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《产旅游地大全》说明：这浅显书对当产运营状况观评见书是一本很的，是前旅游地的察，析和解。全共分成三进论绍产运营观场现状为较现篇：第一篇是“化”，以介旅游地的新念和市主，是目前新的象闻汇编观见论绍类发较为和新事件的，以察者的角度提出解。第二篇是“方法”，介几目前展运营产运营为读图并开启主流的模式，收集了旅游地的丰富案例大家做深度解，文茂，旨在视绍产观术们还针对思路、丰富野。除了介旅游地最新的念和技，我在第三篇：角色篇里目开发前流程中各个况给清并结两主体情，予晰的角色定位界定，合前篇探索性的提出各角色维需要的新思。目录进论第一篇：化——产转房型期的“大旅游地产观“.................4转转第一章：“型”不“向”——产长环旅游地的成境及前景分析......................4从概产产业产第二章：“念地”到“地”——产发趋势旅游地展新....................13第三章：公益和功利——产开发问题旅游地的共性..................................20论第二篇：方法——资状况不同源下的旅产运码游地作模式解.26第四章：R-R-P共生模式——资为开发以依托自然源核心的模式................26第五章：R-R-P提生模式——产观为开发以品提升文化景核心的模式...........74第六章.R-R-P伴生模式——陈题为开发以述文化主核心的模式..............109第七章.R-R-P附生模式——产业题为开发以嫁接主核心的模式..........138维论第三篇：思——产开发维旅游地新思.........................182第八章：划维策新思..................................................................182第九章：维定位新思..................................................................187第十章：规划设计维新思：..........................................................195进论第一篇：化——产转产观房型期的“大旅游地“转转第一章：“型”不“向”——产长环旅游地的成境及前景分析1.扩内车业发势为大需政策搭，旅游展借可风过艳“霜后梅更”。们应对经济严业别众今天，我全球冬再提旅游，有一番景致。所周给业带来响开显现知，此次金融危机旅游的影已始：2009年1月27总设日，部在西班牙马联国组织德里的合世界旅游（UNWTO发国际业临经济恶战）布了“旅游面世界化的挑”的势简报形分析称，2008国际数长年旅游人增只有2%，这而一长当增率是建立在年第一季盘国际度金融崩之前，下半年旅游者人数显个现负长已示出下降，下半年每月都出了增。当扰经济势续由于前困的形可望延到2009长时间联国组织对年或更，合世界旅游于今业预测为谨慎组织年的旅游初步更，根据世界旅游2009年1月出版的《世界旅游晴雨表》预测国际业将现滞这决，今年旅游出停，甚至小幅度下滑。但仍存在着很大的不确定性，取观经济势经济较开现复苏话国际业现长于宏形，如果早始出迹象的，旅游也可能出小幅增。经济进恶话现预测为负长如果一步化的，在的可能被修正增。给业带来响尚业此次金融危机旅游的影，其深度、广度和持久性未可知，不同行、不同场领市、不同域时异祸业并阴、不同段也冷暖各，但福相依，金融危机之下的旅游也非全是霾见，其中不乏利好存在，有曙光可，亦有契机可用。势借：观调产业长宏控力度空前，旅游期受益2份国务当进扩内进经济长对产业兴规划月院确定了前一步大需、促增的十大振。分析来这长业动产业与级庞兴计划与起，一旨在保增，促就，推整合升的大振多少都旅游有直接间关联别关铁场础设设或接，特是其中于加快路、公路和机等重大基施建，尤其是安排西部线铁线场线场设决对响为干路和中西部干机、支机建的定旅游影最直接。为国扩内业发国了配合家大需政策的需要，确保旅游展，家陆续计旅游局也提出“八大划费国闲计划国乡计划复计”刺激旅游消：“民旅游休”、“全村旅游倍增”、“地震灾后旅游恢重建划区发动计划务质计划发计划会”、“藏旅游展推”、“旅游服量提升”、“入境旅游展”、“上海世博全计划国导训计划计划这计划励奖励球推广”、“全十万游培”等一系列。些在鼓福利旅游、旅游、学银发乡农动发时还许修旅游、旅游、村旅游、民旅游等旅游活快速展的同，提出了多增加国数与质场营销务诸这民旅游量量、加强市、提升旅游服等多方面的具体政策和措施。如果计划够时实将动国内场些能及施，有力地拉旅游市。为动可：拉内需，旅游产业兴振有助于“保八”费购娱综费动个组对内旅游消是集食、住、行、游、、于一体的合性消活多方面成，其动为种综宽径对扩需的拉作用更全面。旅游需求更是一合性的需求，涉及面，作用半大，大内响为种费许产业对扩内对较单需的影更广泛。在各消需求中，多大需的作用相比一。旅游费对资较并业总属劳动产业产业带动消源的消耗少，且旅游体上于密集型。旅游覆盖面广，宽发产业扩业扩费带动产业发种面，展旅游有利于增加收入、大就、大消需求、展等多作用，认识发实抓产业发国预测要充分展旅游的重要作用，切好旅游展。据家旅游局，到2015年，国业为铁运带来我旅游可以民航、路、公路和水等交通6700亿为饮带来约元收入，餐1万亿续况发进国费对实现元收入。因此，在金融危机持蔓延的情下，展假日旅游，促民消，于2009国经济稳较长年我平快增具有重要作用。们现状历维我再把放在史度思考，1997亚风国时黄年洲金融暴后，家适推出“金周”政业发动经济长进国内费策：旅游的蓬勃展，拉了增，促了消。12现年后的今天，又出全球经济问题费发开，也正是旅游消大展的良好端。2009国将临经济趋势还继续总来虽年的中，面高度不确定性，的衰退似乎在。的看，经济然在灾害面前，业经济门业产业车旅游也不能幸免，但比其他部例如建筑、房地或汽制业经济应对这样经济严业为复造等具有更强的抵御下降的能力。的冬，旅游有望成恢最快的业并为扩内动费战产业优行之一，成大需和拉消的略和先突破口。2.产转转开发资续长旅游地“型”不“向”，投持增随观调业发构产进转着宏控力度的逐步加大和行自身展的重，房地已入型期，由此，产开发业业业运内业场房地企以往的商模式、企行策略、部管理方式以及企的市定位都将临战调面着重大的略性整。虽产业还处个续时开发业内然房地在一持上升期，但企的外环发变别对境却生了深刻的化，特是于中产开发业临严战发小房地企，面着更峻的挑和新的战现个展略。主要表在以下几方面：同行业竞争压力增大自去年10来产场进观资质场竞争月以，房地市逐步入到供求平衡望期，一些差、市力产开发濒临发过产业应对场环弱的房地商淘汰，而在展程中，房地企所的市境和盈利模式都发变环发变况产业须环生了巨大的化。在境生重大化的情下，房地企必在新的境中重新思考发变问题展和革的。发转变盈利模式生当观调宏控力度加大，房从竞争来规竞争润竞争初期的成本到后的模再到如今的利，数业认从大多企所同和遵值链经发变场黄产业价模式已生改。市金期房企都在追求的“榄橄型”盈利方式，来销开发业赁即盈利主要源于中期建房售，前期和后期的物管理、租务仅服等占很小比重现为获润间综较开发。而在了取更大的利空，部分合能力强的商已经开始长产业链资延投转变为，“哑铃型”销仅盈利模式，即中期售占盈利中很小比例，而开发务前期和后期管理服收入却占很大比重。这种从开发设经营土地、建住宅，到酒店物业业业产务业组业综和商物，乃至房地服的全流程、多合盈利模式，使得企可以取得合领复性、跨域合效益。业行整合产业、嫁接速度加快随产业导场竞争环变实着政府的向和市境的演，只有力强、科技含量高的大型房地产开发业轮竞争胜来轮产业结构调产业企才可能在新一的中出。未新一整中，房地也面临业规产业重新洗牌。行模化、化、开发专业化、将势趋多元性是大所。在08传统年产房地一片低迷，开发风险时调产业题产类空前增大，一些强嫁接的主地项开兴目始起。如“旅游+产业地”、“工+产创地”、“意+产开发地”等为模式已成重要的突破口。随开发竞争剧资间狭润骤减着住宅的加，投空的小及利，开发商临转个不得不面自我型，各细分场值显来市的价正在被凸出。综时环产业变产业兴复苏合目前的大代境，在房地的新局新思考的大背景下，旅游的振，对于建立在产业旅游车轮产这个上的旅游房地而言，无疑是好消息。产为两个黄旅游地作金产业产业经开业专学关的交叉型，已始逐步受到界及家者的注。从场发市需求出，产开发与设结蕴场房地旅游建相合，藏着巨大的市潜力。海南省就是国内发题产较为展旅游主地成功的范例。纪上世90为没真实年代，因有需求作支撑，海南产终灭渊房地泡沫最破，房价跌入深。经过发业发带动近二十年的展，在海南旅游的展下，产进当阶亚海南地由早期的投机支撑入前的旅游支撑段。其中三房价02处年之后就一直于长阶高位增段，08国楼势独年在全市低迷形下一枝秀,依然保持销业绩了良好的售。众民旅经济费游度假消的真实对需求海南产尽国内产场观气房地形成有力的支撑。管房地市望浓缩减氛郁，成交量，但是海南产涨房地仍呈上局面。根据CRIC调查显示，09年1份月，亚三销涨新建住房售价格同比上8.5%国，居全前列见产真。可，海南旅游房地实动变场观气需求的力，正在有力地改着市望的氛。产发络图（海南旅游地展脉，易居整理）资真实场为产发驱政府的大力支持，稀缺的源依托和的市需求成海南旅游地展三大动力。为国热带岛屿拥国独气环资作全唯一的，海南有全一无二的候、境和旅游源，旅产拥独游地有特的发优势组务养疗养种展。合了居住、旅游、度假、商、老、等多因内资业来岛来业为时尚素在的全新度假投置方式，使越越多的外人士海南旅游置成。别产蕴间预特是海南旅游房地的低价位，含着巨大的提升空。可以期，海南旅游房地产业业阔发产业会现和高端酒店具有广的展前景，海南旅游房地一定呈更加理性、健发康的展。链【案例接1产驱动产发】“大旅游、小地”海南房地快速展海南省建设厅副厅长日前表示，海南将在保障中低收入家庭住房需求的基础上，将土地更多地投入开发高端旅游地产项目。房地产发展思路也调整为少建中低价位商品房，大力打造高端旅游地产。发展高端旅游地产可以将海南独特的地理资源优势转化为长期、稳定的政府财政收入。他目前海南房地产市场已成为一个开放的、区域性的市场。2006年以来，海南房地产开发投资连续平均增幅在30%以上，商品房销售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房销往岛外。近阶段，海南房地产市场虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行。海南省政府日前出台的一揽子促进房地产持续稳定发展的政策，将对海南房地产业发展起到积极作用。据了解，目前海南有大批旅游地产项目在建。其中，海棠湾、博鳌、神州半岛、文昌航天城、香水湾、清水湾等大型旅游度假综合开发项目已进入大规模开发建设阶段；喜来登等世界十大高端品牌酒店也将进驻海南省东海岸。为扩大内需，海南正在加紧编制今后3年的发展规划，计划投资2070亿元。这些项目将集中投资在农业、新型工业、旅游地产、高新技术、基础设施、社会民生等6个方面。据海南省发展和改革委员会负责人介绍，在今后3年2070亿元的发展规划中，2009年计划投资480亿元，2010年计划投资690亿元，2011年计划投资900亿元。（来源：2008年11月30日中国证券报-中证网）从业个产业发行特性上看，跨多展的产对产旅游地，于致力于活血化淤之迫切的房地投资场络剂内长市“活”，也是“拉需、保增”的最有效手段。产资开发个旅游一直是房地投的一领它开发运项统它项资导重要域。的的作是一系工程，的核心在于旅游目源的前期入，旅游值挖资础实现龙头资业价的掘和源的合理配置，以及在此基上旅游源的再造。旅游包含“行、购娱内综产业产业产为经营对对游、住、食、、”六大要素在的合性；而房地是以房地象，产进开发设经营维经营动业总称个独房地行建、、修、管理的活或行的，是一立的自成体系产业门归两个产业过对观的部。但是根到底，都是依