且交易类型与评估对象估价目的相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。②安全利率加风险调整值法即：土地还原率=安全利率+风险调整值安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。③投资风险与投资收益率综合排序插入法。将社会上各种相关类型投资、按收益率和风险大小排序，然后判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。2)市场比较法市场比较法是根据替代原则，参照邻近地区条件相同或相近地块的若干个农用地交易案例，对交易案例成交价格进行修正得到待估农用地的比准价格，然后采用简单算术平均或加权算术平均、中位数法和众数法计算得到待估农用地价格的一种方法。它要求待估农用地所在区域有比较完善的农用地交易市场，估价人员具备较为丰富的知识和经验。比准价格的计算公式bctnesyPPKKKKKK（4.3）式中：P——待估农用地的比准价格bP——交易实例价格,,,,,ctnesyKKKKKK的含义和计算公式如下：cpccbIKI（4.4）式中：cK——交易情况修正系数cpI——待估农用地交易情况指数cbI——交易实例农用地交易情况指数ptbIKI（4.5）式中：tK——期日修正系数pI——估价期日的地价指数bI——交易日期的地价指数()oinbiIKI（4.5）式中：nK——自然因素的修正系数4oiI——待估农用地的第i个自然因素指数biI——交易实例的第i个自然因素指数n——自然因素个数()oiebiIKI（4.6）式中：eK——社会经济因素的修正系数oiI——待估农用地的第i个社会经济因素指数biI——交易实例的第i个社会经济因素指数()oisbiIKI（4.8）式中：sK——特殊因素的修正系数oiI——待估农用地的第i个社特殊因素指数biI——交易实例的第i个特殊因素指数1(1)1(1)nymrKr（4.9）式中：yK——年期修正系数r——土地还原率n——待估宗地土地使用年期m——可比实例土地使用年期3)成本逼近法成本逼近法是以将未利用土地开发或荒弃土地复垦为农用地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的一种方法。基本公式：123oadPEETRRR（4.10）式中：oP——土地价格；aE——未利用地或废弃地的取得费aE——土地开发费。是使土地达到一定的农业利用条件而投入的各种客观费用，包括土地平整、耕作层处理、农田水利设施建设、田间道路修建和天间防护林种植等5T——税费，包括土地取得和开发过程中所支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和评估地区有关规定确定1R——利息，包括土地取得费和开发费利息，计息期间为农用地开发总面积、开发程度和开发难度等确定的开发周期；利息率去评估期日中国人民银行公布的贷款利息率。2R——利润，是土地投入的合理回报。主要以（土地取得费+开发费）为基数，采用合理的投资回报率计算。投资回报率根据开发农用地所处地区经济环境、土地利用类型和开发周期等因素确定。3R——土地增值收益，是追加投资提高土地生产能力而引起的农用地价值增值，根据开发农用地所处的地区经济环境、土地利用类型等确定。当土地价格为有限年期价格时，应进行年期修正。公式如下：01[1](1)nnPPr（4.11）式中：nP——有限年期土地价格0P——无限年期土地价格4）其他方法剩余法（假设开发法）、基准地价修正法、置换成本法和土地补偿费法。（1）剩余法剩余法是在预计开发完成后农地正常交易价格（可采用市场法、收益法获得）的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法。此法适用于未利用地、废弃地、条件较差的农用地等待开发土地。基本公式：PABC（4.12）式中：P——待估农用地价格A——预计开发完成后农用地总开发价值，根据待估农用地最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法确定；B——开发成本，主要包括开发建设投资成本、专业费用、投资利息和税收；C——开发合理利润，根据类似农用地开发项目的平均利润率确定。（2）基准地价修正法基本公式：0(1)tyPPKKK（4.13）式中：0P——待估宗地所在农地级别的基准地价K——宗地地价影响因素修正系数和tK——交易期日修正系数6yK——年期修正系数（3）置换成本法置换成本法认为，待估农地价格应等等于目前在异地开垦同样质量农用地的全部成本。计算公式：ABCPPPP(4.14)AP——农地开发费，即在异地开垦可以生产同等数量和质量农产品农地所虚的成本BP——农产品运输费，即异地农产品运到本地的运输成本CP——补偿费，即生产者在异地生活的安置补偿费（4）土地补偿费法土地价格=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费4.2农用地基准地价评估4.2.1基准地价测算的前期准备工作主要包括基准地价评估方法的选择、土地还原率的确定和资料调查收集。（1）评估方法的选择主要有：样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块法三种。应根据当地农地市场状况、基础在理和技术条件，选择几种方法进行综合评估。（2）土地还原率的确定确定方法：租价比法、投资风险与投资收益率综合排序插值法、安全利率加风险调整值法。4.2.2基准地价的测算1）样点地价平均法（1）资料调查收集与样点地价的计算资料调查收集的内容：①土地级别图、土地定级工作报告和技术报告等农用地定级成果资料；②农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料；农用地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；③当地农村经济发展状况资料，农业开发和农业生产的政策资料等。样点地价是根据所搜集的样点地价相关资料，选择相应的地价计算方法如收益还原法、成本逼近法等经过年期、期日和交易情况、农用地开发程度修正后计算得到。（2）级别基准地价的计算按照样点所在级别分类，对样点进行样本同一性检验。提出异常样点后，待用面积加权平均法，计算级别的基准地价。公式如下：711nijijjinijjPSPS(4.15)式中：iP——第i级别的基准地价ijP——第i级别内第j个样点的地价ijS——第i级别内第j个样点代表区的面积n——第i个级别内的样点数2)定级指数模型法定级指数模型法的理论依据是农用地价格与其土地质量之间存在正相关关系。它旨在通过一定数量的地价样点模拟地价与表征土地质量的土地定级指数之间的数学关系，通过建立地价土地质量指数模型，从而得到级别基准地价。定级指数与定级单元地价之间的基本模型有：（1）线性模型YaXb（2）对数模型YaXb（3）乘幂模型bYaX（4）指数模型bXYae（5）多项式模型2YaXbXc式中：Y——评估单元地价X——评估单元土地定级指数评估测算中，可通过绘制样点地价和样点地级指数的散点图来初步判定回归模型的类型，利用专门的统计学软件（如SPSS）进行模型计算、检验，最终确定回归模型。4.2.3基准地价的确定与修正体系的建立1）基准地价的确定采用以上方法计算出基准地价初步结果后，采用算术平均、加权平均等方法确定各级别基准地价的最后结果。2）基准地价修正体系的建立（1）农用地基准地价修正体系的意义基准地价及其修正体系可用于评估具体宗地的价格